Sprzedając działkę, nierzadko trzeba zapytać Agencję Nieruchomości Rolnych lub gminę, czy nie zechcą jej przypadkiem kupić

Nie ma pełnej swobody w zbywaniu nieruchomości. Przepisy przewidują ograniczenia. Przyznają samorządowi terytorialnemu oraz Agencji Nieruchomości Rolnych prawo pierwokupu w stosunku do gruntów niezabudowanych (gminom – wobec gruntów komunalnych, agencji – nieruchomości rolnych). Ale nie tylko im. Uprawnienie to przysługuje również wielu innym instytucjom. Na przykład spółkom Skarbu Państwa wobec gruntów położonych w specjalnych strefach ekonomicznych lub Lasom Państwowym w stosunku do gruntów leśnych położonych na terenie miast.

Nieważna bez formalności

Sprzedaż nieruchomości z pominięciem formalności dotyczących pierwokupu jest nieważna. Ważność takiej transakcji można podważać długo po tym, gdy działka została sprzedana. Dotyczy to jednak tylko sytuacji, kiedy prawo pierwokupu przysługuje na podstawie przepisów. Gdy wynika ono z umowy, przysługuje jedynie odszkodowanie.

Sprzedający nie może jednak w umowie warunkowej zobowiązać się, że gmina lub inny podmiot, któremu przysługuje prawo pierwokupu, z niego nie skorzysta. Takie postanowienia w myśl orzecznictwa sądowego są nieważne.

Bardzo często też sami przedsiębiorcy zastrzegają w umowach cywilnoprawnych prawo pierwokupu na rzecz jednego z nich (m.in. w umowie sprzedaży, zamiany, dzierżawy, najmu, spółki). Prawo pierwokupu jest niezbywalne, nie można przenieść go na inną osobę lub instytucję.

Pierwszeństwo to nie to samo...

Przepisy przyznają także niektórym podmiotom prawo pierwszeństwa. Jest ono często mylone z prawem pierwokupu. Tymczasem są to różne instytucje. Prawo pierwokupu można zrealizować dopiero po zawarciu umowy sprzedaży przedmiotu objętego tym prawem, natomiast prawo pierwszeństwa stosuje się w sytuacji, kiedy istnieje jedynie zamiar zbycia nieruchomości, ale samej umowy jeszcze nie zawarto.

W praktyce ma ono najszersze zastosowanie na podstawie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Najczęściej korzystają z niego najemcy lokali komunalnych kupujący zajmowany lokal od gminy.

... podobnie jak prawo odkupu

Kodeks cywilny przewiduje także instytucję odkupu. Polega ona na tym, że sprzedawca nieruchomości w ciągu pięciu lat od daty sprzedaży może ją odkupić od nowego nabywcy. Prawo wykupu posiada Agencja Nieruchomości Rolnych. Umożliwia jej ono nabycie nieruchomości rolnej w wypadku umów przenoszących własność innych niż umowa sprzedaży, takich jak darowizna, wniesienie nieruchomości rolnych aportem do spółki prawa handlowego.

Zanim sprzedasz, zapytaj

Prawo pierwokupu polega na tym, że jeżeli dana osoba chce sprzedać grunt nim obciążony, to najpierw musi zaproponować jego nabycie podmiotowi, któremu ono przysługuje. W praktyce trzeba sporządzać dwie umowy notarialne, najpierw o warunkowej sprzedaży, a potem właściwą sprzedającą daną nieruchomość. Po zawarciu pierwszej notariusz zwraca się np. do ANR lub gminy z pytaniem, czy skorzystają z prawa pierwokupu. Jeżeli w ciągu miesiąca nie wyrażą chęci odkupienia ziemi, zawiera się umowę właściwą. Na ogół uprawnieni nie korzystają z tej możliwości.

źródło - [Rzeczpospolita - Nieruchomości z dnia 16-02-2009]