■ NOWE PRAWO Podatnicy znaleźli sposób, by zmniejszyć PIT płacony od dochodu ze sprzedaży nieruchomości
■ Nie ma pewności, czy odpisy amortyzacyjne w każdym przypadku zwiększą dochód do opodatkowania
■ Jeśli fiskus zinterpretuje przepisy zgodnie z wykładnią celowościową, podatnicy mogą mieć kłopoty z rozliczeniami

 

Część podatników traci na podatku od sprzedaży nieruchomości. Powód to nowe zasady opodatkowania zbycia domu lub mieszkania obowiązujące od 1 stycznia 2007 r. Teraz trzeba płacić 19-proc. PIT od dochodu. Do tej pory obowiązywał 10-proc. PIT od przychodu. Podatnicy znaleźli jednak sposób na zminimalizowanie wysokości płaconego podatku.

 

Niepotrzebna ewidencja Wystarczy przed planowaną sprzedażą nieruchomości zacząć ją amortyzować w sposób uproszczony. Przy takiej amortyzacji nie prowadzi się ewidencji, więc odpisy amortyzacyjne nie zwiększą dochodów do opodatkowania. Eksperci podatkowi nie do końca są jednak przekonani o słuszności takiego postępowania. Sam pomysł oceniają pozytywnie. Przestrzegają jednak przed pochopnym podejmowaniem decyzji. Może się bowiem okazać, że takie podejście do obrotu nieruchomościami narazi podatników na kłopoty. – Budynki i lokale mieszkalne objęte amortyzacją uproszczoną nie podlegają ewidencji środków trwałych. Jednak fakt ten nie odbiera możliwości zaliczenia odpisów amortyzacyjnych do kosztów uzyskania przychodów – tłumaczyła Magdalena Mucha-Prymas, menedżer podatkowy w BDO Numerica. Jej zdaniem bez względu na fakt, czy lokal lub budynek mieszkalny był amortyzowany przed jego zbyciem, czy też nie, co do zasady kosztem uzyskania przychodu będą udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Nie ma w ustawie o PIT przepisów, które stanowiłyby, że w przypadku sprzedaży lokalu lub budynku mieszkalnego amortyzowanego wcześniej metodą uproszczoną koszt podatkowy rozpoznaje się inaczej. – W konsekwencji trudno doszukiwać się optymalizacji podatkowej w sytuacji, kiedy podatnik, planując sprzedaż nieruchomości, rozpocząłby jej uproszczoną amortyzację – dodała nasza rozmówczyni. Skąd zatem pomysł z uproszczoną amortyzacją?

 

Organ wie lepiej Od początku 2007 roku przy sprzedaży nieruchomości podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę między przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości a kosztami jego uzyskania, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1 ustawy o PIT, dokonanych od zbywanych nieruchomości. Jak wyjaśnia Łukasz Strzelec, doradca podatkowy w PricewaterhouseCoopers, art. 22h ust. 1 pkt 1 ustawy o PIT odnosi się wyłącznie do odpisów amortyzacyjnych od wartości początkowej środków trwałych wprowadzonych do ewidencji. Tymczasem nie podlegają objęciu ewidencją lokale mieszkalne, których wartość początkową ustala się zgodnie z uproszczoną metodą amortyzacji. Jest to metoda, w której za wartość początkową przyjmuje się wartość stanowiącą iloczyn metrów kwadratowych powierzchni użytkowej lokalu i kwoty 988 zł (amortyzacji w przypadku zastosowania tej metody dokonuje się na zasadach określonych w art. 22m ust. 4 ustawy o PIT).

 

Sposób opodatkowania sprzedaży nieruchomości zależy od tego, kiedy nieruchomość została nabyta. Jeśli miało to miejsce przed 2007 rokiem, podatnik zapłaci 10-proc. PIT od przychodu. Jeśli nieruchomość nabyto po 1 stycznia 2007 r., jej sprzedaż będzie opodatkowana 19-proc. PIT od dochodu – Literalna interpretacja przepisów może wskazywać, że osoby, które wynajmując mieszkanie, korzystały z amortyzacji uproszczonej i odpowiednio obniżały swój dochód z najmu, przy sprzedaży takiego mieszkania nie będą zobowiązane do powiększenia dochodu ze sprzedaży o sumę dokonanych wcześniej odpisów amortyzacyjnych – argumentował Łukasz Strzelec. Nie wyklucza jednak, że organy podatkowe mogą nie zgodzić się z takim rozumieniem przepisów. Wskazując na interpretację celowościową oraz systemową mogą argumentować, że również w przypadku stosowania uproszczonej metody amortyzacji, przy sprzedaży mieszkania dokonywane wcześniej odpisy powinny zwiększać dochód podlegający opodatkowaniu.

 

Niewielkie korzyści Przyglądając się językowej interpretacji wspomnianego przepisu, rzeczywiście można dojść do wniosku, że po zmianach w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości powstała luka prawna. Umożliwia ona optymalizację podatkową u podatników sprzedających nieruchomości, które są amortyzowane zgodnie z metodą uproszczoną. Z wnioskiem takim zgadza się Hanna Czogalla, konsultant w HLB Frąckowiak i Wspólnicy. Jak zauważa, dochód ze zbycia nieruchomości kalkuluje się jako różnicę między przychodem ze sprzedaży a kosztami, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych. – Ustawodawca uszczegółowił, że chodzi o odpisy amortyzacyjne dokonane zgodnie z art. 22 h ust. 1 pkt 1 ustawy o PIT, który dotyczy amortyzacji środków trwałych wpisanych do ewidencji. Przepis ten nie ma zastosowania do nieruchomości amortyzowanych metodą uproszczoną, ponieważ nie podlegają one wpisaniu do ewidencji. W momencie sprzedaży mieszkania podatnicy nie będą zatem zobowiązani do skorygowania kosztów o kwotę odpisów amortyzacyjnych dokonanych tą metodą – podkreśliła ekspert HLB Frąckowiak i Wspólnicy. W jej ocenie, poziom korzyści podatkowych związanych z tą optymalizacją jest nieistotny. Większe korzyści w postaci obniżenia podstawy opodatkowania z tytułu najmu daje amortyzacja od wartości początkowej nabytego mieszkania. A zatem i niższego podatku od dochodów z najmu.

 

Pewności, czy kwota odpisów amortyzacyjnych nie powinna powiększać dochodu do opodatkowania przy zbyciu nieruchomości będących przedmiotem wynajmu w przypadku uproszczonej metody amortyzacji budynków lub lokali, nie ma Rafał Garbarz, menedżer Ernst & Young. – Istotą omawianej metody jest maksymalne uproszczenie rozliczeń związanych z amortyzacją. Jednocześnie zasadą jest, że odpisów amortyzacyjnych dokonuje się od wartości początkowej środka trwałego. W rezultacie wydaje się, że nieuwzględnianie dokonanych odpisów w przypadku odpłatnego zbycia, dlatego że przy uproszczonej metodzie nie prowadzi się ewidencji, może być problematyczne – argumentował nasz rozmówca.

 

Legalna optymalizacja Ustawodawca przy sprzedaży nieruchomości przewidział jednak pewne ulgi podatkowe.
Maria Kukawska, doradca podatkowy w Accreo Taxand, przypomina, że jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w ramach działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, podatku się nie płaci. Dodaje, że za przychód z tego samego źródła uważa się też m.in. przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu. – Zatem w przypadku, gdy podatnik wykorzystuje lokal mieszkalny, np. w celu osiągania w ramach prowadzonej działalności gospodarczej przychodów z najmu, a następnie lokal ten sprzeda, przychód z jego sprzedaży nie będzie rozliczany w ramach przychodów z działalności gospodarczej – tłumaczyła nasza rozmówczyni. Jej zdaniem przychód uzyskany ze sprzedaży takiej nieruchomości może nie podlegać opodatkowaniu, jeżeli odpłatne zbycie zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie lokalu. Maria Kukawska nie zgadza się też na nieuwzględnianie odpisów amortyzacyjnych. – Co prawda odpowiedni przepis zobowiązuje do uwzględnienia odpisów od środków trwałych wprowadzonych do ewidencji, jednak interpretacja, w myśl której podatnik nie uwzględniałby przy określaniu dochodu odpisów amortyzacyjnych, wydaje się sprzeczna z zasadami dotyczącymi pojęcia dochodu – komentuje Maria Kukawska.

Dodaje, że oznaczałoby to uwzględnienie po stronie kosztów rozpoznawanych przy zbyciu zarówno dokonanych odpisów amortyzacyjnych, jak i pełnego kosztu nabycia nieruchomości. Nie ma zatem pewności co do tego, czy uproszczona amortyzacja może być sposobem na optymalizację podatkową przy sprzedaży nieruchomości. Nie wiadomo bowiem, w jakim kierunku pójdzie interpretacja organów podatkowych. Jeśli nie będzie korzystna, koszty poniosą podatnicy decydujący się na uproszczoną amortyzację. źródło - [Gazeta Prawna nr 43 z dnia 01-03-2007]