Jeśli w decyzji o podziale nieruchomości znalazł się warunek, że przy zbywaniu wydzielonych działek zapewniony będzie dostęp do drogi publicznej, umowa sprzedaży czy darowizny niespełniająca tego warunku jest nieważna

Tak uznał Sąd Najwyższy w uchwale z 4 czerwca 2009 r. (sygn. III CZP 34/09).

Wątpliwości w niej wyjaśnione powstały na tle sprawy dotyczącej działki budowlanej o pow. 317 mkw. powstałej z podziału większej nieruchomości będącej własnością Bogumiła W. Ostateczną decyzją z czerwca 2008 r. prezydent miasta zatwierdził plan jej podziału.

Decyzja – stosownie do art. 93 ust. 3 oraz art. 99 ustawy z 1997 r. o gospodarce nieruchomościami – zawierała warunek, że przy zbywaniu każdej z wydzielonych działek ustanowiona zostanie służebność drogowa zapewniająca dojście i dojazd do drogi publicznej, czyli droga konieczna, albo wraz ze sprzedażą działki sprzedany będzie udział w prawie do działki stanowiącej tzw. drogę wewnętrzną.

Jednakże wbrew tym przepisom oraz wbrew samej decyzji Bogumił W. chciał sprzedać wspomnianą działkę Alicji K. bez dostępu do drogi publicznej, a Alicja K. to zaakceptowała.

Do transakcji nie doszło, bo notariusz Grażyna D., powołując się na art. 81 prawa o notariacie, odmówiła – ze względu na niezapewnienie tego dostępu – spisania umowy sprzedaży. Argumentowała, że umowa sprzedaży działki bez jednoczesnego dostępu do drogi publicznej będzie nieważna.

Sprawa trafiła do sądu wskutek zażalenia niedoszłej nabywczyni na odmowną decyzję notariusza. Sąd przed merytorycznym rozstrzygnięciem sprawy uznał, że występuje w niej wątpliwość prawna, którą powinien rozstrzygnąć Sąd Najwyższy. Sprowadzała się ona do pytania, czy jeśli decyzja o podziale zawiera warunek, że przy zbywaniu wydzielonych działek zapewniony zostanie nabywcom dostęp do drogi publicznej, to umowa sprzedaży tego niezapewniająca byłaby nieważna, jako sprzeczna z ustawą.

W kwestii tej Sąd Najwyższy dotychczas się nie wypowiadał. Nie ma też co do niej zgodności w nauce prawa.

Niektórzy jej przedstawiciele uważają, że taka umowa, mimo warunków dotyczących zapewnienia dostępu do drogi publicznej zawartych w decyzji administracyjnej o podziale, jest ważna. Nabywca działki bez takiego dostępu może bowiem skorzystać z przewidzianego w art. 145 kodeksu cywilnego prawa żądania od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia na jego rzecz za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej, czyli drogi koniecznej.

W praktyce może się to okazać nieproste. Niejednokrotnie właściciele gruntów sąsiednich nie godzą się na jej ustanowienie w drodze notarialnej umowy. Powodem jest głównie niemożność dojścia do porozumienia w kwestii wynagrodzenia dla sąsiada czy sąsiadów. Wtedy konieczne jest wszczęcie sprawy sądowej.

Uchwała podjęta w odpowiedzi na pytanie prawne oznacza, że rację miała notariusz.

Sąd Najwyższy, wskazując jako podstawę art. 58 § 1 k.c. w związku z art. 99 i art. 93 ust. 3 u.g.n., stwierdził, że jeżeli decyzja o podziale nieruchomości zawiera warunek, iż przy zbywaniu wydzielonych działek zostaną ustanowione służebności drogowe zapewniające dostęp do drogi publicznej lub że sprzedane zostaną udziały w prawie do działki stanowiącej drogę wewnętrzną, umowa przeniesienia własności wydzielonej działki zawarta bez spełnienia tego warunku jest nieważna.

W myśl powołanego przez Sąd Najwyższy art. 58 k.c. nieważna co do zasady jest czynność prawna sprzeczna z ustawą lub mająca na celu obejście ustawy, chyba że właściwy przepis przewiduje inny skutek, w szczególności ten, że w miejsce nieważnych postanowień czynności prawnej wchodzą odpowiednie przepisy ustawy.

W opisanym wypadku jednak nic takiego nie mogło mieć miejsca.

źródło - [Rzeczpospolita - Nieruchomości z dnia 16-06-2009]