Kredytobiorca będzie mógł zabezpieczyć jedną hipoteką zarówno kredyt, jak i odsetki oraz inne należności. Nad projektem zmian w przepisach pracuje Sejm

Hipoteka to jedyna forma zabezpieczenia kredytów oraz innych wierzytelności na nieruchomości. W praktyce jej ustanawianie przysparza wielu problemów. Ma je usunąć rządowy projekt nowelizacji ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Wczoraj odbyło się w Sejmie pierwsze jego czytanie.

– Projekt znosi rozróżnienie hipoteki na kaucyjną oraz zwykłą – tłumaczy prof. Jerzy Pisuliński z Komisji Kodyfikacyjnej Prawa Cywilnego, współautor projektu. – Nowa hipoteka ma być zbliżona do dzisiejszej hipoteki kaucyjnej. Będzie mogła zabezpieczać jedną lub więcej wierzytelności przysługujących temu samemu wierzycielowi, również wierzytelności przyszłe o nieustalonej wysokości. Rozróżnienie tych dwóch hipotek prowadzi obecnie do wielu sporów.

Razem z odsetkami

Jedną hipoteką będzie można zabezpieczyć kwotę główną kredytu oraz odsetki i wszelkie roszczenia o należności uboczne (np. opłaty stosowane przez banki przy udzielaniu oraz spłacaniu kredytów).Nie trzeba będzie też dokonywać zmiany wpisu odsetek do hipoteki tylko dlatego, że zmieniła się ich wysokość lub stopa procentowa. Pod warunkiem jednak, że odsetki będą mieściły się w kwocie, na jaką ustanowiono hipotekę.

Rząd proponuje też instytucję administratora hipoteki. Została ona pomyślana dla przedsięwzięć prowadzonych przez kilka podmiotów, gdy każdemu z nich przysługuje wierzytelność. Obecnie nie można zabezpieczyć wierzytelności kilku osób jedną hipoteką, wyjątkiem są obligacje.Administratorem będzie mógł być jeden z wierzycieli (lub osoba trzecia). Będzie on zawierał umowę o ustanowienie hipoteki oraz podejmował wszelkie czynności z nią związane, ale na rachunek osób, których wierzytelności są w ten sposób zabezpieczone.

Handel hipoteką

– Projekt wraca – wyjaśnia prof. Pisuliński – do przedwojennych tradycji prawnych i wprowadza instytucję rozporządzenia opróżnionym miejscem hipotecznym.

Gdy nieruchomość obciążona jest kilkoma hipotekami, większe szanse na zaspokojenie swoich roszczeń mają wierzyciele, których hipoteka została ustanowiona jako pierwsza; im dalsza kolejność, tym szanse stają się mniejsze. Z tego powodu dalsi wierzyciele żądają często dodatkowych zabezpieczeń, np. banki wyższego oprocentowania.

Po wprowadzeniu instytucji rozporządzenia opróżnionym miejscem hipotecznym właściciel nieruchomości po spłaceniu jednego długu zabezpieczonego hipoteką będzie mógł przenieść na to miejsce hipotekę z dalszej pozycji, np. zaproponować bankowi, że jego kredyt będzie zabezpieczony hipoteką ustanowioną w pierwszej kolejności, ale musi mu obniżyć oprocentowanie. Korzyści będą więc obustronne. W tej chwili po spłaceniu jednego dłużnika hipoteki przesuwają się.

Wadliwy system

System przesuwania się hipotek jest bardzo krytykowany w wielu systemach prawnych, bo jest niesprawiedliwy. Korzystają na nim wierzyciele, ale nie właściciel (patrz opinia).

Zmieni się także art. 76 określający, co się dzieje z hipoteką w razie podziału nieruchomości, na której stoi kilka domów jednorodzinnych, albo wyodrębnienia się własności jednego z mieszkań w bloku.

Opinia: Jerzy Bańka - radca prawny w Związku Banków Polskich

Podoba mi się rozwiązanie, że jedną hipoteką będzie można zabezpieczyć kwotę główną kredytu oraz odsetki. W tej chwili sądy postępują różnie. Jedne wpisują do ksiąg wieczystych dwie hipoteki: jedną – na kwotę główną kredytu, i drugą – na odsetki. Niektóre odmawiają ustanowienia hipoteki na odsetki. Ta zmiana raz na zawsze rozwieje te wątpliwości. Nie bez znaczenia jest także to, że będzie się składało jeden wniosek, a nie dwa. Mniej będzie więc mitręgi i opłat. Mam jednak zastrzeżenia co do rozporządzenia opróżnionym miejscem hipotecznym. To dobre rozwiązanie dla właściciela nieruchomości, ale nie dla wierzycieli. Wielu na tym może stracić, bo miejsce, na które mogłaby przesunąć się ich hipoteka, zajmie inny wierzyciel.

źródło - [Rzeczpospolita - Nieruchomości z dnia 19-02-2009]