Kredyty hipoteczne w Polsce wciąż są produktem ekskluzywnym – korzysta z nich niewiele ponad milion Polaków. Analitycy twierdzą jednak, że mimo chwilowego zastoju, coraz więcej osób będzie na nie stać

Skąd ten optymizm? Według długoterminowych prognoz rosnąć mają zarówno popyt na mieszkania, jak i zarobki Polaków. Natomiast banki, konkurując między sobą, będą obniżać marże, dzięki czemu kredyty hipoteczne staną się coraz bardziej dostępne – wynika raportu Finamo, nowo powstałej polskiej sieci doradztwa finansowego.

Wszystko przed nami

Od początku 2008 roku pojawiają się w mediach spekulacje na temat zastoju na rynku kredytów hipotecznych, na który miałyby wpływać podwyższone stopy procentowe. Tymczasem ze statystyk wynika, że od końca 2005 r. wartość udzielonych kredytów wzrosła 2,5-krotnie – z poziomu 50 do 125 mld zł na koniec lutego 2008 r.

– Patrząc na stan wyjściowy, mieliśmy więc do czynienia z prawdziwą eksplozją popytu. Wskaźnik relacji kredytów hipotecznych do PKB wzrósł z 5 do 10 proc. Pomimo to ten wskaźnik jest na poziomie pięciokrotnie niższym niż średnia dla krajów Unii Europejskiej. Dlatego uważamy, że boom w kredytach hipotecznych ostatnich dwóch lat to zaledwie pierwszy krok do upowszechnienia tej formy finansowania – mówi mówi Marcin Borowiecki, dyrektor Departamentu Produktów i Marketingu w Finamo.

Jeśli tempo rozwoju rynku kredytów hipotecznych w Polsce utrzyma się na zawrotnym poziomie 30 proc. rocznie, to przez najbliższych pięć lat nastąpi czterokrotny wzrost. Jednak wciąż byłoby to o połowę mniej niż w krajach UE.

Natomiast przekładając to na wielkość rocznej sprzedaży kredytów hipotecznych, średnio w okresie 2008 – 2012 wynosiłaby ona szacunkowo ok. 90 mld zł. Dla porównania – według danych Związku Banków Polskich – wartość udzielonych kredytów hipotecznych w rekordowym 2007 roku wyniosła 54 mld zł.

– Trudno przewidzieć, w jakim tempie będzie przebiegać upowszechnianie się kredytów hipotecznych na wzór krajów UE, ale sądzę, że w ciągu najbliższych kilku lat widać będzie różnicę – mówi Marcin Borowiecki.

Co nakręci popyt

Poza równaniem do UE popyt na kredyty mają stymulować inne czynniki, np. rozwój rynku nieruchomości.

– W uproszczeniu popyt na kredyty hipoteczne można opisać jako wypadkową liczby zawieranych transakcji na rynku mieszkaniowym oraz cen nieruchomości, gdyż ponad 80 proc. transakcji finansowanych jest kredytem bankowym – tłumaczy Marcin Borowiecki. – Oczekujemy wzrostu liczby transakcji zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym. Kluczowym wskaźnikiem potwierdzającym dobre perspektywy dla rozwoju rynku pierwotnego jest liczba wydanych w ostatnich latach pozwoleń na budowę, która wzrosła w zeszłym roku o ponad 40 procent.

Znajdzie to swoje odzwierciedlenie w większej ilości mieszkań oddanych do użytku, co będzie napędzać popyt na kredyty hipoteczne.

Kolejna dobra przesłanka to prognozowany duży wzrost gospodarczy Polski w najbliższych latach. A to z kolei oznacza wyższe wynagrodzenia Polaków. A gdy dodamy do tego szacunki dotyczące potrzeb mieszkaniowych Polaków, oceniane na minimum 1,5 mln mieszkań, to można z dużym prawdopodobieństwem prognozować stały napływ nowych potencjalnych klientów zainteresowanych kredytem.

Analitycy zwracają uwagę, że wzrost wynagrodzeń ponadproporcjonalnie przekłada się na zdolność kredytową, gdyż wynagrodzenie wzrasta, a koszty stałe pozostają bez zmian.

– Osoba zarabiająca 3 tys. zł ma zdolność kredytową na około 140 tys. zł kredytu hipotecznego. Przy wzroście wynagrodzenia o 10 proc. do 3300 złotych jej zdolność wzrasta do prawie 165 tys., złotych, czyli o ponad 15 proc. – tłumaczy Marcin Borowiecki.

Tylko dla wybranych

W tej chwili kredyty hipoteczne są dostępne w Polsce dla ściśle ograniczonych przez politykę kredytową banków grup klientów o bardzo dobrej sytuacji finansowej. Żeby otrzymać taki kredyt, trzeba spełniać bardzo wiele warunków.

Z tego też powodu nie grozi nam kryzys podobny do amerykańskiego.

– Wskaźnik udziału kredytów hipotecznych w PKB jest w Polsce ponad siedmiokrotnie niższy niż w USA. Wysokie nasycenie rynku kredytów hipotecznych na rynku amerykańskim w pewien sposób wymuszało działania instytucji kredytowych polegających na liberalizacji polityki kredytowej w celu poszukiwania nowych klientów, np. udzielanie kredytów bez sprawdzania sytuacji finansowej kredytobiorcy. Natomiast w Polsce kredyt hipoteczny należy uznać za rodzaj produktu ekskluzywnego, mało dostępnego – mówi Marcin Borowiecki.

Opublikowane ostatnio przez Związek Banków Polskich dane dotyczące udziału kredytów niespłacanych, który oscylował na koniec 2007 r. w okolicach 1 proc., świadczą o tym, że kredyty hipoteczne stanowią najmniej szkodową grupę w Polsce, co potwierdza tezę o ekskluzywności.

Marże mogą spadać

Pojawiają się głosy, iż istotnym zagrożeniem dla rozwoju rynku kredytów hipotecznych mogą okazać się rosnące stopy procentowe oraz ewentualny wzrost marż wynikający z zaostrzenia polityki kredytowej.

Analitycy przyznają, że w najbliższych miesiącach będzie to mieć wpływ na tymczasowe podwyższenie kosztu kredytowania w złotych i – co się z tym wiąże – może obniżać zdolność kredytową potencjalnych kredytobiorców, ale jest to zjawisko tymczasowe. Na obniżenie stóp w Polsce ma wpłynąć m.in. przyjęcie euro oraz przewidywany spadek inflacji.

Nasilająca się z roku na rok konkurencja rynkowa już wpłynęła na spadek pobieranych przez banki marż kredytowych. Cały czas są to jednak marże nieznacznie wyższe niż w krajach strefy euro. Można to tłumaczyć odpowiednio wyższym ryzykiem przypisanym do kredytów udzielanych na tzw. rynku wschodzącym oraz zwiększoną ostrożnością banków (efekt psychologiczny związany z kryzysem amerykańskim).

– Równocześnie jednak coraz lepsze wyniki gospodarcze kraju, dalszy spadek bezrobocia i silna waluta obniżą koszt ryzyka kredytodawców, a ci podzielą się oszczędnościami z konsumentem – przewiduje Marcin Borowiecki. – Oczekujemy, że w dłuższym okresie marże kredytów hipotecznych mogą nieznacznie spaść. Będzie to naturalna kontynuacja trendu, który obserwujemy od kilku lat i który zbliża nas do poziomu marż właściwego dla krajów strefy euro.

źródło - [Rzeczpospolita - Nieruchomości z dnia 12-05-2008]