Projektowane zmiany w ustawie o księgach wieczystych i hipotece zagrażają skutecznemu prowadzeniu egzekucji z nieruchomości – pisze Adam Jodłowski, aplikant radcowski w Kuczek-Maruta Kancelaria Radców Prawnych

Rządowy projekt nowelizacji ustawy o księgach wieczystych i hipotece (wniesiony do Sejmu 29 grudnia 2008 r., druk sejmowy nr 1562) zakłada, że w pewnych wypadkach właścicielowi może przysługiwać hipoteka na jego własnej nieruchomości. Wierzyciele prowadzący egzekucję z takiej nieruchomości musieliby się podzielić sumą uzyskaną w toku egzekucji ze swoim własnym dłużnikiem – właścicielem licytowanej nieruchomości.

Często nieruchomość jest tym składnikiem mienia dłużnika, który przedstawia sobą największą wartość. Dodatkowo stosunkowo łatwo ją zlokalizować i do niej skierować egzekucję, co ma wymierne znaczenie praktyczne, zwłaszcza gdy brak widoków na zaspokojenie w szybszym trybie (z rachunku bankowego), bo np. dłużnik podjął starania, by ukryć swój majątek. Dlatego egzekucja z nieruchomości jest szczególnie istotną dla obrotu formą przymuszenia dłużnika do wykonania ciążącego na nim zobowiązania. W analizowanym projekcie znalazło się rozwiązanie mogące utrudnić wierzycielom uzyskanie zaspokojenia z nieruchomości dłużnika.

Brak konfuzji

W dzisiejszym stanie prawnym, gdy wierzytelność hipoteczna oraz obciążona hipoteką nieruchomość zostają skupione w jednym ręku, hipoteka wygasa z mocy prawa (konfuzja). Dzieje się tak np. w momencie zakupienia przez wierzyciela hipotecznego nieruchomości, która jest obciążona hipoteką na jego rzecz. Z momentem przejścia własności nieruchomości hipoteka wpisana na rzecz kupującego wygasa z mocy prawa. Analogiczne konsekwencje dla hipoteki pociągnie za sobą co do zasady spłata wierzytelności hipotecznej przez osobę, która nie jest dłużnikiem osobistym, a odpowiada jedynie rzeczowo z nieruchomości obciążonej hipoteką. Właściciel nieruchomości dokonujący spłaty nabędzie wtedy wierzytelność względem dłużnika odpowiadającego osobiście na podstawie art. 518 § 1 pkt 1 k.c. Jednak ponieważ z momentem nabycia właściciel nieruchomości staje się uprawnionym z tytułu hipoteki obciążającej jego nieruchomość, hipoteka ta wygasa. Wygaśnięcie hipoteki na drodze konfuzji wynika wprost z art. 247 k.c.

Analizowany projekt dokonuje wyłomu od tej generalnej zasady, zakłada bowiem, że w pewnych wypadkach wierzycielowi hipotecznemu będzie mogła przysługiwać hipoteka na jego własnej nieruchomości. Wprowadza on do ustawy art. 961 (odpowiada on art. 229 dawnego dekretu z 1946 r. – prawo rzeczowe), który przewiduje dwie drogi prowadzące do takiej sytuacji:

> przejście wierzytelności zabezpieczonej hipoteką na właściciela obciążonej nieruchomości niebędącego dłużnikiem osobistym,

> nabycie obciążonej nieruchomości przez wierzyciela hipotecznego.

W całości brzmi zaś następująco:

„1. Jeśli wierzytelność zabezpieczona hipoteką przejdzie na właściciela obciążonej nieruchomości niebędącego dłużnikiem osobistym, właściciel nabywa również hipotekę.

2. Właściciel nieruchomości nie może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości. Jeśli wierzyciel uczestniczy w podziale sumy uzyskanej z egzekucji, przysługująca mu wierzytelność hipoteczna wygasa w odpowiednim zakresie.

3. Przepisy powyższe stosuje się także w przypadku, gdy własność nieruchomości obciążonej hipoteką przejdzie na wierzyciela hipotecznego, a zabezpieczona wierzytelność nadal istnieje”.

W obu wypadkach regulowanych przez ten przepis hipoteka obciążająca nieruchomość będzie zabezpieczać wierzytelność przysługującą właścicielowi obciążonej nieruchomości względem osoby trzeciej. Oczywiście właściciel nie będzie mógł skierować egzekucji do własnej nieruchomości. Natomiast fakt, że na swej własnej nieruchomości będzie przysługiwała mu hipoteka, stworzy skuteczną barierę w prowadzeniu egzekucji przez wierzycieli właściciela nieruchomości.

(Nie)zamierzone ograniczenie egzekucji

Przepisy k.p.c. o postępowaniu egzekucyjnym dają osobie posiadającej zabezpieczenie hipoteczne pierwszeństwo w podziale sum uzyskanych z egzekucji. Po nowelizacji z przywileju pierwszeństwa będzie mógł skorzystać właściciel obciążonej nieruchomości, posiadający na niej hipotekę. Jest to efekt zamierzony, o czym autorzy projektu piszą wprost na stronie 11 uzasadnienia.

Aby uświadomić sobie, jakie skutki dla praktyki może pociągnąć za sobą proponowany art. 961, najlepiej odwołać się do prostego przykładu. Wyobraźmy sobie, że Jan poręczył za zobowiązanie swojego brata Marcina i ustanowił na własnym mieszkaniu wartym 1 mln złotych hipotekę na kwotę 900 tys. złotych. Następnie Jan został pociągnięty do odpowiedzialności z tytułu poręczenia i spłacił zobowiązanie Marcina na całą kwotę 900 tys. złotych. W następstwie spłaty na mocy art. 518 § 1 pkt 1 k.c. Jan nabył spłaconą wierzytelność wobec Marcina na całą zapłaconą kwotę, a wraz z wierzytelnością – zgodnie z proponowanym art. 961 § 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece – także i hipotekę na własnym mieszkaniu jako zabezpieczenie tej wierzytelności. Zauważmy, że w takim stanie Jan niejako przypadkiem uzyskał ochronę przed swoimi wierzycielami na przyszłość, na wypadek gdyby kiedyś miał popaść w tarapaty finansowe. Tak długo bowiem, jak długo Marcin nie spłaci mu 900 tys. złotych należności i mieszkanie będzie obciążone hipoteką, osobiści wierzyciele Jana będą pozostawać praktycznie bez szans na uzyskanie z niego zaspokojenia. Nawet w razie skierowania przez nich egzekucji do mieszkania Jan uzyska kwotę 900 tys. złotych pochodzącą z licytacji mieszkania z pierwszeństwem przed nimi. Jeśli uwzględnić koszty postępowania i fakt, że w toku licytacji często nie udaje się uzyskać ceny równej wartości rynkowej, okaże się, iż osobiści wierzyciele Jana nie będą mieli interesu we wszczynaniu egzekucji z nieruchomości. Wierzyciele Jana mogą oczywiście zająć jego wierzytelność wobec Marcina o zapłatę 900 tys. złotych, ale nie mają żadnej gwarancji, bowiem Marcin może nie mieć środków na zapłatę. Natomiast składnik majątkowy o realnej wartości, z którego można by prowadzić egzekucję niezwłocznie – mieszkanie – został faktycznie wyłączony spod egzekucji, i to wyłącznie przez wzgląd na istnienie wierzytelności samego Jana.

Pytanie: jakie jest ratio legis dla przyznania Janowi takiej ochrony przeciwko swoim wierzycielom?

Celem projektodawcy jest poprawienie sytuacji właściciela obciążonej nieruchomości. Czy jednak nie idzie za daleko?

Nietrudno sobie wyobrazić i inne przykłady, w których wierzyciele osoby posiadającej hipotekę na własne nieruchomości będą natrafiać na nieuzasadnioną przeszkodę w uzyskaniu zaspokojenia z mienia swojego dłużnika. Więcej, może się okazać, że nieuczciwi uczestnicy obrotu będą próbowali wykorzystać nową instytucję, by unikać egzekucji, doprowadzając do ustanowienia hipoteki na własnej nieruchomości. Dzięki niej nieuczciwy dłużnik nie zapobiegnie co prawda licytacji, ale uzyska szansę na ukrycie pochodzących z niej środków pieniężnych, gdyż te trafią do niego.

Przeciwko samemu sobie?

Analizowany projekt usuwa też obecne domniemanie istnienia wierzytelności, która jest zabezpieczona hipoteką zwykłą. Jest to naturalna konsekwencja planowanego ujednolicenia hipotek na podstawie modelu hipoteki kaucyjnej. Wierzyciel hipoteczny, aby uczestniczyć w podziale sum uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości, będzie musiał legitymować się tytułem wykonawczym. W przeciwnym wypadku, na mocy dodawanego przez projekt art. 103 6 § 2 k.p.c., należność przypadająca wierzycielowi hipotecznemu zostanie pozostawiona na rachunku depozytowym sądu (w domyśle: do czasu uzyskania tytułu wykonawczego). Pytanie: jak wymóg uzyskania tytułu wykonawczego należy odnieść do hipoteki na własnej nieruchomości. Czyżby właściciel nieruchomości obciążonej hipoteką na własną rzecz, aby otrzymać kwotę pochodzącą z egzekucji, miałby uzyskać klauzulę wykonalności przeciwko samemu sobie?

Nieuzasadnione uprawnienia

Zamiar wprowadzenia art. 961 wynika z przyjętego w projekcie wyłączenia zasady posuwania się hipoteki o niższym uprzywilejowaniu w miarę wygasania hipotek o uprzywilejowaniu wyższym. Ta zmiana systemowa pozostaje z kolei w związku z planowanym wprowadzeniem instytucji, która przyznaje właścicielowi nieruchomości możliwość rozporządzenia opróżnionym miejscem hipotecznym. Generalnym celem projektodawcy jest usprawnienie obrotu, w dużej mierze również poprzez poprawienie sytuacji właściciela obciążonej nieruchomości.

Wydaje się jednak, że art. 961 idzie zbyt daleko, przyznając właścicielowi nieruchomości nieuzasadnione uprawnienia. Warto przy tym wspomnieć, że ustawodawstwa niektórych państw, znające instytucję hipoteki przysługującej właścicielowi nieruchomości, wyłączają właściciela od podziału sum uzyskanych z nieruchomości w toku egzekucji.

Reasumując: wprowadzenie do porządku prawnego instytucji w zaproponowanym przez rząd kształcie stworzy podstawę do nadużyć i może się przyczynić do utrudnień przy prowadzeniu egzekucji z nieruchomości. A przecież nie o to autorom zmian chodzi.

źródło - [Rzeczpospolita - Nieruchomości z dnia 30-03-2009]