Kupujesz od komornika, musisz złożyć wadium
Chcąc kupić nieruchomość od komornika, przedsiębiorca powinien złożyć wadium. Jest ono gwarancją wykonania umowy
- Wiem, że komornik chce sprzedać na licytacji nieruchomość. Żąda jednak złożenia wadium. Czy muszę je wpłacić? Kiedy dostanę je z powrotem? - pyta czytelnik DOBREJ FIRMY. Tak, wadium złożyć trzeba. Z przepisów wynika bowiem, że w zasadzie każdy, kto przystępuje do przetargu na nieruchomość wystawianą przez komornika, musi złożyć rękojmię w wysokości 1/10 sumy oszacowania (art. 962 kodeksu postępowania cywilnego). Suma ta to nic innego jak wartość nieruchomości ustalona przez biegłego w toku postępowania. Sam cel przepisów o wadium jest oczywisty - ma eliminować z postępowania niepoważnych uczestników. Nic bez przybicia Licytacja komornicza kończy się udzieleniem tzw. przybicia. Jest to swego rodzaju zatwierdzenie nabycia licytowanego przedmiotu. W egzekucji z nieruchomości przybiera ono postać postanowienia sądu, pod nadzorem którego odbywa się licytacja (art. 987 k.p.c.). Po uprawomocnieniu się tego postanowienia sąd wezwie zwycięskiego licytanta (którego od chwili przybicia można już określać mianem nabywcy) do zapłaty ceny nabycia, pomniejszonej o kwotę rękojmi. Innymi słowy rękojmia zostaje zaliczona na poczet ceny sprzedaży. To dlatego właśnie komornik zatrzymuje rękojmię złożoną przez licytanta, który wygrał licytację. Pozostali licytanci natomiast mogą liczyć na niezwłoczny zwrot wadium (art. 963 k.p.c.). Wygrałeś - zapłać Przepisy dają zwycięzcy dwa tygodnie na zapłatę wylicytowanej ceny. Termin ten liczymy od daty otrzymania wspomnianego wezwania. Na wniosek nabywcy sądowi wolno oznaczyć dłuższy termin uiszczenia ceny nabycia. Jednak nawet wtedy termin ten nie może przekroczyć miesiąca. Pieniądze muszą wpłynąć na rachunek depozytowy sądu. Kto nie składa rękojmi Nie każdy licytant musi składać rękojmię. Z obowiązku tego zwolniony jest ten, komu przysługuje prawo ujawnione w protokole opisu i oszacowania (czyli sporządzanym przez komornika dokumencie obejmującym m.in. oznaczenie nieruchomości i jej szacunkową wartość). W grę wchodzą tu prawa obciążające nieruchomość - np. hipoteka, spółdzielcze prawo do lokalu, służebność itp. Jednak nawet wtedy uprawniony, który nie musi składać rękojmi, powinien spełniać dwa warunki (art. 964 k.p.c.). Wartość jego prawa musi być bowiem: ? równa albo wyższa od wysokości rękojmi oraz ? niższa niż cena wywołania (na pierwszej licytacji odpowiada ona kwocie 3/4 sumy oszacowania) pomniejszona o wartość praw tych wierzycieli, których komornik - dzieląc kwotę uzyskaną ze sprzedaży nieruchomości - spłaca wcześniej niż osobę, która ma być zwolniona z obowiązku złożenia rękojmi. Jeżeli któryś z tych warunków nie zostanie spełniony, to bez rękojmi się nie obejdzie. Tyle że będzie ona niższa. Kwota obniżki zależy od tego, którego warunku nie udało się spełnić. Jeśli pierwszego - czyli gdy wartość prawa jest niższa od wysokości rękojmi - to wysokość rękojmi obniżamy do różnicy między pełną rękojmią a wartością wspomnianego prawa. Jeśli drugiego - czyli prawo znajduje tylko częściowe pokrycie w cenie wywołania - to wysokość rękojmi obniżamy do części wartości prawa niepokrytej w cenie wywołania. Licytacja bez pokrycia Wadium pełni w postępowaniu egzekucyjnym taką samą rolę, jak winnych przetargach. Jeżeli zatem nabywca nie zapłaci wylicytowanej ceny w terminie, straci wadium, a skutki przybicia wygasną (art.969 §1 k.p.c.). Dotyczy to zarówno sytuacji, gdy nabywca w ogóle nic nie zapłacił, jak i takiej, gdy co prawda zapłacił, ale nie wszystko. Tyle że w tym ostatnim wypadku sąd zwróci nabywcy uiszczoną część ceny (ale nie wadium). PRZYKŁAD Komornik sprzedaje nieruchomość. Suma oszacowania wynosi 10 000 zł, a wadium 1000 zł. Zwycięski licytant prócz wpłacenia wadium uiścił jedynie3000zł. Kwota ta po zsumowaniu z rękojmią daje 4000 zł. To zbyt mało, żeby postępowanie uznać za zakończone. Licytant może w tej sytuacji liczyć nazwrot3000zł. Wadium przepada. Następstwa te sąd stwierdza postanowieniem, na które niezadowolonemu przedsiębiorcy przysługuje zażalenie. Rękojmia bez rękojmi Czy z tego wynika, że licytanci składający rękojmię znajdują się w gorszej sytuacji niż ci, którzy takiego obowiązku nie mają? Skoro nie ma rękojmi, to i nie trzeba obawiać się jej przepadku. Otóż nie. Z kodeksu wynika, że od nabywcy nieskładającego rękojmi, który nie wykonał warunków licytacyjnych, ściąga się rękojmię w trybie egzekucji należności sądowych (art.969 §2 k.p.c.). Jeśli zatem zachowa się niepoważnie i wylicytuje kwotę, której nie jest wstanie zapłacić, ryzykuje takimi samymi niedogodnościami, jak każdy inny. Rękojmia utracona przez nabywcę lub od niego ściągnięta zostanie spożytkowana jako pokrycie kosztów egzekucji związanych ze sprzedażą. Reszta będzie dochodem Skarbu Państwa. źródło - [Rzeczpospolita nr 49 z dnia 27-02-2007]