Najemca lokalu nie traci do niego praw w razie sprzedaży nieruchomości, jej darowizny czy przejścia na spadkobierców

Jest to ważne zwłaszcza dla przedsiębiorców wynajmujących lokale i nieruchomości. Lokal czy nieruchomość to przecież niezbędna baza działalności gospodarczej. Niejednokrotnie też inwestują oni duże pieniądze w remonty i dostosowanie ich do potrzeb tej działalności.

Sytuację najemcy w razie sprzedaży nieruchomości określają art. 678 i 679 kodeksu cywilnego. Odnoszą się one w praktyce do nieruchomości i lokali użytkowych - biznesowych. Zapewniają ich najemcom ochronę generalnie słabszą niż ta, z której korzystają najemcy mieszkań.

Prawo natomiast w ogóle nie normuje konsekwencji takiego nietypowego wydarzenia, jak zwrot nieruchomości w czasie trwania umowy najmu poprzedniemu właścicielowi pozbawionemu jej bezprawnie.

Umowa najmu obowiązuje nabywcę

Właścicielowi wolno sprzedać i darować nieruchomość w trakcie umowy najmu. Najemca, nawet gdy włożył w tę nieruchomość czy lokal znaczne pieniądze, nie może przeciwko temu oponować. W takim wypadku nabywca wstępuje na miejsce zbywcy.

Oznacza to, że nabywca jest związany umową najmu zawartą przez jego poprzednika.

Nabywca może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia, ale z jednym ważnym wyjątkiem.

Nie wolno mu wypowiedzieć najmu, jeżeli umowa najmu zawarta została na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana (wszedł on w jej posiadanie).Datę pewną mają dokumenty urzędowe, dokumenty sporządzone przez notariusza, także dokumenty prywatne (np. umowa), na których znalazła się wzmianka organu państwowego, organu jednostki samorządu terytorialnego albo notariusza.

Nie można raczej uznać, że datę pewną ma umowa najmu zawarta przez gminę z tej tylko racji, że jest ona jednostką samorządu terytorialnego. Dlatego, by zabezpieczyć się przed konsekwencjami zmiany właściciela w trakcie najmu, warto za niewielką opłatą uzyskać u notariusza poświadczenie daty pewnej.

Jeśli umowa, choćby zawarta na czas określony, nie ma daty pewnej, nabywca może ją wypowiedzieć w terminie obowiązującym w odniesieniu do umów najmu lokalu.

Według art. 688 k.c., jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.

Nabywca zwraca nakłady poniesione na ulepszenie

Pozostaje pytanie, co z pieniędzmi wydanymi na adaptację lokalu? Od kogo ewentualnie najemca może żądać zwrotu?

Odpowiedź na to pytanie można znaleźć w uchwale Sądu Najwyższego z 30 września 2005 r. (III CZP 50/05) podjętej w składzie siedmiu sędziów. Dotyczy ona bezpośrednio dzierżawy, do której jednak mają zastosowanie przepisy o najmie, ale ogranicza się do jednego rodzaju nakładów na ulepszenie.

SN stwierdził w tej uchwale, że jeśli dzierżawca ulepszył wydzierżawioną nieruchomość albo inną rzecz, a następnie dotychczasowy właściciel sprzedał ją czy darował, dzierżawca swoje roszczenia o zwrot poniesionych nakładów kieruje do nowego właściciela. Wcześniej przeważał pogląd, że adresatem takich roszczeń najemcy może być tylko ten, z kim zawarł umowę najmu.

Drobne naprawy obciążają najemcę

Kwestię zwrotu nakładów na ulepszenie po wygaśnięciu umowy najmu normuje art. 676 k.c. Odnosi się on także do sytuacji, gdy umowa wygasła wskutek wypowiedzenia jej przez nowego właściciela.

Zasadniczo reguły w nim wskazane dotyczą sytuacji, gdy umowa stron nie unormowała tych kwestii inaczej. Najemca i wynajmujący mogą ustalić, że zwrot nakładów w ogóle nie będzie wchodził w rachubę. Nie jest jasne, czy tego rodzaju umowa, będąca częścią umowy najmu, przechodzi na nowego właściciela. Wydaje się, że tak, jeśli przyjąć, jak SN we wspomnianej uchwale, że zmiana właściciela nie powoduje nawiązania nowej umowy najmu; najem jest kontynuowany.

W myśl art. 676 k.c. zwrot może obejmować nakłady ulepszające, tj. takie, które wedle stanu z chwili zwrotu lokalu (nieruchomości) zwiększają jego wartość albo użyteczność. Nie dotyczy to wydatków na drobne naprawy, remonty, bo te obciążają najemcę. Ich zwrot więc w ogóle w rachubę nie wchodzi.

Za niezbędny remont płaci właściciel

Nie ma jasności w kwestii tzw. nakładów koniecznych, które umożliwiają wykorzystanie lokalu zgodnie z umową. Chodzi przede wszystkim o sytuację, gdy najemca musi przed zainstalowaniem się w wynajętym lokalu przeprowadzić niezbędny remont. Koszt takiego remontu obciąża właściciela. Jeśli wydatki na jego przeprowadzenie poniósł najemca, może on w trakcie umowy najmu domagać się od wynajmującego (właściciela lokalu, nieruchomości) ich zwrotu. Najczęściej formą tego zwrotu jest potrącanie nakładów z czynszu.

Ponieważ zwrotu nakładów koniecznych (inaczej niż ulepszających) najemca może żądać w trakcie trwania umowy najmu czy dzierżawy, obowiązek ich zwrotu nie może raczej obciążać nowego właściciela.

Za co odpowiada dotychczasowy właściciel

Jeżeli wskutek wypowiedzenia najmu przez nowego właściciela najemca jest zmuszony zwrócić rzecz (lokal, nieruchomość) wcześniej, to może on żądać od poprzedniego właściciela naprawienia poniesionej wskutek tego szkody (art. 679 k.c.). Warunkiem jest niezwłoczne zawiadomienie przez najemcę dotychczasowego właściciela o przedwczesnym wypowiedzeniu najmu.

Taką szkodą będzie np. różnica między czynszem, jaki najemca płacił dotychczas, a czynszem, jaki musi zapłacić za lokal, który musiał wynająć, czy koszty adaptacji nowego lokalu do potrzeb prowadzonej działalności.

Odszkodowanie obejmuje zarówno rzeczywiste straty najemcy, jak i korzyści, jakie mógłby on uzyskać, gdyby najem trwał nadal. W razie sporu to najemca musi udowodnić te straty.

Najemca, który zapłacił czynsz za okres dłuższy niż czas jego trwania, może żądać od wynajmującego zwrotu nadwyżki.

Gdy nieruchomość wraca do pierwotnego właściciela

Przepisy nie normują konsekwencji dla umowy najmu, gdy nieruchomość wraca do poprzedniego właściciela (jego spadkobierców). W praktyce chodzi o sytuacje, kiedy decyzją administracyjną uchylono orzeczenie bezprawnie pozbawiające własności, a umowa najmu była zawarta z gminą czy Skarbem Państwa jako ówczesnym jej właścicielem. Trudno raczej twierdzić, że w takim wypadku powinny obwiązywać wskazane reguły dotyczące zwrotu nakładów i odpowiedzialności dotychczasowego właściciela.

Nie wyzbył się on przecież nieruchomości, lecz został jej pozbawiony, i to zasadniczo bez swojej winy. Najemca mógłby domagać się odszkodowania na zasadach ogólnych, jeśli np. gmina zawarła z nim umowę najmu na 10 lat, mimo że wiedziała o podjęciu przez byłego właściciela lub jego spadkobierców starań o zwrot nieruchomości.

---

Zdaniem eksperta

Ustawa z 1997 r. o gospodarce nieruchomościami odnosi się tylko do jednej sytuacji zwrotu nieruchomości na podstawie decyzji administracyjnej: nieruchomości wywłaszczonej, która stała się zbędna na cel uzasadniający wywłaszczenie. W takim wypadku najem, dzierżawa lub użyczenie wygasają automatycznie z upływem trzech miesięcy. Można rozważać stosowanie w takich wypadkach, w drodze ostrożnej analogii,art. 678 i 679 k.c., określających skutki zbycia rzeczy najętej. Jednakże dotychczasowe orzecznictwo sądowe i nauka prawa konsekwentnie przyjmują, że przepisy te dotyczą wyłącznie przypadków zbycia na podstawie umów cywilnoprawnych. Wydaje się, że najemca musi liczyć się nie tylko z tym, że wynajęty lokal zmieni właściciela wskutek sprzedaży, ale i z możliwością wygaśnięcia najmu wskutek tak nietypowych zdarzeń, jak zwrot nieruchomości poprzedniemu właścicielowi. W takim wypadku podstawy prawnej ewentualnych roszczeń najemca mógłby szukać tylko w ogólnych przepisach kodeksu cywilnego - o bezpodstawnym wzbogaceniu czy o odpowiedzialności odszkodowawczej.

źródło - [Rzeczpospolita nr 90 z dnia 17-04-2007]