Tylko osoby, które będą spłacały kredyt zaciągnięty na sprzedawane mieszkanie, skorzystają ze zwolnienia od podatku. To znaczące ograniczenie – twierdzą eksperci

Nic nie wskazuje na to, aby warunki, na jakich od 1 stycznia 2009 r. osoby fizyczne będą mogły skorzystać ze zwolnienia od podatku dochodowego podczas sprzedaży nieruchomości, uległy jeszcze zmianie. Bo przygotowana przez Ministerstwo Finansów nowelizacja ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (ustawa o PIT) została już uchwalona przez Sejm w wersji ministerialnej i teraz pracuje nad nią Senat. Aby stała się prawem obowiązującym od początku przyszłego roku, musi zostać opublikowana do końca listopada.

Stara ulga na nowych zasadach

Nowela przywraca zwolnienie od podatku dla dochodów uzyskanych przez osoby fizyczne ze sprzedaży nieruchomości, pod warunkiem że w ciągu dwóch lat od jej zbycia przeznaczą pieniądze na własne cele mieszkaniowe, czyli np. kupno nowego mieszkania lub domu (zmieniony art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT). Nowy ust. 25 w art. 21 precyzuje, na co można wydać te pieniądze, aby skorzystać ze zwolnienia. Jedną z możliwości ma być – zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 2 – przeznaczenie ich na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu (pożyczki) zaciągniętych na nabycie lub wybudowanie zbywanej nieruchomości lub prawa majątkowego w banku bądź w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej.

I tu zaczynają się problemy.

Zaakceptowana już przez Sejm propozycja Ministerstwa Finansów znacząco ogranicza prawo do zwolnienia od podatku dla osób, które w celu kupienia nieruchomości zmuszone będą wziąć kredyt lub pożyczkę. Po wejściu w życie tej nowelizacji ci, którzy zamierzają sprzedać mieszkanie, by kupić nowe, będą mogli skorzystać z nowej ulgi tylko wówczas, gdy pieniądze ze sprzedaży dotychczasowego M przeznaczą na spłatę kredytu, ale jedynie tego, który zaciągnęli na… sprzedawane właśnie mieszkanie. Jeśli natomiast zechcą uzyskane środki finansowe przeznaczyć na spłatę nowego kredytu, który dopiero wezmą na kupno nowego mieszkania czy domu, to niestety pieniędzmi będą musieli podzielić się z fiskusem.

Z ulgi na nowych zasadach ustawodawca wyłączył odsetki od kredytu lub pożyczki, które zostały odliczone od podstawy opodatkowania. Dotyczy to osób, które na zasadzie praw nabytych wciąż odliczają wydatki na spłatę odsetek od kredytu (pożyczki) zaciągniętego na sfinansowanie inwestycji mającej na celu zaspokojenie ich własnych potrzeb mieszkaniowych (w myśl art. 26b ustawy o PIT, który został uchylony i przestał istnieć w obrocie prawnym z początkiem 2007 r.).

Zdaniem niektórych ekspertów podatkowych nowe zasady korzystania z ulgi mieszkaniowej, która ma zacząć obowiązywać od 1 stycznia 2009 r., to ewidentna zmiana na gorsze. Bo skoro przepis wyraźnie wymienia kredyty i pożyczki zaciągnięte na nabycie lub wybudowanie zbywanej nieruchomości, to oznacza, że inne kredyty mieszkaniowe zaciągnięte na inną nieruchomość albo dopiero brane na kupno nowego (np. większego) mieszkania, będą z tego zwolnienia wyłączone.

Gorzej niż było

Podobna ulga w podatku obowiązywała do końca 2006 r. (art. 21 ust. 1 pkt 32e). Wtedy jednak zwolnienie od podatku dotyczyło spłaty wszystkich kredytów, pożyczek, a także odsetek od tych kredytów czy pożyczek zaciągniętych w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej.

I to również tych, które zostały wzięte przed dniem uzyskania przychodów ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych. Warunek był tylko jeden – podatnik miał dwa lata od dnia sprzedaży nieruchomości na spłatę takiego kredytu.

Organy podatkowe po swojemu zaczęły jednak interpretować ówczesne przepisy. Niektóre doszły nawet do wniosku, że jeśli ktoś spłaca kredyt zaciągnięty na sprzedawane właśnie mieszkanie, to nie ma prawa do ulgi. Uważały bowiem, że musi być nowy cel mieszkalny i nowy kredyt na inne mieszkanie, a nie ten zaciągnięty na zbywaną właśnie nieruchomość.

Takie stanowisko zostało między innymi wyrażone w interpretacji z 6 kwietnia 2007 r. naczelnika Pierwszego Urzędu Skarbowego Łódź-Górna (nr I-415-10/03/07). Organ podatkowy uznał w niej, iż do zastosowania zwolnienia nie ma znaczenia to, kiedy kredyt został zaciągnięty (przed uzyskaniem przychodu ze sprzedaży czy też potem). Warunkiem jest natomiast to, aby spłacany kredyt został zaciągnięty na ściśle określone cele, m.in. na nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu. Nie istnieje natomiast możliwość zastosowania zwolnienia, gdy pieniądze uzyskane ze sprzedaży przeznaczone są na spłatę kredytu lub pożyczki zaciągniętych wcześniej na kupno tego właśnie lokalu.

Teraz jednak Ministerstwo Finansów zmieniło koncepcję i postanowiło wprowadzić takie zasady, jakie w poprzednim stanie prawnym nie pozwalały korzystać ze zwolnienia w PIT. Niestety, nie wiadomo, skąd ta zmiana.

Opinia: Michał Dec, doradca podatkowy w kancelarii Ożóg i Wspólnicy

Stare przepisy były w tym zakresie korzystniejsze, bo dotyczyły spłaty nowego kredytu zaciągniętego na zakup nowej nieruchomości. Projektowane zwolnienie dotyczy jedynie spłaty kredytów zaciągniętych na zbywaną nieruchomość, co może znacząco ograniczyć możliwość skorzystania ze zwolnienia. Ze względu na brak możliwości spłaty kredytu zaciąganego pod nowe mieszkanie dla zachowania ulgi mieszkaniowej podatnicy będą musieli zawczasu zaplanować sprzedaż starego lokalu, aby uzyskane w ten sposób środki przeznaczyć na nabycie nowego.

źródło - [Rzeczpospolita - Nieruchomości z dnia 31-10-2008]