Miała być stabilizacja, a nawet spadki cen mieszkań w Krakowie. Tak było w ciągu ostatnich kilku miesięcy. Od stycznia deweloperzy ponownie podnoszą stawki za metr kwadratowy. - Winne są rosnące ceny gruntów i wzrost kosztów budowy - w tym wzrost płac dla branży budowlanej - tłumaczą analitycy.
Krach na rynku nieruchomości ogłoszony został kilka miesięcy temu. Po nieśmiałych początkowo informacjach wrześniowych, w październiku nie było już wątpliwości. Jest źle. Z dzisiejszej perspektywy widać, że była to zła diagnoza. Spadają nieznacznie ceny mieszkań mało atrakcyjnych, na które w perspektywie trudno będzie znaleźć nabywcę. Wcale nie spadają, a często nawet rosną ceny mieszkań atrakcyjnych i dobrze zlokalizowanych.

Spadki były chwilowe

Sytuacja na krakowskim rynku nieruchomości zmienia się co kilka miesięcy. Pod koniec roku ceny wyhamowały, eksperci mówili o stabilizacji i regularnym, aczkolwiek powolnym spadku cen. Teraz ceny za m kw. nowego M4 znowu zaczynają powoli rosnąć. Czy czeka nas kolejny kilkuprocentowy wzrost cen nowych mieszkań? - Sądzę, że tak. W obecnej sytuacji na spadki cen nie ma co liczyć. Rosną ceny gruntów i koszty budowy. Efektem zwyżki płac w budownictwie oraz cen materiałów budowlanych są wzrosty cen mieszkań w nowym budownictwie - wylicza Piotr Krochmal, rzeczoznawca majątkowy i analityk Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl. - W Krakowie jest to wzrost o ponad 10 proc. za ostatni rok. Myślę, że 2008 rok będzie zbliżony do poprzedniego, liczę na wzrosty w przedziale 5-10 proc. - dodaje.

- Drożeć będzie wybrany segment rynku, na który popyt nie maleje - mówi Konrad Mitręga z Private Brokers, biura doradców finansowych. - Mowa tu o ekskluzywnie położonych apartamentach w centrum miasta, częściowo mieszczących się w odnowionych kamienicach, gdzie ceny nie schodzą poniżej 10 tys. zł. Na takie lokale jest i będzie zapotrzebowanie - podkreśla. Są też mieszkania tanie i one również schodzą szybko. - To lokale bardzo oddalone od centrum, z ceną 5-6 tys. zł za metr. Mamy kilkadziesiąt takich transakcji w ciągu miesiąca, takie mieszkania szybko znajdują nabywców - tłumaczy Mitręga.

Natomiast w segmencie średnim, gdzie mieszkań jest najwięcej, obserwujemy stagnację. - Jeden z deweloperów, którego obsługujemy, z 40 mieszkań w ciągu ostatnich kilku miesięcy sprzedał tylko dwa - mówi dodaje Mitręga.

Gdzie się buduje

Tradycyjnie najwięcej inwestycji deweloperskich jest w największej obszarowo krakowskiej dzielnicy - Podgórzu. Obecnie największe skupisko budów występuje na Ruczaju, następna jest Wola Duchacka i rejon Klinów. Na pozostałych terenach liczba inwestycji jest znacznie mniejsza. Druga pod względem ilościowym jest Krowodrza. Najwięcej realizacji jest w Bronowicach i na sąsiednim Łobzowie oraz w rejonie Kuźnicy Kołłątajowskiej.

A co z cenami? Analitycy policzyli, że za m kw. mieszkania w Nowej Hucie trzeba obecnie zapłacić średnio ok. 7 tys. zł, na Podgórzu i Krowodrzy - ok. 8 tys. zł. Najwyższe ceny są w Śródmieściu. Tam m kw. kosztuje średnio ponad 12 tys. zł. - Z kilkunastu inwestycji najwięcej buduje się w rejonie pomiędzy Alejami Trzech Wieszczów a ścisłym centrum miasta, gdzie rewitalizuje się starą substancję mieszkaniową i na bazie przedwojennych kamienic realizuje apartamenty o wysokim standardzie. Całkiem nowe budownictwo w tej dzielnicy powstaje głównie w rejonie Prądnika Czerwonego i Grzegórzek - przyznaje Piotr Krochmal.

Nowa Huta nigdy nie cieszyła się szczególnym zainteresowaniem deweloperów, jednak ceny działek w pozostałych dzielnicach oraz brak terenów pod tego typu inwestycje zmuszają do poszukiwania miejsc pod budownictwo nawet tutaj. Jeśli mowa o tej dzielnicy miasta, to rejon Czyżyn i Mistrzejowic jest najbardziej pożądany z uwagi na łatwy i w miarę szybki dojazd do centrum miasta.

Ostrożni nie zyskali

Dwa lata temu zapotrzebowanie na mieszkania było tak ogromne, że większość inwestycji była sprzedawana na etapie "dziury w ziemi". Teraz co prawda, mimo większego wyboru, sprzedaż jest znacznie niższa, ale analitycy przekonują, że i tak na pewno wzrośnie. I to jeszcze w tym roku. - Wszyscy, którzy odkładali moment nabycia mieszkania, licząc na zniżki, wrócą na rynek, gdyż są zorientowani, że się przeliczyli i zamiast dużych obniżek są niewielkie wzrosty cen - tłumaczy Piotr Krochmal.

Wraz ze wzrostem gospodarczym i podwyżkami wynagrodzeń rośnie realny popyt na mieszkania ze strony tej grupy ludności, która mieszkań najbardziej potrzebuje, a nie miała dotąd środków na ich zakup. Plus jest taki, że obecnie rynek mieszkań jest już w dużej mierze rynkiem kupującego. Nabywcy mają znacznie większy wybór niż jeszcze kilka lat temu, gdy w biurach deweloperów były kolejki jeszcze przed rozpoczęciem inwestycji. - Teraz kupujący może wejść do mieszkania, zanim zawrze umowę, i zapoznać się namacalnie z jego rozkładem i nasłonecznieniem - mówi Piotr Krochmal. - Rośnie też świadomość klientów. Dużo więcej uwagi i czasu poświęcają na wybór przyszłego lokum. Wizja tego, że (przy obecnych cenach) będzie ono spłacane przez większą część życia, powoduje staranne analizy ofert - podkreśla.

Przewagę mają dobre lokalizacje z odpowiednią infrastrukturą publiczną (przedszkola, szkoły), handlową i komunikacyjną (umożliwiającą szybkie dotarcie do centrum). Tak położone lokale mają szansę na wzrost wartości nawet w czasie gorszej koniunktury, gdyż w centrum miast istnieje znacznie ograniczona możliwość nowej zabudowy, przez co lokale tam położone są dobrem szczególnym oraz dobrą inwestycją w długim okresie.

Deweloperzy mają swoje sztuczki

Sukces nowych projektów uzależniony jest od niebanalnych rozwiązań realizacyjnych. To prowadzi do wybierania jak najatrakcyjniejszych lokalizacji dla inwestycji oraz podnoszenia standardu budowanych lokali. Coraz powszechniejsze są wykończenia pomieszczeń włącznie z zabudową kuchni w cenie mieszkań albo też garaż lub komórka lokatorska w cenie lokalu.

Deweloperzy zdecydowanie wolą uatrakcyjnić swoją ofertę różnymi bonusami niż obniżać cenę wyjściową mieszkań. Na co można liczyć ze strony inwestora, u którego zdecydujemy się kupić swoje M4? Na przykład na pomoc w uzyskaniu kredytu, coraz powszechniejszą praktyką staje się również płatność w momencie odbioru lokalu - to sztuczka stosowana zwykle przez deweloperów, którzy mają jeszcze wolne mieszkania w zakończonych inwestycjach. Jeśli mamy szczęście, możemy nawet w cenie mieszkania otrzymać jako bonus sprzęt AGD lub wyposażenie audiowizualne. - To najczęściej spotykane ułatwienia, którymi deweloperzy chcą skusić potencjalnego nabywcę komentuje - Piotr Krochmal. - Promocje cenowe należą do rzadkości i nie spodziewam się, że będą częste, gdyż sprzedający mają ograniczoną możliwość upustów cenowych. Beneficjentami zeszłorocznego zastoju na rynku mieszkań stały się banki, gdyż deweloperzy wolą zaciągać kredyty na kolejne etapy budowy niż schodzić z cenami w dół - analizuje.

Ochrona przed oszustami

O nieuczciwych sztuczkach deweloperów również jest głośno. Klientów ma ochronić nowa ustawa, która wejdzie w życie prawdopodobnie jeszcze w tym roku. Uporządkuje ona zasady sprzedaży mieszkań, wprowadzi rachunek powierniczy i zagwarantuje kupującym prawo do podpisania umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego.

Dzięki ustawie deweloperzy będą zobowiązani przygotować prospekt informacyjny zawierający szczegółowy opis sprzedawanego mieszkania - adres, termin rozpoczęcia i zakończenia inwestycji, standard wykończenia, projekt infrastruktury, sposób liczenia udziałów w gruncie. Jeśli po wybudowaniu okaże się np., że mieszkanie nie jest ogrzewane energią elektryczną, tylko gazem, klient będzie mógł odstąpić od umowy.

Dodatkowo deweloper będzie musiał się zgodzić, jeśli nabywca lokalu sobie tego zażyczy, na podpisanie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego. Dziś firmy budującej mieszkanie nie można zmusić do wizyty u rejenta na etapie umowy przedwstępnej. A to w praktyce oznacza, że deweloper nie musi dotrzymywać jej warunków i może sprzedać lokal innemu klientowi po wyższej cenie.

Kluczowym elementem ustawy mają być zabezpieczenia finansowe - w tym zapowiadany od lat rachunek powierniczy, czyli konto bankowe, na które osoba kupująca mieszkanie będzie wpłacać pieniądze. Deweloper otrzyma je dopiero po zakończeniu określonych etapów budowy lub nawet po jej całkowitym zakończeniu.



źródło - [Gazeta Wyborcza - Kraków z dnia 09-04-2008]