Inwestycje w mieszkania: W roku 2005 na niezłym mieszkaniu można było zarobić nawet 20 procent. Obecnie taka inwestycja to nadal pewny i bezpieczny zysk. Jednak aby drogo sprzedać, trzeba najpierw dobrze kupić.

Ciężko dziś zbijać kokosy na wynajmie mieszkań. Co prawda właśnie w takich lokalach żyje np. obecnie aż 23 proc. mieszkańców Warszawy, to jednak, jak wynika z danych REAS Konsulting, aż dwie trzecie spośród nich podpisało umowy najmu ze swoją gminą. A nawet ci, którzy płacą stawki wolnorynkowe, od lat nie muszą się bać podwyżek. W Warszawie wynajem 1 mkw. mieszkania kosztuje teraz 28 – 38 złotych. Mimo to wciąż warto wejść w taką inwestycję.

– Relacja ceny wynajmu do ceny zakupu przeciętnego M jest rzeczywiście niekorzystna – potwierdza Aleksander Skirmuntt, wiceprezes Emmerson Nieruchomości. – Tak naprawdę zarabiamy na wzroście wartości w ciągu lat. Można tu liczyć na ok. 15 proc. rocznie. Czynsz za wynajem należy potraktować jako pokrycie kosztów kredytu.

Zdaniem Jarosława Szanajcy, prezesa Domu Development, mieszkania mogą drożeć nawet po 20 proc. rocznie. Inni eksperci nie są aż takimi optymistami, ale i oni nie schodzą poniżej 8 – 10 procent. Ceny mieszkań idą w górę dużo szybciej niż średnie płace, dostępność kredytów czy koszty wynajmu, a mimo to chętnych na własne M nie brakuje.

Deweloperzy wciąż nie mają kłopotów ze sprzedaniem nie tylko wybudowanych lokali (jak stwierdza analiza REAS z marca 2006 r. – dotyczy to zarówno Warszawy, jak i Poznania, Wrocławia oraz Trójmiasta), ale i inwestycji, które jeszcze nie przekroczyły stanu zerowego. Jak ciepłe bułeczki rozchodzą się znowu – i to coraz drożej – mieszkania w budynkach istniejących tylko na papierze.

Biorąc pod uwagę fakt, że w najbliższych latach własnego dachu nad głową zaczną szukać młodzi ludzie z wyżu demograficznego końca lat 70. i początku 80. – może być tylko drożej. Czyli nic, tylko inwestować. Jednak – uwaga! Co innego, gdy kupuje się lokal dla siebie, a co innego – gdy zakup nieruchomości chce się potraktować jako inwestycję mającą przynieść optymalną stopę zwrotu. Krzysztof Najgrodzki, prezes PKO Inwestycje, radzi w tym drugim przypadku zainteresować się lokalami o powierzchni 50 – 60 mkw. (dwa pokoje z kuchnią). Zarówno on, jak i Jarosław Szanajca potwierdzają, że właśnie takie metraże są nadal najbardziej poszukiwane przez klientów.

Oczywiście, nie tylko sam metraż decyduje o stopie zwrotu. Nasi rozmówcy odradzają inwestycje na rynku wtórnym. Wymagania kupujących stale rosną, a jakość domów sprzed ośmiu czy dziesięciu lat dziś już nie zachwyca.

Traktując mieszkanie jako inwestycję, warto się uważnie przyjrzeć także otoczeniu budynku. Krzysztof Najgrodzki nie jest odosobniony w poglądzie, że najlepszy zarobek zapewnią lokalizacje z dogodną komunikacją do centrum (ale jednocześnie – oddalone od hałaśliwych ulic), położone w pobliżu terenów zielonych i z łatwym dostępem do centrów handlowych. Wreszcie też liczy się widok z okna. Najszybciej i nawet o kilkanaście procent drożej od rynkowych przeciętniaków znajdują właściciela właśnie mieszkania zapewniające atrakcyjną… perspektywę.

Z badań przeprowadzonych przez REAS wynika, że za kilkanaście lat najbardziej poszukiwane będą mieszkania w niskich budynkach z windą, o funkcjonalnym rozkładzie, zapewniające bezpieczeństwo i prywatność.

I to takie właśnie lokale o podwyższonym standardzie, lecz niespełniające kryteriów stawianych apartamentom będą znacznie lepszą inwestycją niż enklawy luksusu. – Jeśli cena jest o 50 – 60 proc. wyższa od średniej rynkowej, trudno się spodziewać, że będzie dalej szybko rosła – ostrzega Aleksander Skirmuntt.

Przy najdroższych inwestycjach mieszkaniowych trudniej również zbilansować kredyt czynszem za wynajem. Zdaniem Skirmuntta, 3 – 4 tys. euro miesięcznie za ekskluzywny apartament to absolutne maksimum, które duża korporacja jest gotowa zapłacić za wynajem dachu nad głową dla swojego prezesa. Ale takich transakcji jest na rynku niewiele, więc na chętnego można czekać długo.

A przecież o finansowaniu inwestycji trzeba myśleć w pierwszej kolejności. Teraz, nawet jeśli dysponuje się gotówką na zakup mieszkania, nie warto jej wydawać. Lepiej wziąć kredyt.

– Mając 100 tys. euro, lepiej kupić dwa mieszkania na kredyt, niż jedno bez niego – przekonuje Skirmuntt.

Ostatnie wzrosty stóp procentowych za granicą każą zadać pytanie, czy raty kredytu w obcej walucie nie przekroczą w przyszłości przychodów z wynajmu tych „dwóch mieszkań”.

– Temu ryzyku można zapobiec, ustalając czynsz w równowartości waluty naszego kredytu – radzi Skirmuntt.

Jeśli ktoś pragnie zarabiać na nieruchomościach, musi także pamiętać o perspektywie czasowej – przecież zamraża pieniądze (z powodów podatkowych) na minimum pięć lat. – Optymalny czas na wyjście z inwestycji to 10 lat – radzi Skirmuntt.

Ile ostatecznie da się wycisnąć z nieruchomości, zależy od splotu wielu czynników. Warto więc byłoby zasięg- nąć rady profesjonalisty. Ale o takiego wciąż w Polsce niełatwo. Można spróbować znaleźć eksperta w agencjach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, gdyż niektóre spośród nich zaczynają się stopniowo zajmować także doradztwem. Najważniejsze, by wśród licencjonowanych pośredników byli w agencji fachowcy specjalizujący się w wynajmie i zarządzaniu nieruchomościami. Doradca przyda się inwestorom, którzy zamierzają kupić kilka mieszkań, a nie mają czasu samodzielnie ich doglądać.

Według Aleksandra Skirmuntta, dobrego doradcę poznać można np. po tym, że oferując klientowi mieszkanie, od razu przedstawia analizę – za ile i w jakim czasie można je wynająć. Słowem: kupowaćω I owszem, chociaż z pewnością są inwestycje, na których da się dziś zyskać więcej niż na nieruchomościach. Wszystkie one zapewniają jednak niższy poziom bezpieczeństwa. Cóż, mieszkania nie bankrutują.

źródło: [Menager Magazine]