Perspektywy dla osób chcących pożyczyć na mieszkanie nie są najlepsze: będą zadłużać się w złotych, na mniej niż mogliby w 2008 roku, a zapłacą wyższe raty

– Biorąc pod uwagę zapowiedzi Komisji Nadzoru Finansowego o zmianach w rekomendacji S dotyczącej kredytów walutowych oraz planowanym wprowadzeniu rekomendacji T, mówiącej o zaostrzeniu badań zdolności kredytowej, rok 2009 przyniesie gorszy dostęp do kredytów hipotecznych – mówi Dorota Czańka-Szymczak z Banku BGŻ.

W propozycji rekomendacji T znalazł się zapis o obowiązkowym posiadaniu wkładu własnego w wysokości 10 lub 20 proc. wartości nieruchomości (w zależności od długości okresu kredytowania). Banki będą także musiały uważniej przyglądać się potencjalnym klientom i staranniej badać ich zdolność kredytową. Natomiast łączna wysokość zadłużenia kredytobiorcy nie mogłaby przekroczyć połowy jego dochodów.

Alternatywą dla trudno dostępnych kredytów we frankach mogą się stać w tym roku kredyty w euro. Przyczynią się do tego spodziewane obniżki stóp procentowych w strefie euro, dzięki którym oprocentowanie kredytów w europejskiej walucie będzie spadało. Do rosnącej popularności tych kredytów może się również przyczynić fakt, że pozyskanie euro przez polskie banki jest znacznie łatwiejsze niż zdobycie franka.Jak twierdzi Agnieszka Nachyła, dyrektor Departamentu Marketingu i Rozwoju Bankowości Hipotecznej Banku Millennium, banki chętniej będą udzielały kredytów w złotych.

– Klienci pożyczający właśnie w tej walucie będą mogli liczyć na korzystniejsze warunki oferty – uważa Agnieszka Nachyła.Zwraca też uwagę, że wysoki koszt finansowania akcji kredytowej na rynku międzybankowym przyczyni się do utrzymania wyższych marż kredytów hipotecznych. Taka sytuacja przełoży się na niższy poziom sprzedaży kredytowych.

Z taką prognozą zgadza się Radosław Cholewiński, ekonomista BRE Banku. – Banki stały się o wiele bardziej rygorystyczne w ocenie zdolności kredytowej, a pogarszające się warunki makroekonomiczne będą skutkować wyhamowaniem wzrostu płac i spadkiem zatrudnienia, ograniczając w ten sposób popyt na kredyt – wyjaśnia Radosław Cholewiński.

Analitycy oczekują, że w pierwszej połowie tego roku zostanie udzielonych o kilkanaście procent mniej kredytów w porównaniu z tym samym okresem 2008 roku, a później – o ok. 10 proc. mniej.

Zwracają jednak uwagę, że dla szukających mieszkań kryzys hipoteczny ma też dobre strony: spadek cen mieszkań wpłynie na możliwość uzyskania preferencyjnych kredytów z dopłatami do oprocentowania przez Bank Gospodarstwa Krajowego (więcej na ten temat pisaliśmy 8 grudnia ub.r. w „Nieruchomościach” w artykule "Tańsze oferty pozwalają ubiegać się o pomoc państwa").

Prognozy na 2009 rok

- dalsze zaostrzenie polityki kredytowej

- 20 – 30-proc. spadek liczby udzielanych kredytów

- banki najczęściej będą pożyczać na mieszkanie w PLN

- wzrośnie zainteresowanie kredytami w EUR

- zwiększy się możliwość uzyskania kredytów z dopłatami od państwa

Zmiany na rynku w 2008 roku

- wzrost udziału kredytów w CHF – w niektórych bankach stanowiły one ponad 90 proc. portfela

- wzrost marży kredytowych – do nawet 6 – 7 proc. dla kredytów w PLN i 3 – 5 proc. w CHF

- wzrost kursów walut – kurs franka wahał się od niespełna 2 zł w lipcu do ponad 2,6 zł w październiku

- wzrost liczby kredytów refinansowych – w 2008 r. stanowiły one 10 – 15 proc. całego portfela kredytowego

- spadek przeciętnej kwoty kredytu – w związku ze spadkiem cen metra kwadratowego mieszkania średnia spadła ona o 5 –10 proc.

- ograniczenie zdolności kredytowej – spadła nawet o 30 proc. jesienią 2008 r. w porównaniu z początkiem roku

Mniej kredytów, mniej transakcji

Andrzej Dębowski z Departamentu Segmentu Klientów Indywidualnych Deutsche Banku PBC

– Wiele osób może mieć problemy ze spłatą swoich zobowiązań, a co za tym idzie, w portfelach banków wzrośnie liczba niespłacanych kredytów.Poza tym – zahaczając także o polski rynek – kryzys finansowy spowodował, że część banków z różnych przyczyn została zmuszona do znacznego ograniczenia finansowania nieruchomości i wprowadzenia bardziej rygorystycznej polityki kredytowej. Początkowo miało to wyraźne przełożenie na zwiększenie akcji kredytowej w tych bankach, które mimo ogólnoświatowych trendów zdecydowały się na utrzymanie szeroko dostępnej oferty hipotecznej. Tam też znacznie wzrosła ilość składanych przez klientów wniosków. Ogólny bilans może być jednak ujemny, gdyż spadająca liczba transakcji na rynku nieruchomości będzie miała bezpośredni wpływ na spadek akcji kredytowej. Dodatkowo, wiele osób zainteresowanych zaciągnięciem kredytu – z uwagi na zaostrzenie oceny zdolności przez banki – może nie otrzymać kredytu.

Ryzyko pożyczania w walucie

Agnieszka Nachyła - dyrektor Departamentu Marketingu i Rozwoju Bankowości Hipotecznej Millennium Banku

– W czasie trzech pierwszych kwartałów 2008 roku mieliśmy do czynienia z dobrą koniunkturą na rynku kredytów hipotecznych. Sektor bankowości hipotecznej osiągał w tym czasie wyniki porównywalne do rekordowej sprzedaży z 2007 roku, dzięki czemu dynamika wzrostu zadłużenia z tytułu kredytów mieszkaniowych w całym 2008 roku osiągnie poziom ok. 50 proc. Jednak w wyniku zawirowań na międzynarodowych rynkach finansowych w czwartym kwartale 2008 r. doszło do znacznych zmian w ofercie banków udzielających kredytów hipotecznych. W związku z brakiem zaufania na rynku międzybankowym oferowanie kredytów, w tym w szczególności kredytów walutowych, stało się bardziej kosztowne i ryzykowne niż dotychczas. A to spowodowało, że banki zdecydowały się prowadzić bardziej ostrożną i konserwatywną politykę kredytową.

Marże w górę, wyższy wkład własny

Adrian Krzyżanowski - radca prawny, Departament Bankowości Clifford Chance

– Jeśli chodzi o sytuacje na rynkach finansowych, to rok 2008 kończymy na pewno z droższym EUR i CHF w stosunku do początku roku – wzrost z 3,59 PLN do 4,08 PLN za 1 EUR i oraz z 2,17 PLN do 2,59 PLN za 1 CHF.W związku z tym raty kredytów walutowych znacznie wzrosły. Z drugiej strony nastąpił spadek stóp bazowych stanowiących składnik oprocentowania kredytów, co powinno zrekompensować częściowo wzrost wysokości rat kredytowych spowodowany wzrostem kursu walut obcych w stosunku do złotego.Jednak największy wpływ na sytuację kredytobiorców miała zmiana polityki kredytowej i cenowej banków spowodowana załamaniem na światowych rynkach finansowych. Banki podniosły marże o kilkaset procent, zażądały większego wkładu własnego i zmieniły sposób liczenia zdolności kredytowej dla kredytów hipotecznych w walutach obcych.

źródło - [Rzeczpospolita - Nieruchomości z dnia 05-01-2009]