Renegocjacje umowy o kredyt hipoteczny. Co robić, gdy bank chce jednostronnie zmienić warunki. Jeśli spłacasz terminowo raty, zmiana postanowień umowy kredytowej jest możliwa jedynie za twoją zgodą

Jeszcze do niedawna posiadacze kredytów hipotecznych we frankach szwajcarskich uważali się za szczęśliwców, bo spłacali raty za mieszkanie o ok. 30 procent niższe niż osoby zadłużone na taką samą kwotę, ale w rodzimej walucie. Kiedy jednak kurs franka zaczął gwałtownie rosnąć, a wraz z nim zadłużenie kredytobiorców, niektóre banki postanowiły renegocjować warunki zawartych wiele miesięcy temu umów.

Banki proponują m.in. przewalutowanie kredytu (co od razu znacznie zwiększa dług ze względu na niekorzystny kurs waluty w stosunku do PLN), podwyższenie oprocentowania (z powodu „zwiększonego ryzyka banku”), a nawet żądają kolejnej nieruchomości jako zabezpieczenia spłaty udzielonej pożyczki (bo „bessa i wahania na rynku walut obniżyły wartość nieruchomości, a podwyższyły wysokość kredytu”).

„Frankowi” kredytobiorcy nie muszą się jednak zgadzać z taką argumentacją i przyjmować nowych, niekorzystnych dla siebie warunków, nawet gdy w czasie „przyjacielskich” rozmów z doradcą usłyszą, że jeśli się nie zgodzą, bank wymówi im umowę kredytową.

Nic bez zgody klienta

– Kredytobiorca nie ma obowiązku przystawać na propozycję banku. Jest to wyłącznie jego decyzja, czy zdecyduje się na zmianę umowy kredytu – uważa Andrzej Nentwig, prawnik w zespole prawa konkurencji w kancelarii WKB Wierciński, Kwieciński, Baehr. – Pewien problem mógłby się pojawić w odniesieniu do tych konsumentów, których umowy zawierałyby postanowienie, zgodnie z którym bank miałby prawo do zmiany waluty kredytu we własnym zakresie bez ich zgody. Jednak nawet w takiej sytuacji konsument jest chroniony przez przepisy kodeksu cywilnego, które jednoznacznie stwierdzają, iż zakazane są postanowienia wzorców umownych sprzeczne z dobrymi obyczajami lub rażąco naruszające interesy konsumentów – podkreśla Nentwig.

Także Małgorzata Ludwik, radca prawny z kancelarii prawnej Grynhoff Woźny Maliński, podkreśla, że w kontaktach z bankiem klient nie jest bezbronny nawet wówczas, gdy bank zagwarantował sobie w umowie jednostronne uprawnienie do zmiany oprocentowania, marży czy też prawo żądania dodatkowego zabezpieczenia kredytu.

– Podwyższenie ustalonej marży, zmiana oprocentowania, żądanie dodatkowego ubezpieczenia kredytu czy też ustanowienia dodatkowego zabezpieczenia kredytu stanowi zmianę umowy kredytowej, a zatem – co do zasady – wymaga zgody dwóch stron. Oznacza to, że bank nie może samowolnie zmieniać warunków umowy kredytowej – wyjaśnia Małgorzata Ludwik.

Prawniczka zwraca uwagę, że zapisy uprawniające tylko jedną ze stron do kształtowania umowy, bez dokładnego określenia przesłanek takiego działania, to tzw. klauzule abuzywne – czyli w efekcie bezskuteczne.

– Gdy bank nie zgodzi się ze stanowiskiem klienta, spór co do związania konsumenta postanowieniami umowy kredytowej rozstrzygać będzie musiał sąd

– przyznaje Małgorzata Ludwik.

Kiedy bank nalega

Na jakiej podstawie bank może zmusić kredytobiorcę do renegocjacji postanowień umowy?

– Z prawa bankowego wypływa jedynie obowiązek kredytobiorcy umożliwienia podejmowania przez bank czynności związanych z oceną jego sytuacji finansowej oraz kontrolą wykorzystania i spłaty kredytu – wyjaśnia Marcin Łoś, radca prawny z kancelarii Litwiński Chechlińska Łoś Radcowie Prawni Spółka Partnerska. – Natomiast sama kwestia spadku wartości zabezpieczenia spłaty kredytu nie może w sposób oczywisty łączyć się ze spadkiem zdolności kredytowej. Tak również wskazuje Komisja Nadzoru Finansowego – dodaje.

Jeżeli zatem kredytobiorca spłaca kredyt zgodnie z postanowieniami umowy, to sam spadek wartości zabezpieczenia na skutek sytuacji na rynku walutowym nie uzasadnia próby zmiany warunków umów kredytowych, np. podwyższenia marży czy żądania dodatkowego zabezpieczenia.

– Tym bardziej że zwiększenie marży może spowodować znacznie większy problem dla kredytobiorcy, polegający na braku możliwości obsługi zadłużenia – podkreśla Marcin Łoś.

Co zrobić, kiedy bank formalnie wystąpi z żądaniem ustanowienia dodatkowego zabezpieczenia kredytu, powołując się na obniżenie wartości nieruchomości? – Warto wtedy sporządzić własną wycenę nieruchomości lub operat szacunkowy i wykorzystać to jako argument do negocjacji z bankiem – radzi Małgorzata Ludwik.

Zanim jednak w ogóle będziemy się zastanawiać, co zrobić z propozycją banku, warto dokładnie zapoznać się ze swoją umową kredytową.

– Szczególnie należy sprawdzić zapisy dotyczące możliwości wprowadzania zmian. Może się bowiem okazać, że bank wcale nie ma podstawy prawnej do prowadzenia takich działań – podpowiada Aleksander Paszyński z Domu Kredytowego Notus. – Warto także śledzić działania KNF oraz UOKiK, ponieważ obie te instytucje w sposób zdecydowany wstawiły się za osobami, z którymi bank chciał renegocjować warunki umowy kredytowej, zmuszając niektóre z banków do wycofania się z takiej procedury.

Jak radzi Katarzyna Siwek z Expandera, warto też – po otrzymaniu propozycji zmiany zasad kredytowania – skontaktować się z doradcą finansowym, by uzyskać jego opinię na temat tego, czy oferta banku jest atrakcyjna pod kątem parametrów rynkowych.

Andrzej Nentwig prawnik, kancelaria WKB Wierciński, Kwieciński, Baehr

– Nie ulega wątpliwości, że uprawnienie banku do jednostronnego przewalutowania kredytu narusza rażąco interesy konsumenta, bo nie sposób z góry przewidzieć, czy w przyszłości zmiana waluty nie narazi kredytobiorcy na straty finansowe.

Podobny pogląd wyraził też prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, który w raporcie z badania wzorców umownych stosowanych przez banki przy zawieraniu umów kredytowych stwierdził wprost, że „bank, dysponując możliwością dokonania zmiany waluty, może dowolnie wybrać taki sposób postępowania, który będzie korzystny dla banku i niekorzystny dla konsumenta”.

Jeżeli więc w umowie kredytu znajduje się klauzula przyznająca bankowi uprawnienie do nieskrępowanej zmiany waluty kredytu, to kredytobiorca ma prawo wystąpić z powództwem przeciwko bankowi do Sądu Okręgowego – Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (SOKiK) w Warszawie o uznanie takiego postanowienia wzorca umowy za niedozwolone.

Podobnie zresztą z niektórymi innymi postanowieniami, np. dotyczącymi swobodnej zmiany oprocentowania kredytu. W tym ostatnim przypadku prezes UOKiK złożył już zresztą niedawno pozew do SOKiK przeciw jednemu z banków, który – zdaniem UOKiK – stosował zbyt ogólne i mało precyzyjne klauzule w sprawie zmiany oprocentowania.

źródło - [Rzeczpospolita - z dnia 20-04-2009]