Nadal można pożyczyć od banku 100 procent wartości kupowanej nieruchomości. Przynajmniej teoretycznie, bo w praktyce utrudnia to restrykcyjnie liczona zdolność kredytowa oraz wysokie marże. Poza tym banki każą ubezpieczać brakujący wkład własny

Tak naprawdę żaden bank do tej pory nie udzielał bezwarunkowo kredytów finansujących całość transakcji. Pożyczenie 100 procent wartości kupowanego mieszkania wiązało się zwykle z wykupieniem polisy ubezpieczeniowej od niskiego wkładu własnego, której koszt stanowił jednorazową składkę w wysokości 2,5 – 4 proc. wartości kredytu przez 3 – 5 lat (w zależności od banku).

Drugim wyjściem stosowanym w bankach była w tym okresie o 0,25 pkt proc. lub nawet o 2 punkty procentowe wyższa marża kredytowa. Dlatego wiele osób decydowało się na wpłatę choć 10 procent wkładu własnego, aby uniknąć wspomnianych kosztów.

W związku z kryzysem na rynku hipotecznym niektóre ograniczyły jednak wysokość minimalnego wkładu własnego. Kredytów na 100 proc. wartości kupowanej nieruchomości nie udzielają na przykład PKO BP i Millennium – w CHF i PLN.

Generalnie jednak obostrzenia w bankach dotyczą przede wszystkim kredytów we franku szwajcarskim. Większość deklaruje możliwość pożyczenia 100 proc. wartość nieruchomości przy kredycie złotowym. Nie jest to jednak proste z powodu zaostrzenia kryteriów liczenia zdolności kredytowej oraz rosnących kosztów kredytu.

Pożyczanie pieniędzy stało się droższe, gdyż banki podniosły oprocentowanie, i to kredytów zarówno w złotych, jak i walutach obcych. Średnio oprocentowanie kredytu w PLN wzrosło w ciągu kilku tygodni o 1,2 pkt procentowego. Ma to niebagatelne znaczenie dla kredytobiorcy, ponieważ w przypadku kredytu w wysokości 300 tys. zł zaciągniętego na 30 lat podwyżka ta spowodowała wzrost miesięcznej raty o ponad 200 zł.

Jeszcze więcej poszło w górę oprocentowanie kredytu we frankach szwajcarskich – średnio o 1,4 punktu procentowego. A w tym przypadku trzeba doliczyć jeszcze wzrost kursu franka, co w sumie spowodowało, iż rata miesięczna wyżej wymienionego kredytu stała się z tygodnia na tydzień o ponad 400 zł wyższa.

Przy kredytach w walutach obcych koniecznie trzeba zwrócić uwagę na na tzw. spreed. Jeszcze miesiąc temu różnica pomiędzy kursem kupna a sprzedaży franka szwajcarskiego wynosiła 10 groszy. Dziś – nawet 16 groszy. Jeśli zdecydujemy się na kredyt w wysokości 300 tys. zł, to sama operacja przeliczenia kredytu na franki po kursie kupna i spłacie go po kursie sprzedaży spowoduje, że kapitał wzrośnie o ponad 18 tys. zł.

W związku z tymi wszystkimi zmianami w ofertach banków zdolność kredytowa Kowalskiego obniżyła się o 10, a nawet 30 proc. w stosunku do września. Do tego dochodzą zmiany wewnętrznych procedur stosowanych w bankach przy wyliczaniu zdolności kredytowej (określenia tzw. minimum na osobę) i efekt jest jeden: spada krąg potencjalnych kredytobiorców.

Jak wynika z przysłanych przez banki informacji, różnica między minimalnymi przychodami wymaganymi pod koniec sierpnia i pod koniec września wynosi nawet do 13 proc. dla kredytu w PLN i do 20 proc. w CHF (kredyt na 30 lat w wysokości 300 tys. zł, rodzina czteroosobowa).

Dorota Czańka-Szymczak,dyrektor Departamentu Pośredników w BGŻ

– Raczej mało prawdopodobne, żeby zostały utrzymane liberalne warunki udzielania kredytów hipotecznych na 50 lat i finansujących 100 proc. wartości inwestycji. Oczywiście myślę tu o kredytach w walutach obcych. W związku z obecną sytuacją na rynku nieruchomości banki stały się ostrożniejsze w ich udzielaniu. Ponieważ w ostatnim okresie ceny nieruchomości wydawały się zawyżone, banki obawiające się spadku cen nieruchomości będą nadal ostrożnie ustalać wysokość kredytu w stosunku do wartości nieruchomości.

Natomiast okres 50-letniego kredytowania jest bardziej marketingowy niż do rzeczywistego zastosowania. Warto też pamiętać i stosować starą zasadę, która mówi: bierz kredyt w walucie, w której zarabiasz, a więc w złotych.

a.o.r.

Zmiany w bankach w ostatnich tygodniach

Już tylko trzy banki mają w ofercie kredyty powyżej 100 proc. wartości nieruchomości: Deutsche Bank, Dominet Bank, Bank Pekao SA

Średnie oprocentowanie kredytów w PLN wzrosło do ok. 8,7 proc. w skali roku

Średnie oprocentowanie kredytów w CHF oscyluje w granicach 5,5 proc. w skali roku

O ponad 50 gr. od września wzrósł kurs CHF

Do około 16 groszy banki zwiększyły różnice między kupnem a sprzedażą franka szwajcarskiego (chodzi o tzw. spread, który zwiększa zadłużenie)

Niektóre banki skróciły także okres kredytowania oraz zwiększyły opłaty i prowizje przy udzielaniu kredytu hipotecznego

źródło - [Rzeczpospolita - Nieruchomości z dnia 03.11.2008]