Nowe limity cen metra kwadratowego w programie dopłat do kredytów na dobre ożywią rynek mieszkaniowy

Program "Rodzina na swoim" cieszy się coraz większą popularnością. Tylko we wrześniu z dopłat do kredytów hipotecznych skorzystało 3070 osób, które zaciągnęły kredyty na łączną kwotę prawie 550 mln zł.

W październiku może być jeszcze lepiej. - Od początku czwartego kwartału preferencyjny kredyt może zaciągnąć więcej osób. W październiku zaczęły bowiem obowiązywać nowe limity określające maksymalną cenę metra kwadratowego kredytowanej nieruchomości. W większości województw zwiększyły się - mówi Ewa Balicka-Sawiak, rzeczniczka Banku Gospodarstwa Krajowego, który pilotuje program "Rodzina na swoim".

Nowe limity cen obowiązujące w czwartym kwartale są średnio o 360 zł wyższe niż w trzecim. Ale trzeba także uwzględnić to, że ostatnie miesiące przyniosły kilkuprocentowy wzrost średniej ceny metra kwadratowego w niektórych miastach, m.in. w Opolu, Toruniu, Sopocie, Katowicach i Łodzi. W Katowicach w ostatnich trzech miesiącach średnia cena wzrosła o 2,3 proc., a limit w czwartym kwartale został podniesiony tylko o 1,3 proc.

W największym stopniu limit został podniesiony dla miejscowości mazowieckich (poza Warszawą) aż o 1213 zł. Niewiele to jednak pomogło - jak wynika z raportu Expandera, kryteria programu dopłat spełnia tu wciąż mniej niż jedna trzecia oferowanych mieszkań. W dwóch województwach - wielkopolskim i lubelskim - limity zostały obniżone.

Drugie ożywienie
Mimo to w większości regionów wyższe limity cen za metr kwadratowy mogą być kolejnym impulsem, który już po raz drugi w tym roku pobudzi "Rodzinę na swoim". Wzrost progów z początkiem 2009 r. spowodował, że w pierwszych trzech kwartałach udzielono już ponad 22 tys. kredytów na kwotę ponad 3,7 mld zł. To więcej niż w pierwszych dwóch latach obowiązywania programu.

W Warszawie z dopłat może już skorzystać rodzina, która chce kupić nieruchomość nie droższą niż 7699 zł za metr kwadratowy. Do tej pory próg ten wynosił 7257 zł. Jeszcze bardziej limity cen metra kwadratowego wzrosły na Mazowszu (poza Warszawą): z 4326 do 5539 zł. Ale stosunkowo najwyższe ceny mieszkań w Warszawie i jej okolicach sprawiają, że na Mazowszu wcale nie jest najłatwiej o kredyt z dopłatą.

Metropolie i prowincja
Z analiz Expandera wynika, że program "Rodzina na swoim" najbardziej dostępny jest w województwach warmińsko-mazurskim, lubuskim i podlaskim. - W tych województwach prawie wszystkie wystawione na sprzedaż na rynku wtórnym mieszkania oferowane są po cenie niższej od limitów warunkujących skorzystanie z programu - mówi Katarzyna Siwek, dyrektor departamentu analiz i komunikacji w Expanderze. Najgorzej sytuacja wygląda w województwie pomorskim, gdzie zaledwie jedna czwarta mieszkań oferowanych jest po cenie umożliwiającej zaciągnięcie kredytu z dopłatą. Niewiele lepiej jest w województwach mazowieckim i lubelskim.

Różnicy między stolicą województwa a terenem nie widać tylko w warmińsko-mazurskim - w Olsztynie prawie wszystkie oferowane mieszkania na rynku wtórnym łapią się do programu. Trochę inaczej wygląda sytuacja w innych miastach wojewódzkich. Jak wynika z analiz Expandera, miasto, w którym zakup mieszkania na kredyt z dopłatą jest zdecydowanie najtrudniejszy, to Lublin. Tam w tej chwili warunki spełnia zaledwie 11 proc. lokali.

Na drugim miejscu jest Warszawa - 22 proc. - a na kolejnych, z niewiele gorszymi wskaźnikami, Gdańsk i Szczecin. Przeciętnie w całej Polsce 63 proc. oferowanych mieszkań spełnia kryteria programu "Rodzina na swoim".

Zamożni też zyskują
Według analityków Open Finance pora zadać sobie pytanie, na ile program może wpłynąć na rynek mieszkaniowy i do jakiego momentu jest to zdrowy wpływ. Już sam sposób obliczania limitów cenowych wzbudza kontrowersje - w Olsztynie, Toruniu czy Bydgoszczy wskaźnik jest wyższy niż w Krakowie, w województwach opolskim czy kujawsko-pomorskim wyższy niż w mazowieckim, w świętokrzyskim dwa razy niższy niż w sąsiadujących z nim województwach.

Ale najbardziej kłopotliwy jest wzrost limitów cenowych w okresie, w którym rynek mieszkań po głębokim spadku wszedł w okres stabilizacji. W niektórych miastach 100 proc. realizowanych transakcji mieści się w limicie cenowym narzuconym na program, a w niemal każdym jest to więcej niż 50 proc.

Jest więc oczywistym, że w obecnej sytuacji program może wpływać na ceny mieszkań i zaburzać tendencje ze szkodą dla kupujących, a niekorzystających ze wsparcia Skarbu Państwa. - Przy wzbierającym popycie, a nie jest sztuką przewidzieć, że przy nowych limitach program zyska jeszcze większą popularność, sprzedający mogą ulec pokusie podniesienia cen sprzedaży, skoro i tak będą się one mieściły w nowych limitach, które będą przecież obowiązywać przez najbliższe pół roku - uważa Bernard Waszczyk z Open Finance.

W takich warunkach program już dawno przestał spełniać swoją funkcję (o ile kiedykolwiek to robił) wspierania niezamożnych małżeństw w starcie w dorosłe życie. Teraz program wspiera także naprawdę majętnych ludzi.

Zdaniem Waszczyka popularność programu będzie kosztować. Bezpośrednio budżet, a pośrednio podatników. Wiemy, że niektóre inwestycje pożytku publicznego zostaną zamrożone, tymczasem nowe limity w programie sprawiają, że o dopłaty Skarbu Państwa do spłaty kredytów przez osiem lat mogą ubiegać się rodziny kupujące nawet luksusowo wykończone mieszkania (limity cenowe zezwalają na zakup mieszkań wartych pół miliona złotych w takich miastach jak Wrocław, Bydgoszcz, Toruń, Warszawa, Poznań czy nawet Olsztyn).

Dwa razy więcej banków
Nic dziwnego, że do programu dopłat przyłącza się coraz więcej banków. Jeszcze na początku tego roku preferencyjne kredyty można było uzyskać tylko w siedmiu instytucjach. W ciągu ostatnich trzech kwartałów liczba banków się podwoiła. Jako ostatni 21 września do programu dołączył Bank Zachodni WBK.

Zanim jednak zdecydujemy się, który bank wybrać, warto sprawdzić ich oferty. Często cena kredytu jest pochodną ryzyka, które bank jest skłonny ponieść. Ostrożny BZ WBK ma zupełnie innych klientów niż liberalny DomBank. Wiele instytucji podaje marżę w przedziałach, wtedy wiadomo choć mniej więcej, czego się spodziewać. Gorzej jednak, jeśli bank ukrywa warunki kredytów i używa magicznego przedrostka "od", nie podając "do". Na dzień dzisiejszy robią tak Bank BPH, Bank Pekao, Bank Pocztowy oraz Pekao Bank Hipoteczny. Wtedy nie sposób rzetelnie ocenić taką ofertę.

źródło - [Polska - Pieniądze z dnia 05-10-2009]