Gdyby weszły w życie przepisy przygotowywane w resorcie infrastruktury, prawie 70 tys. mieszkań w towarzystwach budownictwa społecznego mogłoby być wykupionych. Dla kogo to dobry interes? Jak to wpłynie na rynek?

Przedstawiciele resortu infrastruktury podkreślają, że o sprzedaży mieszkań ma decydować ich właściciel. – Uzyskane pieniądze w pierwszej kolejności powinny być przeznaczone na spłatę kredytów zaciągniętych na budowę – przekazał „Rz” Artur Wieliczko z Ministerstwa Infrastruktury.

Reforma będzie dotyczyła zarówno szczegółowych zasad sprzedaży i wynajmu mieszkań TBS, jak i sposobu rekrutacji najemców. – Określi też, kto będzie mógł budować takie lokale. Jest jednak za wcześnie, by mówić o szczegółach wykupu mieszkań – zastrzega Artur Wieliczko.

Za sprzedażą lokali opowiadają się prywatne TBS, podnosząc, że ich cena powinna być rynkowa. Mniej chętne są gminne. Według Banku Gospodarstwa Krajowego wśród TBS aktywnie korzystających z programu wsparcia kredytowego jest 195 z przewagą kapitału państwowego i 40 – kapitału prywatnego.

Przygotowywane zmiany popiera m.in. Stowarzyszenie Budownictwa Społecznego. Jak informuje Barbara Czyż, sekretarz tego stowarzyszenia i prezes prywatnego TBS Marki, wykup mieszkań wybudowanych ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego powinien być dobrowolny. – To właściciel lokali by decydował, czy chce je sprzedać czy nadal wynajmować – mówi Barbara Czyż. – Wolnorynkową cenę ustalanoby na podstawie wyceny rzeczoznawcy – dodaje. Według stowarzyszenia na sprzedaż powinny trafić głównie te lokale, w których część kosztów budowy ponieśli partycypanci – zarówno osoby fizyczne, jak i prawne.

68 tysięcy mieszkań kredytowanych z KFM oddały TBS do końca I półrocza br. – podaje resort infrastruktury

Wątpliwości ma Zdzisław Słabkowicz, szef Polskiej Izby Gospodarczej Towarzystw Budownictwa Społecznego. – To naturalne, że część prywatnych TBS chce lokale sprzedawać. Kiedy w późnych latach 90. rynek budowlany nieco się załamał, a domy nie znajdowały nabywców, wielu prywatnych właścicieli i deweloperów zakładało TBS, by za pieniądze podatników wykończyć je i wynająć. I to jest ich zamrożony kapitał, więc są zainteresowani, by go odzyskać – mówi. – Wszystko świetnie, pytanie tylko, po jakiej cenie te mieszkania miałyby być sprzedawane?

Według Słabkowicza TBS powinny realizować swój główny cel, czyli budować na wynajem. – Nawet bogatsze kraje zwiększają budowę mieszkań na wynajem. Tymczasem u nas 700 tys. rodzin czeka na lokale, a nie jest w stanie wziąć kredytu – mówi prezes izby. Dodaje, że jeśli kogoś stać na kupno domu, może go nabyć u dewelopera.

Gdyby część z ok. 70 tys. mieszkań TBS została wykupiona i wystawiona na sprzedaż, jak zmieniłoby to rynek? – Nie powinno to wpłynąć na ceny mieszkań – ocenia Marcin Jańczuk z agencji nieruchomości Metrohouse. – Liczba lokali w TBS nie jest aż tak duża, a najemcami są z reguły osoby, które nie będą mogły sobie pozwolić na sprzedaż obecnego lokum i zakup kolejnego, np. większego. Dlatego nie należy się spodziewać wysypu mieszkań z TBS do sprzedaży.

Krzysztof Planeta, były prezes TBS Bemowo

– Kiedyś zadałem sobie podstawowe pytanie: kto jest największym beneficjentem systemu wspierania budownictwa mieszkaniowego? Może najemcy mieszkań? Beneficjentów trzeba poszukać w drodze rynkowej analizy. Weźmy np. TBS Bemowo. W 10 budynkach wielorodzinnych jest 23,580 tys. mkw. powierzchni użytkowej, 2,5 tys. usługowej, 103 garaży i 78 miejsc parkingowych.

Wartość rynkową tego majątku można oszacować na przykładzie cen w sąsiednich osiedlach deweloperskich. Przy tym standardzie budynków i mieszkań przyjmijmy skromne 7 tys. zł za mkw. powierzchni użytkowej. Garaż w budynkach to powiedzmy 30 tys. zł za stanowisko, a za miejsce parkingowe – 5 tys. zł.

Powierzchnia usługowa w tym miejscu sprzedałaby się jak ciepłe bułeczki za 5 tys. zł za mkw. Razem: ponad 181 mln zł!

Kasa jest trochę obciążona, bo kredyt z BGK do spłacenia przez 29 lat wynosi 42,6 mln zł, czyli 23,6 proc.

Ale i tak spłacą go wskazani honorowi dawcy – najemcy. A reszta – 76,4 proc. tej sumy powstało same.

Samorząd w ten interes włożył ok. 7 mln zł, partycypanci – ok. 18 mln zł, KFM z naszych pieniędzy dopłaci różnicę w oprocentowaniu w stosunku do rynkowego kredytu. To kwota ok. 15 mln zł (pod warunkiem stabilnej inflacji na poziomie ok. 5 proc. rocznie przez te 29 lat). Niezły interes – ten, kto najmniej wkłada, bierze wszystko, ci, co wkładają najwięcej, czyli partycypanci – nic. Złoty interes dla samorządu.

Nad możliwością wykupu mieszkań przez partycapantów najemców trzeba się więc na pewno zastanowić. Na lokale, które im wynajmuje TBS, wydali 30 proc. ich wartości. W miesięcznych czynszach spłacają też kwoty ustalone przez kredytodawcę, czyli BGK, do momentu, aż TBS przestanie być jego dłużnikiem.

Gdyby jednak TBS wziął kredyt na całość inwestycji i wybudował mieszkania i dopiero je wynajmował, to rzecz byłaby normalna. Ale kiedy zaplątał w interesy inwestycyjne partycypantów, to musi się z tego jakoś rozliczyć.

Barbara Czyż, sekretarz Stowarzyszenia Budownictwa Społecznego, prezes TBS Marki

– Z zadowoleniem przyjmujemy zapowiedzi resortu infrastruktury o możliwości wykupu mieszkań w TBS.

Popieramy szybkie wprowadzenie zmian legislacyjnych, które umożliwiłyby partycypantom najemcom dobrowolny wykup mieszkań na zasadach wolnorynkowych. Spotykamy się bowiem z dużym zainteresowaniem wykupem lokali przez obecnych najemców i partycypantów. Cena powinna być rynkowa, określana przez rzeczoznawcę.

Jednym z argumentów, który według naszego stowarzyszenia przemawia za takim rozwiązaniem, jest konieczność utrzymania obiektów TBS w dobrym stanie technicznym. Budynki, w których lokale będą mogły być sprzedawane, będą mniej dewastowane, bo o ich dobry stan będzie dbał nie tylko zarządca, ale również sami właściciele.

Zmiany legislacyjne są niezbędne także dlatego, że trzeba pilnie ożywić budownictwo mieszkaniowe.

Zwrot zaciągniętych kredytów do Banku Gospodarstwa Krajowego, umożliwiłby BKG finansowanie kolejnych inwestycji mieszkaniowych na wynajem – na zmodyfikowanych zasadach. Zapotrzebowanie na te kredyty jest wciąż ogromne.

Część środków powinna zaś zasilić fundusze, z których dokonywane są dopłaty do innych kredytów mieszkaniowych „Rodzina na swoim”.

źródło - [Rzeczpospolita - Nieruchomosci z dnia 02-11-2009]