Tempo sprzedaży mieszkań w większości miast nieco się poprawiło w stosunku do najsłabszego kwartału 2007 r., ale jest nadal 2-3-krotnie niższe niż kilkanaście miesięcy wcześniej - wynika z kwartalnego raportu Reas, firmy monitorującej rynek mieszkaniowy. "Obraz rynku po pierwszym kwartale 2008 r. potwierdził, że zmiana klimatu na rynku ma trwały charakter. Tempo sprzedaży w większości miast nieco się poprawiło w stosunku do najsłabszego kwartału 2007 r., ale jest nadal 2-3-krotnie niższe niż kilkanaście miesięcy wcześniej. Jest to efektem nałożenia się w czasie dwóch zjawisk: z jednej strony szybko wzrosła liczba mieszkań utrzymujących się na rynku, z drugiej - sprzedaż na całym rynku zmniejszyła się. W konsekwencji powinny zmaleć ceny, co jednak nie następuje (przynajmniej na poziomie oferty)" - napisali autorzy raportu.

"Ma to związek także z charakterystyką wprowadzanych do sprzedaży inwestycji. Obecnie do realizacji wchodzą projekty planowane w okresie dobrej koniunktury, często adresowane do zamożniejszych klientów lub nabywców spekulacyjnych, których ceny wynikają wprost z kosztów drogich lokalizacji i standardu wykonania obiektów. Wydaje się natomiast, że wciąż brakuje na rynku mniejszych i tańszych lokali dwu- i trzypokojowych, adresowanych do młodych rodzin. Można zatem mówić o jakościowym niedopasowaniu obecnej oferty do charakterystyki popytu" - dodali.

Rekordowa podaż, niewielki popyt

Raport Reas wskazuje, że po czterech latach bardzo dużej przewagi popytu nad podażą sytuacja na rynku mieszkaniowym w Polsce ulega wyraźnej zmianie. Z jednej strony, podaż liczona zarówno jako mieszkania wprowadzane na rynek, jak i znajdujące się w bieżącej ofercie osiągnęła rekordową wielkość, co potwierdzają także oficjalne statystyki mieszkań rozpoczętych, z drugiej - popyt wyraźnie zmalał, zwłaszcza wskutek odpływu z rynku nabywców poszukujących mieszkań w celach spekulacyjnych i inwestycyjnych.

"Także popyt ze strony nabywców poszukujących mieszkań na własne potrzeby uległ zmniejszeniu wskutek ostrożniejszego podejścia banków do udzielania nowych kredytów, ale także - mniejszego zapasu potencjalnych nabywców do ich zaciągania. Zmniejszeniu popytu na nowe mieszkania sprzyja także wzrost skali indywidualnego budownictwa jednorodzinnego na obrzeżach metropolii, angażującego środki finansowe najzamożniejszych i części średniozamożnych gospodarstw domowych" - wskazują eksperci Reas.

Z raportu wynika, że zwolnienie tempa wzrostu cen oraz niepewność na globalnych rynkach finansowych spowodowały spadek zainteresowania ze strony nabywców kupujących mieszkania w celu inwestycyjnym i spekulacyjnym. Ostrożniej zachowują się także fundusze zainteresowane finansowaniem deweloperów i zakupem pakietów mieszkań.

"W kilku miastach wzrosły nieco czynsze ofertowe, ale nadal rentowność najmu liczona bez uwzględnienia przyszłego wzrostu wartości mieszkań jest kilkuprocentowa" - czytamy w raporcie.

Kredyty droższe, banki ostrożniejsze

W opinii ekspertów Reas dla skali popytu zasadnicze znaczenie ma podaż kredytów hipotecznych. Wzrosło oprocentowanie kredytów, zarówno tych oferowanych w złotych jak i we frankach. Można spodziewać się zarówno dalszego wzrostu oprocentowania jak i pewnego wzrostu marż, zaś kryzys na amerykańskim rynku kredytów najprawdopodobniej zaowocuje w Polsce większą ostrożnością w udzielaniu kredytów na zakupy spekulacyjne i kredytów z minimalnym wkładem własnym. Można spodziewać się także pewnego zaostrzenia wymogów dotyczących zdolności kredytowej kredytobiorców. Jednak szacunki dotyczące perspektyw rozwoju rynku kredytów są nadal optymistyczne.

Z raportu wynika, że w wyniku równoległego oddziaływania dwóch czynników: wzrostu cen i wyższych stóp procentowych, pomimo wyjątkowo szybkiego wzrostu płac, realne możliwości zakupu mieszkań zaczęły się kurczyć. Jednak niezależnie od serii obiektywnych czynników osłabiających popyt, istotne znaczenie dla spadku sprzedaży ma nadal czynnik psychologiczny: część nabywców, którzy potrzebują mieszkań i których stać na zaciągnięcie kredytu świadomie wstrzymuje się jeszcze z decyzjami o zakupie, licząc na znaczące obniżki cen lub promocje, a także - na wyklarowanie się globalnej sytuacji ekonomicznej. Dlatego trudno prognozować, aby realna sprzedaż w 2008 roku była znacząco wyższa od tej z roku poprzedniego.



źródło - [Gazeta - Gospodarka z dnia 12-05-2008]