Stabilne stopy procentowe, wzrost zatrudnienia i płac, duży popyt na mieszkania sprawiają, że kryzys na rynku nieruchomości na wzór amerykański Polsce na razie nie grozi.
W ciągu ostatniego roku sprzedaż nowych domów w USA spadła o 20 proc. O tyle samo zmalała średnia cena nowych domów. Sytuacja na rynku mieszkaniowym już odbija się negatywnie na amerykańskiej gospodarce. Czy podobny scenariusz grozi Polsce?

 

Blisko cen unijnych Jest prawdopodobne, że wzrost cen nieruchomości w Polsce się zatrzyma. W największych aglomeracjach ceny mieszkań zaczynają zbliżać się do tych notowanych w biedniejszych krajach Unii, np. Portugalii i Hiszpanii. Powoli zwiększać się też będzie podaż mieszkań. Największa bariera blokująca podaż, czyli brak planów zagospodarowania przestrzennego, nadal jest nierozwiązana, ale patrząc na liczbę rozpoczętych budów, sytuacja podażowa zaczyna powoli się poprawiać. Pod względem przyhamowania wzrostu cen Polska może więc naśladować USA. Jeśli chodzi o wpływ sytuacji na rynku mieszkaniowym na wzrost gospodarczy i nastroje konsumentów, Polska nie powtórzy scenariusza zza Oceanu. W najbliższym czasie zagrożenie, że pogorszy się portfel kredytów hipotecznych w Polsce, też jest niewielkie. W USA pogarszający się portfel kredytowy dotyczy tzw. subprime mortgage, czyli kredytów udzielanych osobom ze zdolnością kredytową poniżej standardów. Wartość tych kredytów w ostatnich kilku latach bardzo szybko rosła, co zazwyczaj ma miejsce w okresie dynamicznego wzrostu gospodarczego, ponieważ banki agresywniej walczą o klientów. W momencie spowolnienia wzrostu gospodarczego ta część portfela kredytów hipotecznych pogarsza się najszybciej, co obserwujemy w ostatnim okresie w USA.

 

Więcej pracy, więcej kredytów – W Polsce nie należy spodziewać się istotnego pogorszenia portfela kredytów hipotecznych. Udział kredytów w PKB wynosi poniżej 10 proc. PKB. Banki udzielają kredytów osobom o dosyć dobrym standingu finansowym. Ponadto Polska przeżywa okres poprawy sytuacji na rynku pracy. Wzrost zatrudnienia w 2007 roku wyniesie około 4 proc. Zwiększają się też dochody gospodarstw domowych. Prognozujemy, że w 2007 roku wzrost płac w sektorze przedsiębiorstw wyniesie około 6 proc. – mówi Rafał Benecki, ekonomista ING Banku Śląskiego.

W USA istnieje też tzw. efekt bogactwa. Kiedy spadają ceny mieszkań, Amerykanie gorzej oceniają swoją sytuację materialną i w konsekwencji spada ich skłonność do konsumpcji, co negatywnie przekłada się na wzrost gospodarczy. Pogorszenie się portfela kredytowego powoduje z kolei, że banki prowadzą bardziej restrykcyjną politykę udzielania kredytów, co w konsekwencji hamuje inwestycje firm i konsumpcję obywateli – dodaje Rafał Benecki. Natomiast w Polsce decydujący wpływ na skłonność do konsumpcji wciąż ma sytuacja na rynku pracy i bieżące dochody, a te będą w 2007 roku kształtować się korzystnie. Na pogorszenie portfela kredytów hipotecznych w Polsce może mieć wpływ ryzyko wzrostu stóp procentowych, ale i w tym przypadku nie ma powodów do obaw. Ekonomiści ING Banku Śląskiego oczekują w Szwajcarii tylko jednej podwyżki, do 2,5 proc. w drugim kwartale 2007 r. Klienci spłacający kredyty denominowane we frankach szwajcarskich znacząco więc jej nie odczują. W strefie euro możliwa jest jedna podwyżka również w drugim kwartale, do 4 proc. W Polsce wzrost stóp w 2007 roku, jeżeli w ogóle nastąpi, wyniesie 50, w najgorszym wypadku 100 pkt bazowych.

 

Małe ryzyko wzrostu stóp Podobnego zdania jest Piotr Bielski, ekonomista Banku Zachodniego WBK.

– Ryzyko wzrostu stóp procentowych w Polsce jest niewielkie. Przy bardzo szybkim tempie wzrostu gospodarczego mamy niską inflację i nawet gdyby RPP uznała, że podwyżka jest potrzebna, wyniosłaby w 2007 roku maksymalnie 0,5 pkt proc. Ale nawet potencjalnie rosnące oprocentowanie kredytów będzie kompensowane podwyżką płac – uważa ekspert BZ WBK.

EKSPERT OPEN FINANCE DLA GAZETY PRAWNEJ

DARIUSZ MAKOSZ

doradca Polskie rynki nieruchomości i kredytów hipotecznych są w innej fazie rozwoju niż rynek amerykański. Po pierwsze, w Polsce stopy procentowe są wciąż na historycznie najniższym poziomie, a Amerykanie mają już za sobą okres wzrostu oprocentowania. Nawet jeśli pojawią się kłopoty z obsługą kredytów, to jeszcze nie teraz, ale dopiero po tym, jak stopy zaczną w Polsce rosnąć. Dopiero wzrost średniego oprocentowania z 5,3-5,5 proc. obecnie do powyżej 6,5 proc. może być już odczuwalny w domowych budżetach. Realizacja takiego scenariusza zabierze co najmniej rok. Efekt wzrostu stóp będzie jednak amortyzowany przez wzrost wynagrodzeń w Polsce, przynajmniej przez najbliższy rok lub dwa lata. Kłopoty mogą pojawić się znacznie później, gdy dojdzie do sytuacji, kiedy oprocentowanie kredytów będzie już relatywnie wysokie, a pensje Polaków przestaną rosnąć. Taka sytuacja może mieć miejsce mniej więcej za dwa lata. Wtedy scenariusz z USA może się powtórzyć u nas, choć w znacznie łagodniejszej wersji. Ceny mieszkań ustabilizują się, bo będzie mniej kupujących niż obecnie. Ale ponieważ nawet w okresie boomu budowlanego mamy wielką dziurę podażową na rynku (powstaje trzy-cztery razy mniej mieszkań niż rynek jest w stanie wchłonąć – to zasadnicza różnica w porównaniu z USA), dojdzie po prostu do zrównoważenia popytu i podaży. W efekcie rynek nie załamie się tak jak w USA, lecz po prostu unormuje. źródło - [Gazeta Prawna nr 56 z dnia 20-03-2007]