Upadłość dewelopera może pozbawić podatnika ulgi odsetkowej. Szansą na dalsze korzystanie z odliczenia jest podpisanie umowy z syndykiem. Nie ma jednak prawnej możliwości, żeby zmusić syndyka do zawarcia umowy.

ANALIZA

Na początku maja krakowski sąd ogłosił upadłość firmy budowlanej Leopard. Pod koniec czerwca tak samo skończyła się działalność spółdzielni Dom 2000 Brzeziny. Dla klientów deweloperów ich upadłość oznacza tylko jedno: kłopoty. Umowy przedwstępne nie gwarantują im prawa do nabycia mieszkania. Mieszkanie może sprzedać syndyk. Jednak okazuje się, że syndyka nie można zmusić do podpisania właściwego aktu notarialnego, nawet jeśli cena została zapłacona w 100 proc. Dla osób, które na mieszkanie zaciągnęły kredyt i liczyły na ulgę odsetkową, oznacza to utratę prawa do odliczenia. Tylko podpisanie umowy ostatecznej sprzedaży pozwala na rozpoczęcie odliczania odsetek. W innych przypadkach nawet jeśli uda się odzyskać pieniądze wpłacone na mieszkanie, na odzyskanie ulgi szans nie ma.

Wiele osób pod koniec 2006 roku zaciągało kredyt na inwestycje z bardzo długim terminem realizacji. Chodziło o to, żeby zdążyć przed likwidacją ulgi odsetkowej. Osoby, które w latach 2002–2006 zaciągnęły kredyty (pożyczki) mieszkaniowe, mają prawo do korzystania z ulgi po jej likwidacji. Ulga polega na odliczeniu od dochodu odsetek od zaciągniętego kredytu na cele mieszkaniowe.

– Podatnicy zachowali prawo do kontynuacji ulgi nie dłużej niż do końca roku 2027 – przypomina Piotr Trybała, partner w kancelarii KPT Doradcy Podatkowi.

Ponieważ o nabyciu prawa do odliczenia decydowała data podpisania kredytu, podatnicy nie przejmowali się, że mieszkanie zostanie ukończone w latach późniejszych. Problem zaczął się wraz z nadejściem kryzysu.

Jak wyjaśnia Kinga Komorowska, prawnik w kancelarii Leśnodorski Ślusarek i Wspólnicy, zawarcie umowy zobowiązującej do wybudowania lokalu mieszkalnego i ustanowienia jego odrębnej własności, nawet w formie aktu notarialnego, nie gwarantuje kupującemu realizacji roszczeń na gruncie tej umowy w sytuacji upadłości dewelopera.

Niestety potwierdza to jeden z wyroków Sądu Najwyższego. W ocenie sądu obowiązujące przepisy nie dają możliwości zobowiązania syndyka do zawarcia umowy przenoszącej własność lokalu. Dotyczy to również sytuacji, gdy uiszczona została całość ceny, a do upadłości dewelopera doszło przed spisaniem aktu notarialnego (wyrok z 29 lutego 2007 r., sygn. akt II CSK 463/07).

– Kupującemu pozostaje bądź roszczenie do masy upadłości o zwrot wpłaconych środków, bądź uprawnienie do ponownego kupna od syndyka tego samego lokalu, który w warunkach sprzedaży wymuszonej będzie tańszy, choć sytuacja taka jest absurdalna – mówi Kinga Komorowska.

Niestety, jak zauważa ekspert, roszczenia kupującego mogą zostać niezaspokojone. Powszechną praktyką jest ustanawianie na nieruchomości, na której ma być realizowana inwestycja, hipoteki kaucyjnej.

To niejedyny problem. Klient dewelopera może skorzystać z ulgi odsetkowej dopiero po zawarciu umowy w formie aktu notarialnego o ustanowieniu odrębnej własności lokalu mieszkalnego. Ustawa o PIT nie przewiduje od tego wymogu żadnych wyjątków.

– Klientowi dewelopera, który ogłosił upadłość, nie będzie łatwo skorzystać z ulgi odsetkowej – uważa Mateusz Serafiński, prawnik z Kancelarii Salans. Ekspert potwierdza, że jeśli deweloper ogłosi upadłość, zanim dojdzie do wyodrębnienia własności lokalu, to klient nie będzie mógł wymusić na deweloperze dokończenia budowy i przeniesienia własności lokalu. Dotyczy to zarówno osób, które zawarły umowę przedwstępną z deweloperem w formie pisemnej, jak i tych, które zawarły umowę w formie aktu notarialnego.

Gdy nie ma szans na sfinalizowanie zakupu, osoby, które mają umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego, są w dużo lepszej sytuacji.

– Jeśli roszczenie wynikające z aktu notarialnego jest wpisane w dziale III księgi wieczystej, to w razie sprzedaży nieruchomości w postępowaniu upadłościowym środki z niej uzyskane trafią w pierwszej kolejności do wierzycieli, których roszczenia są ujawnione w tej księdze – tłumaczy Mateusz Serafiński.

Wierzytelności klientów, którzy zawarli umowę przedwstępną w formie pisemnej, będą zaspokajane dopiero w czwartej kategorii wierzytelności. Takie osoby mają raczej znikome szanse na odzyskanie wpłaconych pieniędzy.

W przypadku gdy deweloper ogłosił upadłość, do czasu zawarcia umowy przeniesienia własności w formie aktu notarialnego nie będzie możliwe skorzystanie z ulgi. Istnieje jednak szansa, że po ogłoszeniu upadłości dewelopera klient uzyska własność lokalu i odzyska prawo do ulgi odsetkowej.

Zdaniem Piotra Trybały, jeżeli inwestycja została zakończona i przeniesienie własności zostanie dokonane np. przez syndyka, spełniony będzie warunek niezbędny do odliczania odsetek. Takiego samego zdania jest Michał Grzywacz, radca prawny z Kancelarii Radców Prawnych Grzywacz–Zawada. W jego przekonaniu zawarcie umowy sprzedaży z syndykiem zarządzającym majątkiem upadłego dewelopera nie może wpływać negatywnie na prawo podatnika do ulgi.

– Syndyk, mimo że działa w imieniu własnym, to jednak czynności, w tym związanych ze sprzedażą mieszkania, dokonuje na rzecz upadłego – podkreśla Michał Grzywacz.

Jego zdaniem organy podatkowe nie powinny kwestionować prawa do odliczenia.

Jak przeprowadzić całą operację, żeby uratować prawo do ulgi odsetkowej. Mateusz Serafiński przypomina, że w przypadku upadłości likwidacyjnej przepisy dopuszczają wykonanie przez syndyka zobowiązań upadłego w sytuacji, gdy zobowiązania z umowy wzajemnej nie zostały wykonane w całości lub części.

– Na żądanie klienta złożone w formie pisemnej z datą pewną syndyk jest zobowiązany w ciągu trzech miesięcy oświadczyć na piśmie, czy odstępuje od umowy, czy też wykona umowę i będzie żądać spełnienia świadczenia wzajemnego przez klienta – wyjaśnia nasz rozmówca.

Powyższy scenariusz dotyczy jednak wyłącznie umowy deweloperskiej zawartej w formie aktu notarialnego. Jeśli w chwili ogłoszenia upadłości mieszkania nie zostały jeszcze ukończone, syndyk może też dokończyć budowę i przenieść własność lokali na klientów dewelopera.

– Jest to jednak bardzo rzadka sytuacja, gdyż prowadzenie przez syndyka przedsiębiorstwa dewelopera jest obciążone znacznym ryzykiem i może przyczynić się do pogorszenia sytuacji wierzycieli – uważa Mateusz Serafiński.

243 460 zł limit ulgi odsetkowej dla podatników, którzy zakończą inwestycję w 2009 r.

źródło - [Gazeta Prawna z dnia 03-08-2009]