Brak dostępu do drogi publicznej to poważna wada nieruchomości. Bez tego nie uzyskamy pozwolenia na budowę

Najlepszym rozwiązaniem w takiej sytuacji jest nabycie od sąsiada takiego pasa terenu, który umożliwi nam komunikację z drogą publiczną. Gdy to nie wchodzi w grę, pozostaje ustanowienie służebności drogowej, czyli po prostu prawa przejścia i przejazdu przez cudzy grunt.

Nieruchomość, która wskutek ustanowienia służebności uzyska połączenie z drogą publiczną, to tzw. nieruchomość władnąca, a nieruchomość, przez którą będzie przebiegał ów szlak drogowy, to nieruchomość obciążona.Aby uznać, że nieruchomość ma zapewniony dostęp do drogi publicznej, służebność drogowa musi mieć postać służebności gruntowej.

Jej istotną cechą jest to, iż obciąża nieruchomość bez względu na ewentualne zmiany właścicieli nieruchomości obciążonej i władnącej. Inaczej jest w sytuacji ustanowienia prawa przejazdu i przechodu na rzecz konkretnej osoby. Mówimy wówczas o służebności osobistej, która wygasa w razie śmierci uprawnionego.

Dogadaj się z sąsiadem

Umowa ustanowienia służebności drogowej zawierana jest pomiędzy właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości władnącej a właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości obciążonej. Swoją wolę właściciel nieruchomości obciążanej służebnością musi potwierdzić aktem notarialnym. Inaczej umowa będzie nieważna. Natomiast oświadczenie właściciela nieruchomości władnącej nie wymaga formy aktu notarialnego i może być złożone w każdy sposób.

Jednak do notariusza powinny udać się obie strony umowy, zaopatrzone w odpowiednie dokumenty dotyczące ich nieruchomości, m.in. wyrysy z mapy ewidencyjnej, wypisy z rejestru gruntów, odpisy z ksiąg wieczystych.– Najczęściej strony ograniczają się do ustalenia przebiegu szlaku drogowego oraz wysokości ewentualnej odpłatności za ustanowienie służebności. Tymczasem w umowie warto uregulować również inne wzajemne prawa i obowiązki, związane chociażby z remontem istniejącej drogi, jej konserwacją, odśnieżaniem czy też naprawą bramy lub mostu – mówi Agnieszka Kędzior-Plaskacz, notariusz z Rzeszowa.

Kodeks cywilny w art. 289 § 1 stanowi, że jeśli umowa nie reguluje tego odmiennie, obowiązki takie obciążają właściciela nieruchomości władnącej.

Ratunek w sądzie

Gdy sąsiad nie chce się zgodzić na umowne obciążenie służebnością drogową swojej posesji, właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości pozbawionej dostępu do drogi publicznej może wystąpić do sądu rejonowego z roszczeniem o ustanowienie służebności drogi koniecznej na podstawie art. 145 kodeksu cywilnego.

We wniosku do sądu należy wskazać właścicieli wszystkich nieruchomości, przez które mogłaby prowadzić droga, przy czym sąd może inaczej wytyczyć jej przebieg. Będzie bowiem brał pod uwagę możliwie najmniejsze obciążenie sąsiednich gruntów oraz interes społeczno-gospodarczy.Wydając postanowienie, sąd z urzędu orzeka o wynagrodzeniu na rzecz właściciela lub właścicieli nieruchomości obciążonych, chyba że ci zrzekną się wynagrodzenia.

– Takie wynagrodzenie to najczęściej jednorazowe lub okresowe świadczenie pieniężne, ale może ono też mieć postać świadczenia niepieniężnego – mówi not. Agnieszka Kędzior-Plaskacz.

Wywłaszczenie pod służebność

Służebność drogowa może również zostać ustanowiona decyzją administracyjną, np. na podstawie art. 112 ust. 2 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Przepis ten stanowi, że wywłaszczenie nieruchomości polega m.in. na ograniczeniu w drodze decyzji administracyjnej prawa własności i prawa użytkowania wieczystego nieruchomości.

Inny przepis tej ustawy, art. 120, przewiduje ustanowienie niezbędnych służebności w decyzji o wywłaszczeniu, jeżeli zachodzi potrzeba zapobieżenia niebezpieczeństwu, wystąpieniu szkody lub niedogodnościom, jakie mogą powstać dla właścicieli albo użytkowników wieczystych nieruchomości sąsiednich wskutek wywłaszczenia lub innego niż dotychczas zagospodarowania wywłaszczonej nieruchomości.Trzeba zaznaczyć, że wywłaszczenie jest możliwe wyłącznie na cele publiczne.

Zasiedzieć drogę

Nabycie służebności gruntowej przez zasiedzenie jest dopuszczalne tylko wtedy, gdy polega ona na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia (np. utwardzonej drogi, mostu, nasypu). – Nie można zasiedzieć służebności na polnej drodze, zaznaczonej jedynie koleinami – mówi not. Agnieszka Kędzior-Plaskacz.

Aby zasiedzenie doszło do skutku, posiadanie służebności uzyskane w dobrej wierze musi trwać 20 lat, w przypadku zaś złej wiary – 30 lat.

Podatek od służebności

Ustanowienie odpłatnej służebności jest obciążone podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Obowiązek podatkowy ciąży na nabywcy prawa, tj. na właścicielu nieruchomości władnącej. Stawka podatku wynosi 1proc., a podstawę opodatkowania stanowi wartość świadczeń za okres, na jaki prawo to zostało ustanowione.

Natomiast właściciel nieruchomości obciążonej musi się liczyć z koniecznością zapłacenia podatku dochodowego od wynagrodzenia otrzymanego za ustanowienie służebności.

Warto wiedzieć - co to jest droga publiczna

Drogą publiczną – zgodnie z ustawą z 21 marca 1985 r. o drogach publicznych – jest droga zaliczona do jednej z kategorii dróg: krajowych, wojewódzkich, powiatowych i gminnych, z której może korzystać każdy zgodnie z jej przeznaczeniem, z ograniczeniami i wyjątkami określonymi w tej ustawie lub innych przepisach szczególnych. Drogami publicznymi nie będą więc np. drogi osiedlowe czy też dojazdy do pól lub lasów.

Agnieszka Kędzior-Plaskacz

Służebności warto ujawniać

– Służebność gruntowa nie musi być wpisana do księgi wieczystej, ale nieujawnienie tego prawa w księdze może doprowadzić do jego wygaśnięcia. Skutek taki nastąpi np. w razie sprzedaży nieruchomości obciążonej służebnością na rzecz nabywcy w dobrej wierze. Zadziała bowiem wówczas rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Podkreślić jednak należy, że służebność drogi koniecznej oraz służebności ustanowione na podstawie decyzji administracyjnej, ze względu na ich szczególną doniosłość, nie wygasną, mimo ich nieujawnienia w księdze (art. 7 ustawy z 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece).Służebności warto jednak ujawniać w księgach wieczystych, gdyż wpis w księdze jest najprostszym sposobem wykazania w przyszłości istnienia tych praw, bez konieczności sięgania do aktów notarialnych, orzeczeń sądowych czy też decyzji administracyjnych. Poza tym należy dążyć do tego, aby treść księgi wieczystej była zgodna z rzeczywistym stanem prawnym.

źródło - [Rzeczpospolita z dnia 16-11-2008]