Inwestor i starosta nie będą musieli informować właścicieli nieruchomości o planowanej budowie na sąsiedniej działce. Właściciel sąsiedniej nieruchomości będzie mógł jedynie sprzeciwić się budowie, składając pozew do sądu cywilnego. Nowe przepisy naruszają zasadę ochrony własności i właściciele chcą je zaskarżyć do Trybunału Konstytucyjnego.

Uproszczenia procedury rozpoczynania inwestycji budowlanych, które przewiduje przyjęta przez Senat nowelizacja prawa budowlanego, nie są korzystne dla dużej części właścicieli nieruchomości. Nie będą oni mogli zaskarżać w drodze postępowania administracyjnego budowy na sąsiedniej działce. Nawet wówczas, gdy obiekt (np. blok) będzie odbiegał od zabudowy osiedla (np. domkami jednorodzinnymi).

Zgodnie z nowelizacją do budowy większości obiektów nie będzie już potrzebne pozwolenie na budowę. Zostanie ono zastąpione rejestracją inwestycji budowlanej. Jednocześnie inwestor nie będzie musiał czekać na wydanie decyzji o rejestracji inwestycji przez starostę. Jeżeli starosta w terminie trzydziestu dni nie zgłosi sprzeciwu, to inwestor będzie mógł przystąpić do prac.

- Oznacza to, że w trakcie rozpoczynania inwestycji nie będzie potrzeby prowadzenia postępowania administracyjnego. Nie będzie zatem stron tego postępowania - mówi Olgierd Dziekoński, wiceminister infrastruktury.

- Na etapie rejestracji inwestycji osoby trzecie, czyli np. sąsiedzi, nie będą miały możliwości zaskarżenia podjętych rozstrzygnięć - dodaje wiceminister.

Właściciele nieruchomości obawiają się, że nowe przepisy doprowadzą do chaosu przestrzennego i sporów sądowych. Inwestorzy zaczną budować wyłącznie według własnych potrzeb, a właściciele nieruchomości już po zakończeniu budowy będą odwoływać się do sądów. Dziś, pomimo że tzw. przepisy sąsiedzkie są dość restrykcyjne i nakazują powiadamiania sąsiadów o każdej budowie, spory tego typu są częste w sądach. W Krakowie na przykład sąsiedzi kilku działek z zabudową jednorodzinną przez prawie osiem lat sprzeciwiali się budowie supermarketu. Zanim sprawa trafiła do sądu, budowa zakończyła się i nikt nie chciał wydać decyzji o jego rozbiórce.

- Jeżeli nowe przepisy wejdą w życie, to takich spraw będzie kilka razy więcej - mówi Helena Perlicka, przewodnicząca Ogólnopolskiego Stowarzyszenia Właścicieli Nieruchomości. Jej zdaniem właścicielom nieruchomości trudno będzie dochodzić swoich praw.

- W Polsce funkcjonuje przekonanie, że jeżeli budynek już istnieje, to trudno jest doprowadzić do jego rozbiórki i przywrócenia stanu zgodnego z prawem - wyjaśnia Helena Perlicka.

Przedstawiciele właścicieli nieruchomości nie wykluczają, że zaskarżą nowe przepisy do Trybunału Konstytucyjnego. Ich zdaniem naruszają one konstytucyjną zasadę sprawiedliwości społecznej oraz poszanowania własności.

- Nie może być tak, że obok niskiej zabytkowej kamienicy nagle wyrasta kilkupiętrowy dom, który ogranicza mieszkańcom prawo do światła. Właściciel ma prawo wiedzieć, jaki budynek powstanie na sąsiedniej działce - uważa Mirosław Szypowski, prezydent Polskiej Unii Właścicieli Nieruchomości. Jego zdaniem właściciele zawsze powinni być powiadamiani o postępowaniu, które zmierza do wydania zgody na rozpoczęcie budowy obiektu.

- Wydłuży to czas prowadzenia inwestycji, jednak niedopuszczalne jest wprowadzanie uproszczeń proceduralnych kosztem właścicieli - wyjaśnia Mirosław Szypowski.

Autorzy nowych przepisów nie zgadzają się z zarzutami właścicieli nieruchomości. Przyznają, że zgodnie z nową procedurą rejestracji inwestycji budowlanych nie będzie prowadzone postępowanie administracyjne i sąsiad nie odwoła się do sądu administracyjnego. Jednak, ich zdaniem, nowelizacja nie naruszy praw właścicieli.

- Właściciele działek sąsiednich będą mogli zwrócić się do sądu cywilnego o odszkodowanie za szkody, których doznali na skutek inwestycji prowadzonej na sąsiedniej działce, lub o orzeczenie obowiązku przywrócenia stanu zgodnego z prawem - mówi poseł Platformy Obywatelskiej Aldona Młyńczak, sprawozdawca projektu.

Zgodnie z art. 347 kodeksu cywilnego posiadacz nieruchomości może wystąpić o wstrzymanie budowy, jeżeli może ona naruszać jego posiadanie albo grozi wyrządzeniem mu szkody. Szkodą taką może być np. wzniesienie budynku, który przysłania sąsiadowi światło słoneczne i utrudnia cyrkulację powietrza, co potwierdził w wyroku Sąd Najwyższy (sygn. akt I CSK 191/08).

Wstrzymanie budowy na tej podstawie nie będzie jednak łatwe. Wiąże się zawsze z koniecznością poniesienia znacznych kosztów. Każdy sąsiad występujący do sądu poniesie opłatę sądową w wysokości 5 proc. wartości przedmiotu sporu (maksymalnie 100 tys. zł).

Zwolennicy upraszczania procedur prawa budowlanego przypominają, że właściciele sąsiednich nieruchomości będą mieli możliwość dowiedzenie się, jaki budynek powstaje na sąsiedniej działce.

- Do zarejestrowania inwestycji konieczna ma być tzw. zgoda urbanistyczna, którą jest albo miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, albo decyzja o warunkach zagospodarowania i zabudowy terenu. To na etapie podejmowania decyzji przeprowadzane mają być konsultacje społeczne i właściciel sąsiedniej nieruchomości zawsze uzyska wszystkie informacje - wyjaśnia Olgierd Dziekoński.

Na najbliższym posiedzeniu Sejmu posłowie zagłosują nad poprawkami Senatu. Ustawa wejdzie w życie po sześciu miesiącach od jej ogłoszenia w Dzienniku Ustaw.

źródło - [serwis www.infor.pl z dnia 18-03-2009]