Jeśli chcemy podzielić większą nieruchomość, powinniśmy zwrócić się do gminy. Nie będzie to potrzebne, jeżeli składa się ona z działek geodezyjnie wydzielonych, zaznaczonych już w ewidencji (katastrze).

Wiadomo, że wartość kilku mniejszych działek jest z reguły wyższa niż jednej większej. Podział jest też niejednokrotnie uzasadniony życiowymi planami właściciela (np. pobudowania drugiego domu dla dzieci), a także dążeniem do zniesienia kłopotliwej często współwłasności.

Grunty rolne i leśne z ograniczeniami

Zasady podziału nieruchomości normuje ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (art. 92 – 100). Mówimy tu o gruntach budowlanych. Podziały gruntów rolnych i leśnych, gdy obejmują działki należące do większej liczby osób, reguluje ustawa o scalaniu i wymianie gruntów. Nie są natomiast oddzielnie normowane podziały pojedynczych nieruchomości rolnych i leśnych. Właściciele mogą je dzielić (sprzedawać) dowolnie, bez ograniczeń, na działki o powierzchni minimum 0,3 ha. Jeśli podział powoduje wydzielenie działek o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha, jest dopuszczalny tylko w celu regulacji granic albo powiększenia działki sąsiedniej, a także ze względu na pewne zaszłości.

Oczywiście ograniczenie to przestanie obowiązywać po zmianie planu miejscowego i przeznaczeniu gruntów rolnych czy leśnych na cele budowlane czy rekreacyjne.

Wydzielenie także poza planem

Podział nieruchomości jest dopuszczalny, jeżeli będzie zgodny z ustaleniami planu miejscowego (planu zagospodarowania przestrzennego). Jeśli nie ma planu i nie jest on obowiązkowy, a gmina nie ogłosiła, że przystępuje do jego sporządzania, zasady podziału mogą być ustalone w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Tę decyzję trzeba uzyskać przed złożeniem w gminie wniosku o podział.

Nie we wszystkich jednak wypadkach o dopuszczalności i sposobie podziału decyduje plan miejscowy. Niezależnie od ustaleń takiego planu podział jest dopuszczalny (także gdy będą wydzielone z gruntu rolnego czy leśnego działki mniejsze niż 0,3 ha), ze względu na pewne zaszłości, a więc przede wszystkim wówczas, gdy:

> nieruchomość jest zabudowana dwoma lub więcej domami (postawionymi legalnie), a podział ma polegać na wydzieleniu domów i niezbędnych działek na rzecz współwłaścicieli,

> gdy wydzielenie jest niezbędne do prawidłowego korzystania z domu, budynku wzniesionego przez posiadacza w dobrej wierze,

> gdy wydzielony ma być grunt nabyty z mocy prawa, czyli w praktyce najczęściej w drodze zasiedzenia.

Podział bez względu na plany miejscowe uzasadnia ponadto m.in. konieczność wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji autostrady.

Sposób podziału proponuje właściciel (użytkownik wieczysty) czy współwłaściciele (współużytkownicy wieczyści) nieruchomości. Do wniosku trzeba dołączyć dokumenty potwierdzające tytuł prawny do nieruchomości (np. akt własności), wstępny projekt podziału.

Projekt podziału musi być opracowany przez geodetę mającego uprawnienia zawodowe do rozgraniczania i podziału nieruchomości (gruntów), co oczywiście wiąże się z kosztami. Podstawą podziału jest decyzja administracyjna wydawana przez wójta, burmistrza, prezydenta miasta, zatwierdzająca ostateczny plan podziału.

Gdy działki są wydzielone geodezyjnie

Decyzja zatwierdzająca podział, a więc i cała poprzedzająca ją procedura, nie jest potrzebna, jeśli podział polega na wydzieleniu działek gruntu odrębnie położonych i oznaczonych w ewidencji gruntów i budynków. Chodzi o sytuacje, gdy w jednej księdze wieczystej zapisana jest należąca do jednego właściciela nieruchomość składająca się z odrębnych, przylegających do siebie działek.

W takim wypadku nie jest potrzebne rozgraniczenie, nie jest więc też konieczny projekt podziału. Podział polega wówczas na założeniu przez sąd rejonowy prowadzący księgi wieczyste nowych ksiąg dla poszczególnych działek i „odłączeniu” ich od starej księgi. O takim podziale decyduje sam właściciel, bez angażowania do tego gminy.

Do podziału może dojść także poza gminą (bez decyzji administracyjnej) w wyniku orzeczenia sądu. Takie zaś orzeczenia zapadają najczęściej w sprawach o zniesienie współwłasności przez podział nieruchomości między współwłaścicieli także w związku z działem spadku. Również sąd orzekający o podziale związany jest wskazanymi tu zasadami, a zwłaszcza ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Istotny warunek podziału to zapewnienie wszystkim działkom dostępu do drogi publicznej. Nie ma problemu, jeżeli możliwe jest wydzielenie drogi z nieruchomości objętej podziałem. Może go jednak zapewnić również służebność drogowa, tzw. droga konieczna.

Drogi wydzielone z działek objętych podziałem przeprowadzonym na wniosek właściciela przechodzą automatycznie na własność gminy. Właścicielowi należy się wówczas odszkodowanie w wysokości uzgodnionej z wójtem. Dopiero gdy nie dojdzie do uzgodnień, odszkodowanie będzie ustalane jak przy wywłaszczeniu. Wypłaca je gmina.

Z opłatą adiacencką

Koszty związane z przeprowadzeniem podziału mogą się zwiększyć o opłaty adiacenckie na rzecz gminy od wzrostu wartości nieruchomości wskutek jej podziału. Górna granica opłat to 30 proc. różnicy między wartością nieruchomości wyjściowej i działek powstałych po jej podziale. Gmina ma na jej ustalenie trzy lata. Opłata adiacencka wchodzi w rachubę tylko wówczas, gdy podział nastąpił na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości.

Podział sądowy jest najczęściej tańszy od administracyjnego. Opłata sądowa od wniosku o zniesienie współwłasności jest stała i wnosi 1000 zł. Jeśli wniosek zawiera zgodny projekt podziału, wynosi tylko 300 zł.

źródło - [Rzeczpospolita - Nieruchomości z dnia 27-12-2008]