Przedsiębiorca, który planuje remont budynku, najczęściej nie musi przechodzić skomplikowanych formalności budowlanych. Nie jest to jednak zasadą

Większość prac remontowych nie wymaga pozwolenia na budowę. Nie oznacza to, że nie ma żadnych formalności budowlanych. Są, ale uproszczone.

Pamiętajmy też, że prawo budowlane wymaga uzyskania pozwolenia budowlanego na remont obiektów wpisanych do rejestru zabytków. Nie obędzie się też bez uzgodnień z konserwatorem zabytków. Może się również okazać, że trzeba będzie użyć określonych materiałów budowlanych.

Ze zgłoszeniem do starosty

Zamiar przeprowadzenia remontu przedsiębiorca zgłasza staroście (art. 29 ust. 2 pkt 1 prawa budowlanego). Robi to składając wniosek oraz niezbędne dokumenty. Zawsze potrzebne jest oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, czasami też szkice lub rysunki, a niekiedy niezbędne są uzgodnienia i opinie różnych instytucji. We wniosku trzeba podać termin rozpoczęcia robót. Jest to ważne bo od tej daty mamy dwa lata na ich rozpoczęcie.

Po złożeniu wniosku i dokumentów musimy uzbroić się w cierpliwość i poczekać 30 dni. Jeżeli w tym czasie starosta nie zgłosi sprzeciwu albo nie nałoży obowiązku uzyskania pozwolenia, można ruszać z robotami budowlanymi. Jest to tzw. milcząca zgoda. Czasami można skrócić czas oczekiwania i wystąpić do starosty o wydanie zaświadczenia, że nie będzie wnosił sprzeciwu.

Warto też pamiętać, że od tej zasady jest wyjątek. Dotyczy to obiektów wpisanych do rejestru zabytków. Wymagają one zawsze pozwolenia na budowę.

Przebudowa i konserwacja

Często remont myli się z innymi robotami budowlanymi m.in. z przebudową lub z bieżącą konserwacją. Tymczasem to rozróżnienie jest ważne. Przebudowa wymaga bowiem pozwolenia na budowę, a przy bieżącej konserwacji nie są konieczne żadne formalności. Wtedy warto sięgnąć do prawa budowlanego i zapoznać się z definicją remontu i przebudowy (art. 3 prawa budowlanego). Natomiast żaden przepis nie definiuje pojęcia bieżącej konserwacji. Jest jednak orzecznictwo sądu administracyjnego na ten temat.

Remont polega na wykonaniu w istniejącym obiekcie budowlanym robót polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego (a niestanowiących bieżącej konserwacji), przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym. Natomiast przebudowa to roboty które dostosowują pomieszczenia do nowych funkcji, a mówiąc językiem przepisów roboty, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem takich parametrów jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość,szerokość lub liczba kondygnacji. Natomiast nie ma definicji bieżącej konserwacji. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 5 kwietnia 2006 r. (II OSK 704/05) stwierdził, że są to roboty mające na celu utrzymanie obiektu budowlanego w dobrym stanie w celu jego zabezpieczenia przed szybkim zużyciem lub zniszczeniem.

Gdzie po pozwolenie

Procedura uzyskiwania pozwolenia na budowę jest znacznie bardziej skomplikowana i kosztowniejsza. Wymaga przeprowadzenia postępowania administracyjnego. W tym celu składa się wniosek razem z dokumentami do starosty. Niezbędne są następujące dokumenty:

- cztery egzemplarze projektu budowlanego (czasami potrzebne są też opinie, uzgodnienia, pozwolenia i inne dokumenty wymagane przepisami szczególnymi np. w wypadku przebudowy domu na sklep potrzebne są uzgodnienia z sanepidem,

- zaświadczenie projektanta i ewentualnie sprawdzającego o przynależności do właściwej izby samorządu zawodowego,

- oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,

- gdy nie ma planu – decyzja o warunkach zabudowy,

- upoważnienie udzielone osobie działającej w imieniu inwestora (jeżeli działa przez swojego przedstawiciela).

Wzory wniosku o pozwolenie na budowę, oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz decyzji o pozwoleniu na budowę zawiera rozporządzenie ministra infrastruktury z 23 czerwca 2003 r. (Dz. U. z 2003 r. nr. 120, poz. 1127 z póżn. zm.).

W postępowaniu o pozwolenie na budowę określa się także strony. Są nimi: inwestor, właściciel, użytkownik wieczysty oraz zarządca nieruchomości, które znajdują się w obszarze oddziaływania obiektu objętego wnioskiem o pozwolenie. Wspomniany obszar wyznacza się wokół obiektu, który ma być remontowany. Robi to starosta na podstawie przepisów odrębnych. Ich lista jest długa. Są na niej wszystkie przepisy techniczno-budowlane oraz tzw. ochroniarskie, dotyczące np. ochrony zabytków, środowiska.

Teoretycznie na wydanie pozwolenia czeka się 65 dni. W praktyce jest z tym różnie. Zdarza się np., że starosta zawiesza postępowanie.

Od inwestora zależy, kiedy rozpocznie prace remontowe. Najwcześniej może to zrobić po 14 dniach od wydania pozwolenia. Jeżeli przez te dwa tygodnie nikt nie wniesie odwołania, pozwolenie staje się ostateczne i można rozpocząć roboty budowlane.

Musimy jednak pamiętać, że pozwolenie na budowę wygasa, jeżeli budowa nie została rozpoczęta przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna lub budowa została przerwana na okres dłuższy niż 3 lata.

Z orzecznictwa sądowego

- zmiana konstrukcji drewnianej budynku gospodarczego na konstrukcję stalową, polegającą na zabetonowaniu słupów stalowych zakotwiczonych w stropach fundamentowych nie jest remontem (wyrok NSA z 7 września 2006 r., II OSK 1040/05)

- remont nie może obejmować robót budowlanych polegających na przeniesieniu obiektu w inne miejsce, nawet gdyby to stanowiło odtworzenie stanu pierwotnego (wyrok NSA z 1 sierpnia 2003 r., IV SA 2977/01)

- docieplenie stropodachu, wszystkich ścian oraz wykonanie izolacji pionowej budynku wielomieszkaniowego nie sposób uznać za prace remontowe (wyrok NSA z 12 grudnia 2002 r., II SA?Gd3159/01).

źródło - [Rzeczpospolita - Nieruchomości z dnia 25-11-2008]