Obowiązek podatkowy przy ustanowieniu hipoteki ciąży wyłącznie na osobie składającej oświadczenie woli o jej ustanowieniu - pisze doradca podatkowy Mariusz Pogański

Do końca minionego roku było co najmniej dwóch (dwie strony transakcji) podatników podatku od czynności cywilnoprawnych (dalej: jako pcc lub podatek), od początku bieżącego roku tylko jeden.

Oznacza to, gdy chodzi o ustanowienie hipoteki, że pcc obciąża wyłącznie osobę, która chce ją ustanowić; oświadczenie woli o ustanowieniu hipoteki składa dłużnik hipoteczny, czyli kredytobiorca lub osoba trzecia, na której nieruchomości ustanawiana jest hipoteka. Wierzyciele hipoteczni, którymi z reguły są banki, nie są już z tego tytułu solidarnie odpowiedzialnymi podatnikami.

Kredyt mieszkaniowy zabezpieczany jest przez banki w zasadzie na kredytowanej nieruchomości lub na innej wskazanej przez kredytobiorcę stanowiącej jego własność lub osoby trzeciej. Jeżeli więc hipoteka zostanie ustanowiona na nieruchomości np. rodzica kredytobiorcy, wtedy ta osoba jest dłużnikiem hipotecznym i podatnikiem pcc. Trzeba o tym pamiętać, gdyż za niezapłacenie pcc grożą takie sankcje, jak odsetki od zaległości i ewentualnie odpowiedzialność karna skarbowa.

Tak było do niedawna

Do końca 2006 r. banki bardzo często wyręczały kredytobiorców (ewentualnie osoby trzecie) z obowiązku składania deklaracji pcc, a niekiedy również z zapłaty podatku, obciążając dłużnika hipotecznego jedynie kosztem tego podatku. Niektóre banki same wypełniały deklarację, ale obowiązek złożenia jej do właściwego urzędu skarbowego i zapłaty podatku przerzucały na drugą stronę czynności. Było to możliwe, ponieważ według ówczesnych przepisów podatnikami były obie strony transakcji. Właściwy zaś w sprawie pcc był urząd skarbowy ze względu na miejsca zamieszkania lub siedziby jednej ze stron. W praktyce więc strony danej czynności mogły dowolnie wybrać, w którym urzędzie będzie składana deklaracja i opłacany podatek.

Banki, wyręczając swoich klientów ze wszystkich lub niektórych czynności dokumentacyjnych, czyniły to we własnym interesie, bowiem obowiązek podatkowy obu strony powodował ich solidarną odpowiedzialność. Istniało zatem ryzyko poniesienia przez bank odpowiedzialności podatkowej i karnej skarbowej w razie niewłaściwego wykonania tych obowiązków przez dłużnika hipotecznego.

Komplikacje po zmianach

Od 1 stycznia 2007 r. obowiązek podatkowy przy ustanowieniu hipoteki ciąży wyłącznie na osobieskładającej oświadczenie woli o jej ustanowieniu. Banki nie mają już interesu ani obowiązku wyręczania klientów. Cały ciężar spadł na osoby zaciągające kredyty lub ich bliskich, którzy zgodzili się zabezpieczyć kredyt na swojej nieruchomości. Ponadto w tych sprawach organem podatkowym jest wyłącznie urząd skarbowy właściwy według miejsca zamieszkania lub siedziby podatnika pcc, czyli osoby składającej oświadczenie woli o ustanowieniu hipoteki.

Wskazane zmiany mogą prowadzić do pewnych komplikacji. Powstaje na przykład pytanie, w jaki sposób powinien być zapłacony pcc od ustanowienia hipoteki, gdy kredytobiorca ma już udzielony przedkońcem2006 r. kredyt, którego kwotę zamierza teraz podwyższyć? Czy należy złożyć nową deklarację pcc według dzisiejszych reguł (a więc do urzędu właściwego dla jedynego podatnika z tytułu tej czynności), czy też korektę deklaracji pierwotnej (a więc do jednego z urzędów właściwych do końca2006 r.)?

Podwyższenie kredytu

Niektóre urzędy skarbowe odmawiają przyjęcia deklaracji pcc z tytułu ustanowienia hipoteki na zabezpieczenie kwoty podwyższenia kredytu. Ich zdaniem ma to być korekta pierwotnej deklaracji i należy ją złożyć do tego samego urzędu, który został wybrany przez strony przy zabezpieczaniu kredytu głównego.

Moim zdaniem nie jest to właściwe.

W zdecydowanej większości podwyższenie kredytu dokonywane jest na tej samej nieruchomości. Nie oznacza to jednak konieczności korekty pierwotnej deklaracji. Uzasadnieniem dla jej złożenia musiałoby być stwierdzenie, iż na pierwotnej deklaracji są dane niezgodne ze stanem faktycznym. Tymczasem podwyższenie w 2007 r. kwoty kredytu udzielonego w poprzednim roku nie oznacza, iż tamta deklaracja została wypełniona nieprawidłowo. Zakładając więc brak innych błędów na deklaracji, kwota na niej wykazana była prawidłowa.

Co innego "powstanie", co innego "ustanowienie" Ponadto należy rozróżniać dwa pojęcia: "powstanie" hipoteki i jej "ustanowienie".

Hipoteka powstaje, jeśli sąd wieczystoksięgowy dokona stosownego wpisu do księgi wieczystej nieruchomości stanowiącej własność dłużnika hipotecznego, natomiast hipoteka jest ustanawiana w wyniku zawarcia umowy ojej ustanowienie (lub złożenia oświadczenia - przy hipotece bankowej). Na marginesie, to rozróżnienie sprawia, że obowiązek podatkowy z tytułu ustanowienia hipoteki nie jest powiązany z momentem jej wpisu przez sąd do księgi wieczystej, lecz z momentem zawarcia umowy notarialnej, a w wypadku hipoteki bankowej - złożenia przez dłużnika hipotecznego oświadczenia o jej ustanowieniu. Podwyższenie kwoty kredytu nie powoduje powstania nowej hipoteki (sąd zmienia wysokość wpisanej wcześniej hipoteki), stanowi natomiast odrębną umowę, co oznacza ustanowienie odrębnej hipoteki. Opodatkowaniu pcc podlega wyłącznie ustanowienie hipoteki, a więc zawarcie stosownej umowy. W konsekwencji w razie zabezpieczania hipoteką kwoty podwyższenia kredytu dochodzi do odrębnej czynności cywilnoprawnej. Skoro zaś czynność ta została dokonana w nowym stanie prawnym, powinno się do niej stosować aktualne na dzień jej dokonania przepisy, przede wszystkim w zakresie właściwości miejscowej organu podatkowego.

Na innej nieruchomości

Sytuacja jest prostsza i - jak się wydaje - nie budzi wątpliwości organów podatkowych, gdy kredytobiorca w celu zabezpieczenia kwoty podwyższanego kredytu wskaże inną nieruchomość niż ta, na której ustanowiono już hipotekę zabezpieczającą główną część kredytu. Wiadomo wtedy, że ustanawiana jest i powstaje zupełnie nowa hipoteka i czynność jej ustanowienia, jako zupełnie niezależna od ustanowienia pierwotnej hipoteki, podlega opodatkowaniu pcc niezależnie od ustanowienia hipoteki na zabezpieczenie kredytu głównego.

W ustawowym terminie

W praktyce częściej jednak występuje zabezpieczanie kwoty podwyższenia kredytu na nieruchomości, na której istnieje już hipoteka zabezpieczająca pierwotny kredyt. Jest to możliwe głównie dzięki wzrostowi wartości rynkowej nieruchomości. Właśnie wtedy podatnicy mogą spotkać się z opisanymi trudnościami.

Jeśli urząd skarbowy odmówi przyjęcia deklaracji pcc, taką deklarację podatnik może wysłać pocztą. Zawsze należy jednak pamiętać, by deklaracja i wpłata podatku dokonane zostały w terminie ustawowym, czyli nie później niż 14. dnia od momentu powstania obowiązku podatkowego.

źródło - [Rzeczpospolita nr 76 z dnia 30-03-2007]