• Będą próby wyłudzenia dopłat do odsetek od preferencyjnych kredytów hipotecznych
• Na rynku wtórnym część pieniędzy za transakcje kupna-sprzedaży mieszkań będzie płacona pod stołem
• Banki nie są w stanie zweryfikować oświadczeń składanych przez klientów ubiegających się o dopłaty
Od miesiąca można składać wnioski o preferencyjne kredyty mieszkaniowe w PKO BP, od tygodnia w większości SKOK- ów. – Rządowy Program Rodzina na Swoim budzi wiele emocji wśród potencjalnych beneficjentów – mówi Piotr Stalęga z Banku Gospodarstwa Krajowego, który jest głównym dysponentem dopłat. Problem w tym, że zarówno z pytań kierowanych do redakcji, jak i do banków wynika, że wiele osób zaczyna zastanawiać się jak obejść przepisy ustawy z dnia 8 września 2006 r. o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania, aby skorzystać z dopłat.

 

 

Pieniądze pod stołem Możliwość skorzystania z preferencyjnego kredytu zależy od spełnienia szeregu warunków – m.in. ceny mkw. mieszkania. Nie może być ona wyższa niż ustawowe limity. To największa bariera w korzystaniu z dofinansowania do kredytów, gdyż wciąż rosnące ceny mieszkań powodują, że trudno zmieścić się w ustawowych granicach. W dużych miastach jest to praktycznie niemożliwe – przykładowo, ustawowy limit dla Warszawy wynosi 4370,50 zł, podczas gdy średnia rynkowa cena nowych mieszkań – ok. 8 tys. zł. Istnieje duże prawdopodobieństwo, że ten limit będzie obchodzony sprzecznie z prawem, przede wszystkim w przypadku mieszkań nabywanych na rynku wtórnym. – Umówię się ze sprzedającym, że w umowie, dla potrzeb banku, wpiszemy cenę mieszkania mieszczącą się w limicie, a do ręki zapłacę mu trochę więcej – mówi bez ogródek jeden z naszych rozmówców. Osoby, które myślą o dokonywaniu takich transakcji pod stołem, powinny jednak pamiętać, że cenę mieszkania ma prawo zweryfikować urząd skarbowy.

 

Problemy z powierzchnią Z pytań czytelników wyraźnie wynika również, że nieprawidłowości mogą dotyczyć także podawanej przez nich powierzchni użytkowej domu lub mieszkania, od której zależy możliwość skorzystania z dopłat. Taka powierzchnia będzie zwykle wskazana w akcie notarialnym, jednak w przypadku mieszkań kupowanych od deweloperów – w umowie przedwstępnej. Jeśli jednak dana osoba sama buduje dom (a nie np. kupuje gotowy od dewelopera) powierzchnia jest liczona na podstawie zatwierdzonego projektu budowlanego. Z telefonów do redakcji wynika, że niektóre osoby liczą na dogadanie się z architektem, który określi powierzchnię tak, aby mieściła się w ustawowym limicie. Wiele osób, które zamierzają kupić mieszkanie od dewelopera, pyta natomiast, czy do powierzchni użytkowej (a co za tym idzie – do ceny mieszkania) dałoby się nie wliczać balkonów, tarasów, loggii, komórek itp. – Takie pomieszczenia nigdy nie są wliczane do powierzchni użytkowej mieszkania, a ich cena jest zwykle osobno wyszczególniona w umowie – wyjaśnia Ewa Barlik z J.W. Construction.

 

Bez mieszkania... Ustawa przewiduje również, że aby skorzystać z dopłat, nie można być właścicielem ani współwłaścicielem mieszkania lub domu. Sytuacja mieszkaniowa kredytobiorcy oceniana jest jednak wyłącznie na dzień zawarcia umowy kredytu – potwierdza to interpretacja Ministerstwa Budownictwa. Krótko mówiąc, po zawarciu umowy można nabyć mieszkanie (bez obowiązku zwrotu dopłat), gdyż w ustawie nie wskazano takiego zakazu. Taką możliwość próbują wykorzystać osoby, które mają obecnie własne mieszkanie, ale chcą kupić drugie, korzystając z dopłat. Zamierzają więc pozbyć się na jakiś czas posiadanego lokum (np. darować bratu), następnie podpisać umowę kredytową, po czym odzyskać mieszkanie (np. brat zwróci mieszkanie w drodze darowizny). Kwota dopłat będzie tu wyższa niż opłaty związane z dwukrotnym przeniesieniem własności m.in. taksa notarialna, szczególnie jeśli darowizna będzie dotyczyła osoby zwolnionej z podatku od darowizn – patrz symulacja.

 

...i wynajmowania Ustawowe ograniczenia dotyczą również najmu. Z dopłat nie mogą korzystać nie tylko właściciele mieszkań, ale również najemcy. Ci ostatni mogą jednak wypowiedzieć umowę najmu w ciągu sześciu miesięcy od dnia uzyskania kredytowanego lokalu. Potencjalni kredytobiorcy znaleźli już sposób również na to ograniczenie – zamiast umowy najmu, podpiszą umowę użyczenia lokalu. Ustawa określa zamknięty katalog wskazujący, jakimi tytułami prawnymi do nieruchomości nie może dysponować kredytobiorca. Nie zawiera on użyczenia mieszkania i nie ma powodu, aby stosować tu jakąkolwiek rozszerzającą interpretację. Umowa użyczenia ma jednak, w przeciwieństwie do najmu, charakter bezpłatny. Co nie oznacza, że również tu nie będą następować płatności pod stołem.

 

Nie wszystko do sprawdzenia Banki przyjmujące wnioski nie będą w stanie zweryfikować spełnienia wszystkich warunków ustawowych, uprawniających do skorzystania z dopłat. W wielu kwestiach będą musiały bowiem opierać się na oświadczeniach klientów. – Decydując się na zaciągnięcie kredytu, klienci zobowiązani są do złożenia w banku wniosku o jego udzielenie wraz z niezbędnymi załącznikami, które są zarówno w postaci dokumentów (np. umowa przedwstępna z deweloperem, akt notarialny, zaświadczenia o wysokości uzyskiwanych dochodów), jak również odpowiednich oświadczeń (dotyczących np. stanu cywilnego, miesięcznych kosztów utrzymania, czy nieposiadania praw własności do jakiejkolwiek nieruchomości) – mówi Marek Kłuciński, rzecznik prasowy PKO BP. Bank nie ma podstaw ani obowiązku sprawdzania prawdziwości treści składanych oświadczeń – składając je klienci ponoszą pełną odpowiedzialność za zawarte w nich treści – dodaje.

 

POSTULUJEMY
Ministerstwo Budownictwo powinno jak najszybciej znowelizować ustawę, tak aby dostępność do preferencyjnych kredytów była większa – w szczególności należy urealnić ustawowy limit ceny mieszkania, uprawniający do skorzystania z dopłat, na poziomie zbliżonym do cen rynkowych. Wyeliminowałoby to przynajmniej część prób obchodzenia ustawy. źródło - [Gazeta Prawna nr 46 z dnia 06-03-2007]