Podatek od nieruchomości nie zawsze naliczany jest od powierzchni. W wypadku budowli decyduje wartość początkowa będąca podstawą naliczania amortyzacji

Zasady ustalania podstawy opodatkowania w podatku od nieruchomości określone są w art. 4 ust. 1 ustawy z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (tekst jedn. DzU z 2006 r. nr 121, poz. 844 ze zm.).

Wartość początkowa

Dla gruntów jest to powierzchnia, w przypadku budynków lub ich części decyduje powierzchnia użytkowa. Zupełnie inaczej naliczany jest podatek od budowli lub ich części związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej. Wtedy przedsiębiorca musi wziąć pod uwagę wartość stanowiącą podstawę obliczania amortyzacji. Przepisy precyzują, że chodzi o wartość ustaloną na 1 stycznia danego roku podatkowego niepomniejszoną o odpisy amortyzacyjne. W przypadku budowli całkowicie zamortyzowanych podatek nalicza się na podstawie wartości z 1 stycznia roku, w którym dokonano ostatniego odpisu amortyzacyjnego.

Jeżeli obowiązek podatkowy powstał w ciągu roku podatkowego, to podstawą opodatkowania jest wartość stanowiąca podstawę obliczania amortyzacji na dzień powstania obowiązku podatkowego.

Gdy budowla jest przedmiotem umowy leasingu i odpisów amortyzacyjnych dokonuje korzystający, to w przypadku jej przejęcia przez właściciela do celów określenia podstawy opodatkowania przyjmuje się wartość początkową przed zawarciem pierwszej umowy leasingu, zaktualizowaną i powiększoną o dokonane ulepszenia oraz niepomniejszoną o spłatę wartości początkowej.

Co to jest budowla

Jednym z częstych przedmiotów sporów podatników z organami podatkowymi jest definicja budowli. Problemem tym zajmował się m.in. WSA we Wrocławiu w orzeczeniu z 24 października 2007 r. (I SA/Wr 757/07). Wynika z niego, że do celów podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 3 ust. 3 prawa budowlanego.

W myśl tego przepisu chodzi o każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury. Zgodnie z przykładowym wyliczeniem są to: lotniska, drogi, linie kolejowe, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Kiedy decyduje cena rynkowa

W sytuacji, w której od budowli nie dokonuje się odpisów amortyzacyjnych, podstawę opodatkowania stanowi ich wartość rynkowa określona przez podatnika na dzień powstania obowiązku podatkowego. Jeżeli takie budowle zostały ulepszone lub, zgodnie z przepisami o podatkach dochodowych, nastąpiła aktualizacja wyceny środków trwałych, to podstawą opodatkowania jest ich wartość rynkowa ustalona na 1 stycznia roku podatkowego następującego po roku, w którym dokonano ulepszenia lub aktualizacji wyceny środków trwałych.

Jeśli podatnik nie określił wartości budowli lub poda wartość nieodpowiadającą rynkowej, to organ podatkowy ma prawo powołać biegłego, który ustali prawidłową kwotę. Wtedy koszty ustalenia wartości przez biegłego ponosi podatnik. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy podana przez podatnika wartość różniła się od wyceny biegłego nie więcej niż o 33 proc.

Jak ustalić powierzchnię

Artykuł 4 ust. 2 ustawy mówi, że powierzchnię pomieszczeń lub ich części oraz część kondygnacji o wysokości w świetle od 1,40 m do 2,20 m zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50 proc., a jeżeli wysokość jest mniejsza niż 1,40 m, powierzchnię tę się pomija.

Wydawałoby się więc, że pomiar powierzchni będącej podstawą naliczania podatku od budynków nie powinien budzić wątpliwości. Nie zawsze jednak tak jest. Świadczy o tym wyrok WSA w Bydgoszczy z 6 maja 2004 r. (I SA/Bd 63/04). Dotyczy on zasad obliczania podatku od garaży. Ich wysokość liczona od posadzki do najwyższego punktu w stropie wynosiła 250 cm, a wysokość liczona do belek stropowych stanowiących trwały element konstrukcyjny budynku sięgała 218 cm.

W orzeczeniu tym sąd wskazał, że prawo podatkowe jest autonomiczne w stosunku do innych gałęzi prawa. Dlatego nazwy przez nie przyjęte z innych dziedzin prawa najczęściej nie oznaczają tych samych pojęć. Skoro ustawodawca użył zwrotu „wysokość kondygnacji w świetle”, a nie zwrotu „wysokość kondygnacji”, to dla wyjaśnienia zakresu pojęciowego tego zwrotu nie jest uprawnione bezpośrednie sięganie do przepisów innych ustaw, w tym do prawa budowlanego i wydanych na jego podstawie aktów wykonawczych. Ten mało precyzyjny zwrot został bowiem niewątpliwie zaczerpnięty z języka potocznego. Należy więc przyjąć, że chodzi o wysokość prześwitu między dwiema płaszczyznami, co w odniesieniu do kondygnacji budynku może jedynie oznaczać wysokość między podłożem a najniższymi trwałymi elementami konstrukcyjnymi stropu.

Taka wykładnia art. 4 ust. 2 ustawy jest zbieżna z treścią ustaloną według reguł wykładni funkcjonalnej. Co do zasady podstawę opodatkowania budynków stanowi ich powierzchnia użytkowa. Nie ma wątpliwości, że w wypadku garaży wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem mogą tam wjechać samochody o wysokości nie większej niż najniższy trwały element konstrukcyjny stropu.

Uwaga

Jeżeli budynek istnieje i ma jednolite przeznaczenie, to opodatkowaniu podlega cała jego powierzchnia użytkowa, choćby w danym roku część budynku nie była wykorzystywana. Wynika tak z wyroku NSA z 23 stycznia 2008 r. (II FSK 1520/06).

Bez szacowania

Szacowanie podstaw opodatkowania może mieć miejsce wyłącznie w podatkach o charakterze przychodowym i dochodowym. Niewątpliwie podatek od nieruchomości nie ma takiego charakteru, ponieważ jest to podatek od posiadanego majątku. Nieruchomości zaś ze swej natury dają się obmierzyć, a więc ustalenie powierzchni użytkowej budynku poprzez pomiar jest fizycznie możliwe. Dlatego nie ma podstaw do szacunkowego określenia podstawy opodatkowania w tym podatku – wynika z wyroku WSA we Wrocławiu z 24 października 2007 r. (I SA/Wr 757/07).

źródło - [Rzeczpospolita - Nieruchomości z dnia 24-03-2009]