Jeśli sprzedasz świeżo wykupione mieszkanie komunalne, musisz oddać gminie przyznaną bonifikatę. Czasem, jak przyznają pośrednicy, na takiej transakcji udaje się sporo zarobić. Ale takie sytuacje należą do rzadkości
Ustawodawca zastrzega, że wykupionego lokalu nie wolno sprzedać przez pięć lat pod groźbą utraty bonifikaty. - Ten pięcioletni okres przejściowy powoduje, że w praktyce problem gmin z lokalami zadłużonymi i często w złym stanie technicznym nie został rozwiązany - ocenia Marzena Kuczek z agencji nieruchomości Partnerzy w Gdańsku. - Mieszkania kwaterunkowe często mają wysokie czynsze i koszty utrzymania. W starych kamienicach generują je choćby przestarzałe systemy grzewcze. Koszty utrzymania są nieraz większe nawet o sto procent od tych w mieszkaniach własnościowych. Najemcy starają się więc je wykupić i sprzedać. Zanim wprowadzono to pięcioletnie "obostrzenie", koszty zadłużenia lokalu i cenę jego wykupu od razu regulował, niejako w imieniu najemcy, zainteresowany lokalem klient. Teraz jest to niemożliwe, więc np. emeryt mieszkania nie wykupi - tłumaczy pośredniczka. I dodaje, że zanim w 2004 roku wszedł w życie przepis o pięcioletnim okresie przejściowym, takich transakcji na rynku było bardzo dużo. Klienci ryzykanci - Od 2004 roku ludzie zaczęli wstrzymywać oferty sprzedaży, choć i dziś zdarzają się takie transakcje - przyznaje Marzena Kuczek. - O groźbie utraty bonifikaty informują klientów zarówno pośrednicy, jak i notariusze. Mimo to ludzie czasem ryzykują i próbują zbyć lokal wcześniej niż po upływie pięciu lat - przyznaje pośredniczka. Dodaje, że w takich przypadkach umowy zawierane są w ten sposób, że kupujący staje się faktycznym właścicielem lokalu dopiero po ustawowych pięciu latach, gdy nie trzeba już zwracać bonifikaty. - Jest to jednak dość ryzykowne dla kupującego, bo nie może on liczyć na wzięcie kredytu, który jest zwykle uruchamiany dopiero po notarialnym akcie sprzedaży - przypomina Marzena Kuczek. Według pośredniczki tracąc bonifikatę, na sprzedaży mieszkania nie da się więc zarobić. - W naszej praktyce zdarzyły się tylko dwa odwrotne przypadki: w Sopocie i w Gdańsku-Oliwie. Gmina wyceniła mieszkanie na 500 tysięcy zł, a nabywca kupił je za prawie 900 tysięcy złotych - przypomina Marzena Kuczek. Pośredniczka przypomina, że jeśli umiera osoba, która wykupiła mieszkanie komunalne, to na spadkobierców przechodzą automatycznie wszelkie zobowiązania. - Spadkobiercy też nie mogą mieszkania sprzedać, bo są traktowani na takich samych warunkach jak poprzedni właściciel - tłumaczy. Nie wytrzymają karencji Niewiele świeżo wykupionych mieszkań trafia na rynek w Poznaniu. - Jednak przy dzisiejszym braku lokali i i galopujących cenach ta tendencja może się zmienić i takie lokale coraz częściej zaczną się w ofertach pojawiać. Właściciele niedawno nabytych lokali w atrakcyjnych budynkach, atrakcyjnych lokalizacjach mogą nie "dotrzymać" do końca karencji i wystawią lokal na rynek - ocenia Jarosław Krajewski, właściciel poznańskiej agencji Ager. Według niego mimo konieczności zwrotu bonifikaty da się jeszcze zarobić na sprzedaży mieszkania przed upływem pięciu lat. - Trzeba jednak pamiętać, że kwota owego zarobku dodatkowo obłożona będzie 19-procentowym podatkiem dochodowym, a więc kalkulacje muszą być wnikliwe - przestrzega Jarosław Krajewski. I dodaje, że w Poznaniu sytuacje zwrotu bonifikat na razie są sporadyczne i dziś należy je tłumaczyć jakimiś losowymi przypadkami. - Jak dotąd, zwrot 90 procent ceny nabycia jest na tyle dotkliwy, że część właścicieli, poza tymi, którzy być może zechcą je szybko sprzedać, będzie się cieszyć z postępującego wzrostu wartości i czekać pięć lat na dodatkową premię w postaci niezwracanej bonifikaty - dodaje Jarosław Krajewski. Magdalena Licke, pośredniczka z wrocławskiego biura LG Nieruchomości, przyznaje, że na rynek świeżo kupione lokale od gminy trafiają dosyć rzadko. - Właściciele, jeśli nie są zmuszeni sytuacją życiową, do sprzedaży takiego mieszkania przystępują z upływem pięciu lat od daty nabycia - informuje Magdalena Licke. I dodaje, że oddając gminie zwaloryzowaną bonifikatę, da się mimo wszystko na takiej transakcji zarobić. - Im wcześniej mieszkanie było wykupione, tym więcej można na nim zarobić. Wynika to bowiem z bardzo wysokiego wzrostu cen mieszkań w ostatnim okresie - tłumaczy Magdalena Licke. - Na przykład mieszkanie we Wrocławiu wykupione od gminy w 2004 roku za kwotę 5,7 tysiąca zł, czyli za pięć procent wartości rynkowej, można dziś sprzedać za 295 tys. zł. Odejmując od tej kwoty koszt wykupu oraz zwrot bonifikaty, można zarobić na tej transakcji około 180 tys. zł - oblicza pośredniczka. ANETA GAWROŃSKA

 

źródło - [Rzeczpospolita nr 48 z dnia 26-02-2007]