Odpowiada Mariusz Zając, kancelaria WKB Wierciński, Kwieciński, Baehr

– Co do zasady, nabywca nieruchomości będzie obciążony zobowiązaniami, które zostały zabezpieczone hipoteką obciążającą nabytą nieruchomość lub ciężarami stanowiącymi ograniczone prawa rzeczowe ustanowione na nieruchomości. Dotyczy to zarówno zobowiązań o charakterze cywilnym, takim jak np. kredyty czy pożyczki zaciągnięte przez poprzedniego właściciela domu, których zabezpieczenie stanowi ustanowiona na nieruchomości hipoteka, jak również zaległości podatkowe, których zapłata została zabezpieczona poprzez ustanowienie hipoteki przymusowej na rzecz Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego. Ponadto, nabywca nieruchomości jest ograniczony w wykonywaniu swoich praw przez ograniczone prawa rzeczowe, które mogą obciążać nieruchomość, takie jak użytkowanie, służebności lub prawa dożywocia. Potencjalny nabywca może znaleźć informacje o powyższych obciążeniach w księdze wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości.

Nabywca, przez sam fakt nabycia nieruchomości, nie przejmuje na siebie odpowiedzialności za zobowiązania zbywcy wynikające z opóźnień w zapłacie należności na rzecz dostawców mediów lub usług telekomunikacyjnych. Nabywca może przejąć na siebie odpowiedzialność za dotychczasowe zobowiązania zbywcy nieruchomości, za zgodą wierzyciela, np. operatora telekomunikacyjnego, jeżeli zdecyduje się przejąć prawa i obowiązki wynikające z umów, których stroną był zbywca, stając się stroną tych umów. Oczywiście bezpieczniejszym dla nabywcy nieruchomości rozwiązaniem jest zawarcie nowych umów o dostawę wody, gazu, energii elektrycznej oraz usługi telekomunikacyjne.

Nabywcę nieruchomości mogą w pewnych przypadkach obciążać umowy najmu lub dzierżawy, których przedmiotem jest nieruchomość. Zgodnie z art. 678 kodeksu cywilnego, w razie zbycia przedmiotu najmu, nabywca wstępuje w miejsce zbywcy w stosunek najmu. Nabywca może jednak wypowiedzieć taką umowę z zachowaniem terminów ustawowych, chyba że umowa najmu została zawarta na czas oznaczony, z zachowaniem formy pisemnej z datą pewną, a nieruchomość została już wydana najemcy.

Należy zauważyć, że od 1 stycznia 2009 roku z uwagi na zmianę art. 112 ordynacji podatkowej nabywca nieruchomości nie ponosi odpowiedzialności za zobowiązania podatkowe zbywcy nieruchomości. Poprzednio art. 112 § 1 pkt. 3 przewidywał solidarną odpowiedzialność nabywcy nieruchomości ze zbywcą, jeżeli nabyta nieruchomość stanowiła składnik majątkowy o wartości co najmniej 15 000 zł, związany z działalnością gospodarczą zbywcy. W obecnym stanie prawnym, nabywca nieruchomości nie będzie ponosił odpowiedzialności za zobowiązania podatkowe zbywcy, jeżeli ich zapłata nie została zabezpieczona hipoteką przymusową ustanowioną na nieruchomości.