Osoba, która nabędzie lokal na rynku wtórnym, musi zapłacić podatek. Ale nie od faktycznej ceny, tylko wartości rynkowej. Jeśli przyjmie za niską, transakcją zainteresuje się urząd skarbowy

Trzeba więc będzie wytłumaczyć, dlaczego za swoje wymarzone M-4 daliśmy mniej, niż wynika z zestawień urzędników. Jeśli ich nie przekonamy, naliczą 2-proc. podatek (od czynności cywilnoprawnych – PCC) od przyjętej wartości rynkowej. Jak ją jednak ustalić, gdy ceny nieruchomości lecą ostatnio na łeb na szyję?

Obniżki na rynku

– W porównaniu z analogicznym okresem zeszłego roku ceny ofertowe mieszkań w Warszawie spadły nawet o 15 proc. – mówi Marcin Jańczuk z agencji nieruchomości Metrohouse. – Przy tym zdarzają się transakcje, w których ceny lokali z tego samego bloku różnią się np. o 1,5 tys. na metrze kwadratowym. Poza tym kupujący mogą liczyć na spore obniżki, dużo osób znalazło się bowiem w trudnej sytuacji materialnej i chce szybko spieniężyć swój majątek.

Podobnie jest w innych miastach. – Jeszcze jesienią właściciele mieszkań trzymali sztywno ceny, ale ostatnio znacznie je obniżają – potwierdza Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości.

Reasumując, to dobry moment na inwestycję we własne lokum. Ale uwaga – niska cena może wzbudzić podejrzenia fiskusa. Urzędnicy mają bowiem własne zestawienia. – Jeśli cena za metr kwadratowy nie przekracza 6,5 tys. zł, kupujący może zostać wezwany do złożenia dodatkowych wyjaśnień – to informacja z jednego z warszawskich urzędów skarbowych.

Urzędnicy aktualizują

Skąd urzędnicy znają ceny nieruchomości? Mają program komputerowy, do którego wprowadza się dane z aktów notarialnych i na ich podstawie oblicza średnią cenę. Ministerstwo Finansów zapewniło „Rz”, że ten system informatyczny bierze pod uwagę położenie oraz inne czynniki wpływające na wartość nieruchomości. Dzięki temu urzędy mogą ją określić w sposób zbliżony do rzeczywistych cen.

Co zrobić, gdy cena mieszkania znacznie odbiega od średniej wynikającej z tych danych? Trzeba udowodnić, że mimo to jest rynkowa. Warto zadbać, aby już w akcie notarialnym znalazły się informacje np., że lokal wymaga remontu. Na cenę wpływają też:

- położenie nieruchomości (nie lubimy hałasu z ulicy),

- komunikacja (chcemy mieć dobry dojazd do pracy),

- sąsiedztwo (wolimy park niż zakład przemysłowy).

Rynkowa, ale nie dowolna

Informacje o tych wszystkich elementach przydadzą się w ewentualnym sporze z fiskusem. Można też podeprzeć się zestawieniami cen z biur obrotu nieruchomościami, portali internetowych czy też specjalistycznych czasopism. – Oczywiście nie mogą to być ceny ofertowe, ale transakcyjne, które są znacznie niższe – podpowiada Marcin Jańczuk.

Urząd skarbowy powinien to wszystko uwzględnić, określając wartość rynkową. Przypomnijmy, że art. 6 ust. 2 ustawy o PCC nakazuje ustalać ją na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia. A Ministerstwo Finansów już w 1995 r. (pismo nr PO 7/B-825-144/1936/95) zaleciło urzędnikom, aby nie ustalali wartości sprzedawanej rzeczy „zza biurka”, bez uwzględniania jej stanu, wyposażenia, standardu i innych parametrów.

Masz pytanie, wyślij e-mail do autora [email protected]

Opinia: Anna Łukaszewicz-Obierska, wspólnik w kancelarii Wierciński, Kwieciński, Baehr

Urzędy nie weryfikują wszystkich transakcji na rynku nieruchomości, przyglądają się tylko tym, które wzbudzają ich wątpliwości. Oczywiście nie mogą autorytarnie narzucać własnych cen, kupujący musi mieć możliwość przedstawienia swoich racji. Tym bardziej że cena obniżona z powodu kryzysu na rynku jest nadal ceną rynkową. Inaczej może być wówczas, gdy sprzedawca znacznie ją zmniejszy ze względu na swoją trudną sytuację. W takim wypadku faktycznie można uznać, że odbiega od przeciętnych kwot. Wartość mieszkania nie powinna być natomiast kwestionowana, jeżeli zostało kupione na kredyt, którego podstawą przyznania była m.in. wycena rzeczoznawcy.

źródło - [Rzeczpospolita - Nieruchomości -  z dnia 03-03-2009]