Właściciele wynajmujący swoje nieruchomości muszą odzyskać zaległy czynsz nie później niż w ciągu trzech lat od dnia jego wymagalności, bo ich roszczenie ulegnie przedawnieniu.

Według badań przeprowadzonych w lipcu przez Biuro Informacji Gospodarczej InfoMonitor w 60 proc. spółdzielni mieszkaniowych zadłużenie czynszowe lokatorów sięga 10 proc. rocznych wpływów z opłat. Problem długów czynszowych nie jest również obcy wspólnotom mieszkaniowym, właścicielom prywatnych kamienic i gminom. Muszą oni pamiętać, żeby zawczasu podejmować działania mające na celu uzyskanie zaległych opłat. W przeciwnym razie może dojść do przedawnienia należności.

Zaległości czynszowe, podobnie jak inne świadczenia okresowe, przedawniają się z upływem trzech lat od dnia ich wymagalności (art. 118 kodeksu cywilnego). Podobny okres przedawnienia dotyczy również opłat eksploatacyjnych (np. za ogrzewanie, wodę, wywóz śmieci). Bieg przedawnienia rozpoczyna się od dnia, w którym czynsz stał się wymagalny, czyli terminu, do którego należało go zapłacić. Po jego upływie dłużnik czynszowy może skutecznie skorzystać z przysługującego mu prawa podmiotowego i skutecznie uchylić się od spłaty zaległości.

Należy pamiętać, że za długi związane z opłatami za korzystanie z lokalu odpowiada nie tylko główny najemca. Za zapłatę czynszu i innych należnych opłat odpowiadają bowiem solidarnie z najemcą stale zamieszkujące z nim osoby pełnoletnie. Ich odpowiedzialność ogranicza się do wysokości czynszu i innych opłat należnych za okres ich zamieszkiwania.

Bieg przedawnienia może zostać przerwany zarówno przez wierzyciela (osobę, której należy się czynsz), jak i zadłużonego najemcę. Zgodnie z art. 123. par. 1 kodeksu cywilnego dokonuje się to m.in. przez każdą czynność przed sądem (np. wniesieniem pozwu), przez uznanie roszczenia przez dłużnika czynszowego, przeciwko któremu roszczenie przysługuje (prośba o rozłożenie czy umorzenie) albo przez wszczęcie mediacji. Po każdym przerwaniu przedawnienia biegnie ono na nowo. Wyjątkiem będzie tutaj jednak wniesienie sprawy przeciwko dłużnikowi do sądu. Tutaj przedawnienie nie biegnie na nowo, dopóki postępowanie to nie zostanie zakończone.

Wniesienie sprawy na drogę sądową rodzi dodatkowe konsekwencje dla wierzyciela czynszowego. W przypadku gdy jego roszczenia zostaną stwierdzone prawomocnym orzeczeniem sądu lub ugodą sądową, dłużnik będzie mógł tutaj podnosić zarzut przedawnienia dopiero z upływem dziesięciu lat od wydania prawomocnej decyzji sądu, a nie trzyletniego terminu. Należy jednak pamiętać, że dłuższy okres przedawnienia obejmuje wyłącznie świadczenia okresowe objęte roszczeniem stwierdzonym przez sąd. Zaległości czynszowe powstałe w przyszłości ulegają w dalszym ciągu przedawnieniu trzyletniemu.

Podstawa prawna

● Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).

źródło - [Gazeta Prawna z dnia 04-09-2009]