Po boomie mieszkaniowym przyszedł czas na kolejne przyspieszenie, tym razem w budownictwie biurowców. Jak prognozuje największa na świecie amerykańska firma CB Richard Ellis, do końca 2010 roku rynek powierzchni biurowych w Polsce prawie się podwoi. Bezkonkurencyjnym liderem pozostanie Warszawa,  wyraźnie jednak wzrośnie aktywność deweloperska na rynkach lokalnych, takich jak Wrocław, Poznań, czy Trójmiasto.

W Warszawie znajdują się ponad 2 mln m kw. nowoczesnych powierzchni biurowych

Wśród najdroższych na świecie lokalizacji biurowych Warszawa zajęła 30 miejsce, daleko za Londynem i Moskwą, ale znacznie przed Rzymem, Szanghajem czy Los Angeles. Ceny wynajmu biur w stolicy Polski rosną natomiast szybko – ponad 32 proc. w ciągu ostatniego roku, co sytuuje Warszawę na 11 miejscu w globalnym rankingu amerykańskiej firmy CB Richard Ellis.

Z globalnej perspektywy

Londyńska dzielnica West End jest nadal najdroższym rynkiem pomieszczeń biurowych na świecie mimo szybko rosnących cen w takich krajach, jak Rosja, Indie czy Wietnam. Za wynajęcie biura płaci się tam średnio 299,54 dol/ m kw./rocznie. Inne tradycyjne lokalizacje, jak Tokio, londyńskie City, czy Singapur mieszczą się w pierwszej dziesiątce – wskazuje najnowszy raport CB Richard Ellis „Globar market rents. May 2008”. Droga od wielu lat Moskwa umocniła się tym razem na drugiej pozycji ze stawką 232,37 dol./m kw./rocznie, do ścisłej czołówki – na piąte miejsce – awansował natomiast Mumbai (d..Bombaj), biznesowa stolica Indii, gdzie właściciele biur żądają za wynajem 145,16 dol./m kw./rocznie.

Warszawę ze średnią stawką 76,55 dol./m kw./rocznie sklasyfikowano na 30 miejscu wśród pięćdziesięciu najdroższych miast na świecie. Raport zwraca uwagę na zaskakujące tempo wzrostu czynszów w rozwijających się gospodarkach, na czele z .Ho Chi Minh City (d. Sajgon) w Wietnamie, gdzie w ciągu minionych 12 miesięcy opłaty wzrosły o 94,4 proc. Równie wysoką dynamikę – ponad 90 proc.- prezentuje Moskwa, ale stolica Polski także zalicza się do najbardziej dynamicznie rozwijających się rynków – na 11. pozycji. z 32-proc. stopą wzrostu.

Dobre lokalizacje w Europie

Motorem rozwoju polskiego rynku powierzchni biurowych jest rosnące zapotrzebowanie ze stron rodzimych i zagranicznych firm. Te ostatnie chcą lokować się w Polsce ze względu na wciąż relatywnie niskie koszty siły roboczej i wysokie kwalifikacje pracowników. Liczy się także bliski dystans do rynku zachodnioeuropejskiego, oraz braku różnic czasowych, w porównaniu na przykład z Indiami czy Chinami.

Po chwilowym wytraceniu tempa w ostatnich dwóch latach rynek w Polsce do 2010 roku niemal się podwoi – dochodzi do wniosku CB Richard Ellis w kolejnym raporcie, poświęconym wyłącznie naszemu kraju. pt. „Understanding Office Destinations Poland – Spring 2008” (Rynek powierzchni biurowych w Polsce, wiosna 2008).

Ton nadaje stolica

Najbardziej dojrzałym rynkiem biurowym w Polsce jest Warszawa z prawie 3 mln m kw. powierzchni biurowych. Jednak w porównaniu z innymi miastami europejskimi – np. Londynem (Greater London 28,5 mln m kw), Paryżem (27,2 mln m kw) czy Frankfurtem (11,9 mln m kw) nadal jesteśmy we wczesnej fazie rozwoju. Nasycenie rynku powierzchnią biurową w Warszawie wynosi około 160 m kw. na 100 mieszkańców, podczas gdy średnia dla miast Europejskich to 380 m kw.

Nowoczesne biura w Warszawie zajmują około 2 mln m kw., z czego prawie 40 proc. przypada na centrum miasta. Do innych popularnych lokalizacji zalicza się Mokotów, Okęcie, Wola oraz obiekty rozmieszczone wzdłuż Al. Jerozolimskich. W 2007 roku deweloperzy oddali 211 tys. m kw. powierzchni z 21 nieruchomościach. Obecnie w stolicy buduje się ok. 416 tys. m kw. . w większości poza centrum miasta, deweloperzy deklarują się do końca 2010 roku zakończą budowę dalszych 400 tys. m kw. W ostatnich latach obserwuje się wzrost zapotrzebowania na biura, w 2007 roku wynajem osiągnął rekordowy poziom 500 tys. m.kw. Przyczyniło się to spadku poziomu wolnych lokali biurowych z 5,4 proc. pod koniec 2006 roku do 2,4 proc. pod koniec I kwartału 2008 roku. Przeciętna powierzchnia wynajmowanych biur sięga w Warszawie 1040 m kw. Wskaźnik wolnych powierzchni najwyższy jest w centrum (6 proc.), najniższy na Woli.

Regiony szykują się do skoku

Rynki regionalne, posiadające łącznie 1,3 mln m kw. nowoczesnej powierzchni biurowej zaczęły się rozwijać dopiero około 2000 roku. Od tego czasu nowe budynki biurowe pojawiały się „falowo” determinując poziom czynszów. Nowa „fala”– czyli duża ilość budynków oddawanych do użytku w tym samym czasie – spodziewane jest w latach 2008-2009. Do końca 2010 roku, całkowita podaż nowoczesnej powierzchni biurowej, łącznie z Warszawą, osiągnie poziom około 6,6 mln mkw.

W chwili obecnej, poza Warszawą, najwięcej biurowców zostało wybudowanych w Krakowie, Wrocławiu i Trójmieście. We Wrocławiu i Krakowie aktywność deweloperów jest zdecydowanie największa. Liczba projektów w Trójmieście i Poznaniu jest niższa, nawet w stosunku do mniej dojrzałych miast takich jak Katowice czy Łódź. Jednak w tym roku w można się spodziewać oddania do użytku w Trójmieście i Poznaniu po 60 tys. m kw. powierzchni biurowych, podczas gdy w Krakowie nowych obiektów będzie zdecydowanie mniej – około 35 tys. m kw..

EURO 2012 jako stymulator

”Oczekiwany przyśpieszony rozwój systemu autostrad, jak również poprawa infrastruktury głównych miast Polski związana z przygotowaniami do EURO 2012, wpłyną na zwiększenie aktywności deweloperów i inwestorów, którzy intensywnie poszukują dobrych lokalizacji pod inwestycje. Obserwujemy wzrost zainteresowania rynkami dotychczas mniej rozwiniętymi, takimi jak Szczecin, Lublin i Rzeszów.” – mówi Joanna Mroczek, dyrektor działu badań rynku w firmie CB Richard Ellis.

Niski wskaźnik wolnych pomieszczeń i ograniczona liczba powierzchni biurowej dostępnej w 2007 roku powstrzymały spadek cen wynajmu, który się zarysował od 2001 roku. Obecnie ceny wynajmu biur najwyższej klasy w Polsce wahają się od 30-35 euro/ m kw./ miesięcznie w centrum Warszawy poprzez 18-20 euro/m kw./ miesięcznie w najlepszych lokalizacjach Krakowa po 15-18 euro/ m kw./ miesięcznie. Dynamika cen najmu biur w Polsce obecnie zwalnia, ale nadal utrzymuje się tendencja wzrostowa.

źródło - [Gazeta Prawna nr 107 z dnia 03-06-2008]