Osoby, które się przewłaszczyły, zalegają z czynszem. Przepisy chronią je znacznie gorzej niż lokatorów. Grozi im utrata mieszkania i eksmisja

Przez ostatnie lata obowiązywały bardzo korzystne zasady wykupu mieszkań lokatorskich i własnościowych. Wiele osób skorzystało więc z okazji.

Szacuje się, że do tej pory przekształcenia w odrębną własność dokonało prawie milion spółdzielców. Teraz coraz częściej przestają regulować rachunki za mieszkanie. Tymczasem przepisy nie chronią ich tak jak wówczas, kiedy byli lokatorami. Jeśli nie będą płacić czynszu, mogą stracić wszystko.

W spółdzielni mieszkaniowej Słoneczny Stok w Białymstoku lokale wykupiło 3 tys. rodzin, w tym 800 przewłaszczyło się za symboliczną złotówkę. – Wśród nich jest grupa osób, która przed przekształceniem miała już spore zaległości w opłatach za mieszkanie. Żeby wykupić lokal, musieli je spłacić. Zapożyczyli się więc, uregulowali swoje długi wobec spółdzielni, a teraz znowu w nie popadają, bo dla odmiany spłacają pożyczki. I koło się zamyka – mówi Jerzy Cywoniuk, prezes Słonecznego Stoku. Według niego z miesiąca na miesiąc jest coraz gorzej. Obecnie długi właścicieli wynoszą już przeszło 350 tys. zł.

Lepiej sytuacja przedstawia się w spółdzielni Zacisze w Małkini, gdzie właścicieli jest 316. – Dłużników jest mniej niż przed wykupem – przyznaje Ewa Janik, prezes Zacisza. – Nadal jednak nie płaci regularnie ok. 30 proc. właścicieli, ich zaległości w opłatach wynoszą na ogół od dwóch do czterech miesięcy. W jednym wypadku przekraczają już rok.

Osoby, które wykupiły mieszkanie, nie są już lokatorami, lecz właścicielami. Nie odnosi się więc do nich ustawa o ochronie praw lokatorów, ale ogólne uregulowania dotyczące prawa własności, a więc przede wszystkim kodeks postępowania cywilnego. Te zaś nie dają już im aż tak dobrej ochrony.

– Przepisy nie określają, ile musi wynosić dług, by spółdzielnia mogła wystąpić przeciwko właścicielowi do sądu z powodu zaległości czynszowych – wyjaśnia Stefan Jacyno, adwokat i partner w kancelarii Wardyński i Wspólnicy. Może to być nawet 100 zł. Jeśli się spółdzielnia na to zdecyduje i uzyska prawomocne orzeczenie sądowe, ma prawo udać się do komornika. Ten może prowadzić egzekucję z majątku właściciela. Jeżeli nie ma on nic wartościowego lub majątek jest niewystarczający, może dojść do sprzedaży mieszkania na licytacji. Uzyskane pieniądze idą w pierwszej kolejności na zaspokojenie zaległości czynszowych, a te, które pozostaną po spłaceniu długu, oddaje się zlicytowanemu. Jeśli się dobrowolnie nie wyprowadzi, czeka go eksmisja.

Zadłużonego właściciela dużo łatwiej też eksmitować. – Sąd nie musi bowiem, tak jak lokatorom, przyznać prawa do lokalu socjalnego – wyjaśnia Rafał Dębowski, adwokat, partner w kancelarii Leśnodorski, Ślusarek i Wspólnicy. – Prawo zakazuje jednak eksmisji na bruk, dlatego zlicytowany właściciel trafi do pomieszczenia tymczasowego. Jego standard jest niższy niż mieszkania socjalnego, a dostarczyć może je sama spółdzielnia.

Były właściciel nie powinien więc liczyć na to, że tak jak to bywa z lokalami socjalnymi, miną lata, nim gmina zapewni lokum, do którego komornik będzie mógł go wyeksmitować. Poza tym przepisy dotyczące pomieszczeń tymczasowych są nieprecyzyjne, można więc wynająć je dosłownie na dwa dni, po to tylko, by komornik miał dokąd przeprowadzić eksmisję.

- Artykuł 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych mówi, że właściciele lokali mają obowiązek ponosić koszty eksploatacji i utrzymania swojego mieszkania oraz części wspólnych nieruchomości.

- Ciąży na nich także obowiązek utrzymania nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni. Spółdzielnia może ponadto żądać wpłat na fundusz remontowy.

- Opłaty za mieszkanie wnosi się co miesiąc z góry do dziesiątego dnia miesiąca. Statut spółdzielni może określać inny termin, ale nie może być on wcześniejszy od tego z ustawy.

źródło - [Rzeczpospolita - Nieruchomości z dnia 16-11-2009]