Średnie ceny nowych i używanych mieszkań w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Katowicach, Poznaniu i Gdańsku - czyli na głównych rynkach nieruchomości w kraju - są tak wysokie, że nawet po planowanym podwyższeniu ustawowego wskaźnika o 30 proc. trudno będzie skorzystać z kredytu z dopłatą

Ceny mieszkań nowych i używanych w porównaniu do ustawowych limitów

Tym samym ustawa o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania właściwie jest bezużyteczna. Skąd taki wniosek? Pod lupę wzięliśmy największe polskie miasta, w których jest stosunkowo niskie bezrobocie i jednocześnie duży popyt na mieszkania. Okazało się, że w styczniu 2007 r. najniższą stopą bezrobocia mogły się pochwalić: Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań, Katowice i Trójmiasto. Ściągają do nich młodzi Polacy w poszukiwaniu dobrej pracy. Wielu z nich chce osiąść tam na stałe z rodzinami, więc potrzebne są im mieszkania. Nie mają jednak szans na pomoc państwa. Słabe widoki na mieszkanie Przypomnijmy. Rządowy program "Rodzina na swoim" został wprowadzony na mocy ustawy z 8 września 2006 r. o finansowym wspieraniu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania (DzU nr 183, poz. 1354). Pomoc państwa miała polegać na pokrywaniu przez 8 lat 50 procent odsetek od kredytów mieszkaniowych z budżetu państwa, pod pewnymi warunkami - m.in. gdy o kredyt stara się rodzina, która nie ma tytułu własności do innego mieszkania, a chce wybudować dom do 140 mkw. lub kupić mieszkanie do 75 mkw. (szczegóły str. 4). Ograniczeniem nie do ominięcia przez zainteresowanych kredytem z dopłatą stał się jednak ustawowy warunek mówiący o nieprzekraczalnej cenie 1 mkw. nabywanej nieruchomości. Z ustawy wynika bowiem, że dopłata może być udzielona, jeśli cena zakupu lub koszt budowy 1 mkw. mieszkania lub domu nie przekracza kwoty stanowiącej iloczyn powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego i średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 mkw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych w danej miejscowości. Wskaźnik jest obliczany przez wojewodów na podstawie danych GUS i ogłaszany raz na pół roku dla poszczególnych województw i oddzielnie dla ich stolic. Aktualne wartości wskaźnika dla analizowanych miast zamieściliśmy w tabeli obok. Z zestawienia ich z cenami rynkowymi wynika, że w większości tych miast średnie ceny zakupu 1 mkw. mieszkania - zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym - nawet nie zbliżają się do limitu określonego przez państwo. - Oznacza to, że potencjalnym kredytobiorcom trudno będzie znaleźć nieruchomość spełniającą warunki do uzyskania dopłat, choć zapewne nie jest to niemożliwe gdzieś na obrzeżach aglomeracji. Na przykład bardziej szczegółowe dane o cenach w Warszawie wskazują, że można tam jeszcze kupić nowe mieszkanie za mniej niż 4,5 tys. zł za mkw., ale tylko w dzielnicach peryferyjnych, takich jak Wesoła czy Wawer, słabo skomunikowanych z centrum miasta - komentuje Łukasz Madej, dyrektor redNet Consulting. Jego zdaniem sytuację niewiele zmieni podwyższenie ustawowego wskaźnika o 30 proc., co zaproponowało Ministerstwo Budownictwa (skorygowane wskaźniki także umieściliśmy w tabeli). Podobną podwyżkę przewiduje też projekt nowelizacji ustawy o finansowym wsparciu rodzin, nad którym pracują posłowie. Uchwalenie podwyżki to jednak perspektywa co najmniej dwóch miesięcy - przewiduje resort budownictwa. Poza tym ministerstwo nie myśli o bardziej radykalnych zmianach ustawy, choć nie wyklucza ich za kilka miesięcy, po dokonaniu oceny skuteczności dopłat. - Celem proponowanej podwyżki wskaźnika nie jest nadążenie za wzrostem cen na rynku mieszkaniowym we wszystkich lokalizacjach i we wszystkich segmentach mieszkań - usłyszeliśmy w Biurze Informacji Publicznej Ministerstwa Budownictwa. Domek z dala od centrum Z naszych analiz wynika, że w ustawowych limitach, paradoksalnie, zmieszczą się ci, którzy zdecy- dują się na wybudowanie 140-metrowego domu pod miastem, syste- mem gospodarczym. - Koszty materiałów i robocizny są w kraju na zbliżonym poziomie - 2 - 2,5 tys. zł za mkw. - mówi Emil Szweda, analityk Open Finance. - Trzeba jednak mieć już grunt, bo kredyt z dopłatą nie obejmuje kosztu jego zakupu. Chyba że kupujemy dom z gruntem u dewelopera. Pod Warszawą można jeszcze okazyjnie kupić segment w cenie od 3,5 tys. zł za mkw. Wokół mniejszych miast może być nawet taniej. Natomiast na rynku wtórnym ceny domów wraz z działką często nie przekraczają 2,5 - 3 tys. zł za mkw. Jednak tu z kolei trudniej będzie znaleźć dom mieszczący się w limicie metrażu. Poza tym do inwestycji trzeba często doliczyć koszty remontu lub modernizacji takiego "taniego" domu. Można też pokusić się o rozbudowę, którą również, przynajmniej teoretycznie, obejmuje ustawa o kredytach z dopłatą państwa. DOROTA GAJOS

---

Jaka dopłata

Ile można zyskać na dopłacie do odsetek kredytu zaciągniętego na budowę domu pod Warszawą ¦ powierzchnia domu - 140 mkw. ¦ koszt budowy mkw. - 2650 zł ¦ całość inwestycji - 371 000 zł ¦ wysokość kredytu - 370 000 zł ¦ miesięczna rata całkowita - 2129 zł ¦ część raty dotowana przez państwo miesięcznie - 477 zł ¦ wysokość dopłat przez osiem lat - 45 792 zł Założenia: kredyt na 30 lat, oprocentowanie 5,62 proc. w PKO BP i 6,12 proc. w BGK, Źródło: Open Finance

Opinie ekspertów

Marek Kłuciński, rzecznik PKO Banku Polskiego - Kredyt z dopłatami jest w ofercie banku dopiero od kilku tygodni. Zainteresowanie nim obserwujemy głównie poza dużymi aglomeracjami. Do tej pory klienci złożyli ponad 200 wniosków. Pierwsze umowy podpisane zostały już w styczniu. Zapowiadane zwiększenie limitowanej ceny mieszkania, tj. maksymalnej kwoty 1 mkw. nieruchomości, której zakup lub budowę można sfinansować kredytem z dopłatami, zwiększy dostępność kredytu, jednak nadal poza dużymi aglomeracjami. Obserwując rynek, można uznać, że warunek cenowy będzie trudny do spełnienia. Łukasz Madej, dyrektor redNet Consulting - Analizując poziom cen nowych mieszkań oraz koszt odtworzenia jednego mkw. powierzchni użytkowej budynków, widzimy wyraźnie, iż w większości dużych aglomeracji nie znajdziemy w wymaganych ustawowo cenach ani jednego nowego mieszkania. Jedynie w stolicy (paradoksalnie dzięki najwyższym kosztom budowy) możemy znaleźć ok. 200 ofert nowych mieszkań mieszczących się w ustawowym limicie cenowym. Po dodaniu do niego 30 proc. moglibyśmy dzisiaj wybierać wśród 200 - 300 ofert. Jeśli utrzyma się podobne tempo wzrostu cen, to w przyszłym kwartale zostanie do wyboru kilkanaście ofert. Emil Szweda, analityk Open Finance - Podwyższenie ustawowego limitu cenowego o 30 proc. niewiele zmieni. Spowoduje tylko, że w górę pójdą ceny na rynku wtórnym. Moim zdaniem wadą tej ustawy jest właśnie rozbudzanie popytu przy zmniejszającej się podaży. W 2006 r. banki udzieliły 300 tys. kredytów, a nowych mieszkań oddano do użytku tylko 100 tys. Czyli 2/3 nieruchomości zostało kupionych na rynku wtórnym. Związek Banków Polskich spodziewa się, że w tym roku kredytów będzie jeszcze więcej - 380 tys. Polska potrzebuje 3 mln mieszkań. Trzeba się raczej zastanowić, jak pobudzić podaż, a nie popyt.

źródło - [Rzeczpospolita nr 60 z dnia 12-03-2007]