Budynek można podzielić zarówno w poziomie lub w pionie

Współwłaściciele nieruchomości, na której stoi budynek mieszkalny często dążą do jego podziału, tak by każdy mógł korzystać wyłącznie z przypadającej mu części. Podział fizyczny nieruchomości można przeprowadzić po uzgodnieniu między sobą co komu przypada, jednak w sytuacji, gdy część budynku miałaby zostać sprzedana należy przeprowadzić podział prawny. W konsekwencji takiego podziału powstają nowe nieruchomości.

Budynek można podzielić w poziomie lub w pionie. Pionowy podział polega na przedzieleniu działki i budynku jedną linią w taki sposób, aby powstały dwie działki i dwa niezależne usadowione na jednym fundamencie budynki połączone jedną stykową ścianą (powstaje tzw. bliźniak). Podział pionowy jest dopuszczalny, gdy następuje wraz z działką i jeżeli linia podziału przebiega przez ścianę budynku (istniejącą albo specjalnie wykonaną na podstawie pozwolenia budowlanego) dzielącą budynek

na części regularne i samodzielne.

Ściana musi przebiegać przez wszystkie kondygnacje i musi się też znajdować na tej samej linii, co podział działki. Podział budynku wraz z działką przebiega tak jak podział samej działki, którego dokonuje, na zlecenie właściciela, uprawniony geodeta. Jeśli zaistnieje konieczność wykonania przeróbek budynku umożliwiających jego fizyczne podzielenie konieczne jest także przygotowanie przez uprawnionego architekta projektu przebudowy i uzyskania na nią pozwolenia. Wójt, ewentualnie burmistrz lub prezydent uzależnia wydanie swojej pozytywnej opinii o podziale nieruchomości od dokonania stosownych zmian przez właściciela.

Podział poziomy przeprowadzany jest w budynkach jednorodzinnych, gdy podział pionowy nie jest możliwy oraz we wszystkich budynkach wielomieszkaniowych należących do spółdzielni, gmin i osób prawnych. Polega on na wyodrębnieniu w budynku samodzielnych lokali i określaniu ich udziałów w nieruchomości wspólnej. W takich przypadkach nie jest dzielona działka pod budynkiem (pozostaje ona współwłasnością) ale tylko sam budynek. Nie wyodrębnione części, np. klatka schodowa, strych, piwnica, stanowią współwłasność wszystkich właścicieli lokali w częściach odpowiadających powierzchni ich lokali wraz z pomieszczeniami przynależnymi w stosunku do powierzchni całego budynku.

Podział nieruchomości przez wyodrębnianie samodzielnych lokali może nastąpić w drodze aktu notarialnego lub orzeczenia sądu.

Wyodrębniany w budynku lokal musi mieć charakter samodzielności, czyli składać się z izby lub zespołu izb oraz z pomieszczeń przynależnych, tworzących tzw. samodzielny twór gospodarczy. Jeśli wyodrębniamy lokal mieszkalny, to trzeba pamiętać, że ma on spełniać szereg ustawowych wymogów. Powinien między innymi umożliwiać całodobowy pobyt ludzi i pełnienie przez nich różnorodnych funkcji życiowych bez szkody dla życia lub zdrowia. Taki lokal musi mieć nie tylko odpowiednie rozmiary, ale też być wyposażony w odpowiednie urządzenia.

Wyodrębnienie lokali

Procedurę wyodrębnienia lokali rozpoczyna się od przygotowania ich dokumentacji inwentaryzacyjnej. Następnie właściciel występuje do organu nadzoru architektoniczno-budowlanego o stwierdzenie samodzielności lokali. Zaświadczenie o samodzielności wydawane jest na podstawie dokumentacji inwentaryzacyjnej. Ostatni etap podziału poziomego nieruchomości, to ustanowienie odrębnej własności lokalu w formie aktu notarialnego. W praktyce najczęściej nie jest to wyłącznie oświadczenie o ustanowieniu odrębnej własności lokalu. Oświadczenie powiązane jest z umowami zniesienia współwłasności, działu spadku, sprzedaży lub darowizny, gdyż podział poziomy służy np. zniesieniu współwłasności między współwłaścicielami nieruchomości albo sprzedaży przez właściciela wyodrębnionego lokalu. D.O.

źródło - [Dziennik Polski z dnia 17-06-2009]