Czy organ administracji publicznej może założyć księgę wieczystą dla nieruchomości, której nie jest właścicielem? Okazuje się, że w określonych sytuacjach takie rozwiązanie jest dopuszczalne

W pewnych wypadkach organ administracji publicznej będzie uprawniony do tego, by złożyć wniosek o założenie księgi wieczystej dla nieruchomości, która stanowi własność osoby trzeciej.

Wniosek o założenie księgi wieczystej lub dokonanie wpisu do niej może złożyć właściciel nieruchomości, użytkownik wieczysty, osoba, na rzecz której wpis ma nastąpić, albo wierzyciel, jeżeli przysługuje mu prawo, które może być wpisane w księdze wieczystej. W sprawach dotyczących obciążeń powstałych z mocy ustawy wniosek może złożyć także uprawniony organ.

Zgodnie z przepisami ustawy o księgach wieczystych i hipotece wpis do księgi wieczystej może nastąpić, gdy osoba, której prawo ma być wpisem objęte, jest lub zostaje jednocześnie wpisana do księgi wieczystej jako uprawniona. W księdze wieczystej poprzez dokonanie wpisu mogą być ujawnione:

- prawa rzeczowe (własność, współwłasność),

- ograniczone prawa rzeczowe (użytkowanie, służebność, zastaw, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, hipoteka),

- prawa i roszczenia osobiste – w tym wypadku podstawą do ujawnienia takiego prawa musi być przepis rangi ustawowej.

Do tej ostatniej kategorii praw ustawa o księgach wieczystych i hipotece zalicza m.in.: prawo najmu lub dzierżawy, prawo odkupu lub pierwokupu, prawo dożywocia, roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości lub użytkowania wieczystego albo o ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego. Zgodnie z art. 16 ust. 2 tej ustawy w księdze wieczystej ujawnia się także:

- roszczenia wynikające z określenia zarządu lub sposobu korzystania z nieruchomości przez współwłaścicieli lub wieczystych użytkowników, 

- roszczenia współwłaścicieli wyłączające uprawnienie do zniesienia współwłasności,

- wierzytelności banku hipotecznego zabezpieczone hipoteką,

- prawo korzystania z budynku lub pomieszczenia mieszkalnego w oznaczonym czasie w każdym roku, o którym mowa w ustawie z 13 lipca 2000 r. o ochronie nabywców prawa korzystania z budynku lub pomieszczenia mieszkalnego w oznaczonym czasie w każdym roku oraz o zmianie ustaw kodeks cywilny, kodeks wykroczeń i ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

W takim też zakresie ww. prawa można na wniosek uprawnionej osoby wykreślać z księgi wieczystej.

W kontekście tych regulacji możemy mówić o uprawnieniu organu administracji do założenia księgi wieczystej dla nieruchomości „prywatnej” o charakterze przedmiotowym lub podmiotowym. W zakresie przedmiotowym będzie chodziło o określenie kategorii praw, które mogą być ujawnione w księdze wieczystej i to zarówno w już istniejącej, jak też w tej, która zostanie założona z chwilą dokonania pierwszego wpisu. Te prawa w stosunku do nieruchomości mogą być przynależne nie tylko właścicielowi nieruchomości, ale także innym osobom fizycznym i osobom prawnym.

Wójt (burmistrz, prezydent miasta) jako organ podatkowy w zakresie podatku od nieruchomości może wystąpić z wnioskiem o założenie księgi wieczystej dla nieruchomości podatnika, płatnika, inkasenta, następców prawnych oraz osób trzecich odpowiadających za zaległości podatkowe. Kompetencja ta wynika z ordynacji podatkowej.

Organ administracji zakładający księgę wieczystą dla nieruchomości stanowiącej własność innego podmiotu jest w gorszej sytuacji, niż gdyby to właściciel sam składał taki wniosek. Musi bowiem z jednej strony wykazać i udokumentować, jakie prawa i roszczenia przysługują mu do cudzej nieruchomości, a ponadto złożyć razem z wnioskiem o założenie księgi dokumenty wskazujące, kto jest właścicielem nieruchomości, potwierdzające oznaczenie nieruchomości i sposób korzystania z niej, zgodnie z ewidencją gruntów i budynków, wskazujące istnienie ograniczonych praw rzeczowych lub innych praw obciążających nieruchomość lub ograniczających rozporządzanie nią.

W przypadku, gdy takiej wiedzy nie posiada, składa oświadczenie, że nie wie o ich istnieniu. Pamiętać również należy, że jeżeli nieruchomość była już wpisana do księgi wieczystej, a księga ta zaginęła lub uległa zniszczeniu, we wniosku powinien być wskazany jej numer. Dodatkowo w przypadku, gdy nieruchomość nie miała księgi wieczystej ani zbioru dokumentów, wniosek powinien zawierać odpowiednie oświadczenie w tej sprawie. Wszystkie wymienione dokumenty muszą być oryginałami.

Niekiedy przepisy wprost nakładają na organ administracji obowiązek założenia księgi wieczystej dla nieruchomości stanowiącej własność osoby prywatnej. Obowiązek taki wynika np. z przepisów dekretu z 1946 r. o wpisywaniu w księgach hipotecznych (gruntowych) prawa własności nieruchomości przejętych na cele reformy rolnej, czy dekretu z 1951 r. o ochronie i uregulowaniu własności osadniczych gospodarstw chłopskich na obszarze Ziem Odzyskanych.

źródło - [Rzeczpospolita - Nieruchomości z dnia 16-06-2009]