Niespodzianka: w Krakowie mieszkania w styczniu minimalnie staniały. Największy wzrost cen nastąpił w tym czasie w Poznaniu i we Wrocławiu
- Choć w Krakowie stawki spadły zaledwie o 0,1 proc., to jest to pierwszy sygnał potwierdzający prognozy mówiące o tym, że ceny w tym mieście są bardzo blisko górnej granicy akceptacji - twierdzi Maciej Dymkowski, dyrektor serwisu nieruchomości tabelaofert.pl. W Łodzi w górę W ostatnim czasie najszybciej rosły stawki poznańskie - w styczniu mieszkania podrożały średnio o 10 proc. w stosunku do grudnia ubiegłego roku. - W inwestycjach, które weszły do sprzedaży w styczniu, za każdy metr kwadratowy trzeba zapłacić grubo ponad 5 tys. zł - wylicza Maciej Dymkowski. Ceny pięły się mocno w górę również we Wrocławiu. - Decydując się tam zakup lokalu pod koniec stycznia, musieliśmy być gotowi na zapłacenie ok. 7,2 tys. zł za metr kwadratowy naszego wymarzonego M. W grudniu zeszłego roku zapłacilibyśmy ok. 6,6 tys. zł. Wzrost wyniósł więc 8,4 proc. - podaje Dymkowski. Sporo podrożały również mieszkania w Łodzi - zmiana średniej ceny 1 mkw. wyniosła w styczniu 6,7 proc. Złożyły się na to dwa czynniki: z jednej strony z rynku najszybciej znikały najtańsze mieszkania, co przy symbolicznym wzroście podaży musiało się odbić na średnich cenach, zdrugiej - rosły stawki za lokale, które pozostawały w sprzedaży. - Jako przykład może służyć jedna z inwestycji na Bałutach, w której cena metra na początku grudnia wynosiła 4,5 tys. zł, a obecnie jest o 300 zł wyższa - podaje Maciej Dymkowski. Najmniej wzrosły stawki trójmiejskich lokali - o 2,4 proc., czyli 1 mkw. kosztuje prawie 6 tys. zł. Można się jednak spodziewać dalszego wzrostu stawek, ale raczej nieprzekraczającego 3 - 5 proc. miesięcznie. Bardziej stabilnie w stolicy W stolicy mieszkania podrożały w ciągu ostatniego miesiąca o 6,6 proc. Średnio za metr płacimy 7,8 tys. zł. W kilku dzielnicach zaobserwowano jednocześnie spadek cen - największy we Włochach, gdzie mieszkania potaniały aż o 26 proc. - Zakończenie sprzedaży projektów o wysokim standardzie i pozostanie na rynku ofert z segmentu popularnego zaowocowało zmianą średnich cen. Nie jest to więc spadek, lecz zmiana struktury oferty - twierdzi Dymkowski. Spadek stawek odnotowano również w Śródmieściu (o 12 proc.) i na Saskiej Kępie (0,7 proc.). Do największego wzrostu cen doszło natomiast na Targówku (24,9 proc.), Bielanach (18,4 proc.) i w Ursusie (17 proc.). Najdroższymi dzielnicami pozostają Śródmieście (ok. 14 tys. zł za 1 mkw.), Mokotów (ok. 10 tys. zł za 1 mkw.) i Saska Kępa. Oferty najtańszych lokali znajdują się dziś we Włochach (ok. 5,3 tys. zł za 1 mkw.) i w Wawrze (ok. 5,6 tys. zł za 1 mkw.). - Przy obecnych zarobkach w Warszawie poziom akceptacji cen wynosi 9 - 9,5 tys. zł za mkw. Trudno uwierzyć, żeby znaleźli się chętni do zakupu za wyższe kwoty - twierdzi Maciej Dymkowski. Dorota Kaczyńska

---

Amatorzy szybkich zysków

Adam Henclewski doradca rynku nieruchomości, prezes firmy Henclewski Nieruchomości Niesłychany boom mieszkaniowy spowodował, że do kupowania gruntów i budowania zabrali się także ci, którzy do tej pory o tej dziedzinie biznesu nic nie słyszeli. Na fali euforii zaczęli się więc pojawiać na rynku prekursorzy nowego pojęcia "developingu" i nowego standardu wykańczanych mieszkań, zwanego już potocznie deweloperskim. Do tej pory wydawało się, że szczytem lekceważenia potrzeb klientów jest oddawanie mieszkań bez podłóg, stolarki drzwiowej czy urządzonej łazienki. Skoro argumenty były takie, że nie można wszystkim klientom dogodzić, bo mają różne gusty, to zamiast zaproponować im odmienne warianty wykończenia i ceny, po prostu nic nie robiono. Kolejni młodzi deweloperzy idą jednak dalej. Przecież można także nie stawiać ścianek działowych i nie robić centralnego ogrzewania w mieszkaniu, lecz jedynie doprowadzić rury zakończone zaworami. Niech sobie kupujący sami zadecydują, gdzie chcą ścianki, jakie chcą mieć grzejniki i gdzie. Ta troska o gust przyszłych lokatorów byłaby jeszcze uzasadniona, gdyby nie fakt, że pomysłowi deweloperzy, obniżając stan zaawansowania prac w sprzedawanych mieszkaniach, jeszcze podwyższają ich ceny, a mieszkania, o zgrozo, nazywają apartamentami. Jest to zapewne specyficzne badanie rynku, by sprawdzić, co jeszcze zaakceptuje kupujący, czego jeszcze można nie zrobić w mieszkaniu? Właściwie idąc tym tropem rozumowania, może kolejni amatorzy tej profesji stwierdzą, że będą sprzedawać mieszkania bez okien, a za chwilę budowę całego budynku też przerzucą na zapisanych w kolejce nabywców. Wtedy rolą dewelopera będzie wyłącznie doprowadzenie do pozwolenia na budowę, a potem niech już przyszła wspólnota mieszkaniowa bierze sprawy w swoje ręce. Na szczęście takie podejście do klienta nie dotyczy wszystkich deweloperów, a amatorów szybkich zysków na pewno zweryfikuje niebawem rynek. Analizując przyczyny niechęci poznańskich deweloperów do sprzedawania mieszkań wykończonych pod przysłowiowy klucz, dochodzę do wniosku, że przyczyna jest wyłącznie ekonomiczna. Sądzę, że deweloperzy korzystają z powszechnej nieświadomości klientów dotyczącej rzeczywistych kosztów doprowadzenia mieszkania do stanu używalności. Warto więc nadmienić, że koszty te, w zależności do standardu wykończenia, mogą się wahać od 500 do nawet 1000 zł za mkw. Oczywiście kwota ta nie obejmuje wyposażenia kuchni i innych mebli. Większość kupujących nie ma tej świadomości i dlatego łatwiej akceptują cenę niższą bez wykończenia niż wyższą z wykończeniem. Kolejne nowe zjawisko w Poznaniu to wreszcie próba realizacji projektów budynków z wyższej półki, dla bardziej wymagającego klienta. Prawdopodobnie deweloperzy, po sukcesach swoich kolegów po fachu w Warszawie, Krakowie, w Trójmieście czy też we Wrocławiu, wreszcie uwierzyli, że także w Poznaniu jest rynek na tego typu projekty. Zobaczymy jednak, czy to, co w zapowiedziach nazywa się apartamentowcami, rzeczywiście nimi będzie. Czy nie skończy się wyłącznie na wyższej cenie, a oferowanie lepszych materiałów i dodatkowych usług pozostanie jedynie w sferze obietnic, wyłącznie dla celów marketingowych? Warto więc przypomnieć, że zgodnie z obowiązującymi standardami, aby budynek mógł być nazwany apartamentowcem, musi spełniać podstawowe kryteria: np. powinien być wykonany z materiałów najwyższej klasy, mieć doskonałą lokalizację, niebanalną architekturę, lobby z recepcją, ochronę, materiały wykończeniowe części wspólnych o wysokich parametrach (np. kamień naturalny, stal), wentylację mechaniczną, klimatyzację, miejsca parkingowe w budynku, dodatkowe funkcje (np. basen, sauna, fitness), serwisy dla mieszkańców (np. portiera, sprzątanie lokali). Ważna jest także funkcjonalność samych apartamentów (rozkład, większa niż tradycyjnie powierzchnia pomieszczeń, wysokość min. 2,85 m). Mieszkania w takim budynku nie powinny być mniejsze niż 70 mkw. Zobaczymy więc, czy zapowiadane projekty, oprócz ceny, będą spełniały warunki apartamentów.

Co nas czeka

Maciej Dymkowski, tabelaofert.pl: Analizując styczniowe ceny, można zauważyć, że konserwatywne prognozy ich wzrostu na poziomie 10 - 15 proc. rocznie możemy powoli odkładać na półkę. I nie jest to dobra wiadomość, zwłaszcza dla kupujących. Coraz większe koszty i bardzo wysokie ceny gruntów powodują, że deweloperzy wprowadzają na rynek coraz droższe projekty. Częstym zjawiskiem są również podwyżki cen w inwestycjach już będących na rynku.

Ile za nowe mieszkanie

Ile za nowe mieszkanie

 

źródło - [Rzeczpospolita z dnia 12-02-2007]