Gdy deweloper odmawia zawarcia umowy o budowę mieszkania aktem notarialnym, powinno to zaniepokoić kupującego. Podobnie jak zapis w umowie mówiący, że firma zwróci pierwszą wpłatę, jeżeli klient nie dostanie kredytu, ale dopiero wtedy, kiedy znajdzie kolejnego chętnego na lokal

Rz: Po czym klient dewelopera może poznać, że umowa, którą mu proponuje firma, jest dla niego niekorzystna? Na co od razu powinien zwrócić uwagę?

Michał Gruca: Trudno na to pytanie udzielić jednoznacznej odpowiedzi z uwagi na fakt, że umowa deweloperska zawiera szereg postanowień dotyczących wielu zagadnień.

Bardzo istotną kwestią jest jednak forma, w jakiej umowa zostanie podpisana. Najkorzystniejszą dla kupującego jest umowa zobowiązująca, zgodna z wymogami określonymi w art. 9 ustawy o własności lokali. Umowa taka powinna zostać sporządzona w formie aktu notarialnego. Warunkiem jej zawarcia jest legitymowanie się przez dewelopera prawem własności (względnie użytkowania wieczystego) nieruchomości gruntowej, na której inwestycja ma być realizowana, oraz uzyskaniem pozwolenia na budowę.

Zawierając umowy w powyższej formie, kupujący uzyskuje pewność co do tytułu prawnego dewelopera do gruntu oraz braku formalnych przeszkód dla realizacji inwestycji. Ponadto fakt zawarcia umowy oraz wynikające z niego roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu i przeniesienie tego prawa na kupującego wpisane zostaje do księgi wieczystej nieruch.omości.

Co nabywca zyskuje, zawierając umowę przedwstępną o budowę mieszkania aktem notarialnym?

Dzięki temu kupujący nabywa roszczenie o ustanowienie prawa odrębnej własności lokalu w drodze procesu sądowego, co uniemożliwia deweloperowi ewentualne blokowanie sprzedaży lokalu (np. z uwagi na roszczenia finansowe względem kupującego). Natomiast w razie opóźnienia dewelopera w realizacji budowy kupujący uprawniony jest do żądania dokończenia prac przez innego wykonawcę na koszt dewelopera.

Odmowa zawarcia przez dewelopera umowy w powyższej formie powinna stanowić istotne ostrzeżenie co do jego wiarygodności.

Czy kupujący mieszkanie musi się godzić na zawarcie aktu notarialnego u notariusza wskazanego przez dewelopera we wzorcu umowy?

Często deweloperzy odgórnie narzucają kupującemu, że akty notarialne dotyczące nabywanego lokalu sporządzane mają być u notariusza wybranego przez dewelopera. Związane może być to z wynegocjowaniem przez dewelopera dla klientów niższych stawek taksy notarialnej w związku z planowanym przeprowadzeniem wielu prawie identycznych aktów notarialnych. Częściej jednak wynika to z dążenia dewelopera do organizacyjnego ułatwienia sobie procesu sprzedaży mieszkań – poprzez skompletowanie całej dokumentacji u tego samego notariusza czy też uzyskaniem od notariusza preferencyjnych stawek na inne czynności notarialne dokonywane przez dewelopera.

Wskazanie przez dewelopera konkretnego notariusza, o ile wiąże się to z uzyskaniem przez nabywcę korzyści w postaci preferencyjnej wysokości taksy, nie może być traktowane jako niedozwolone postanowienie umowne, gdyż nie narusza interesu kupującego. W sytuacji jednak, gdy kupujący ma możliwość uzyskania niższych stawek taksy notarialnej u innego notariusza, narzucony przez dewelopera wybór godzi w interes nabywcy.

Czy deweloper może uzależniać sprzedaż mieszkania od kupna jednocześnie garażu?

Nie, nie może. Głównym świadczeniem dewelopera jest wybudowanie lokalu mieszkalnego oraz przeniesienie na nabywcę prawa jego własności.

Czasami zdarza się, iż deweloper wymusza na kliencie zakup mieszkania łącznie z garażem. Tymczasem, stosownie do art. 3851 kodeksu cywilnego postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nieuzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy (niedozwolone postanowienie umowne). Nie dotyczy to postanowień określających główne świadczenia stron, w tym ceny lub wynagrodzenia, jeżeli zostały sformułowane w sposób jednoznaczny.

Wymuszenie na nabywcy zakupu garażu oznacza, że zawarcie umowy głównej uzależniane jest przez dewelopera od zawarcia kolejnej umowy, jaką jest umowa zakupu prawa do garażu. Zobowiązanie takie zawiera cechy niedozwolonego postanowienia umownego. Podpisanie umowy zawierającej takie postanowienie nie powoduje, iż staje się ono wiążące. Jest ono prawnie bezskuteczne.

Czy zapis mówiący o tym, że 10 procent wartości mieszkania deweloper zwróci klientowi w określonej sytuacji, ale dopiero gdy znajdzie kolejnego nabywcę na mieszkanie, którego nie kupił ten klient, czyli np. w ciągu roku, jest zgodny z prawem?

Jest to często powtarzające się niedozwolone postanowienie umowne. Istotą tego postanowienia jest uzależnienie odpowiedzialności dewelopera od spełnienia warunku w postaci znalezienia się kolejnego nabywcy na mieszkanie, od którego zamiaru kupna odstępuje klient. W istocie zatem to klient na swój koszt ma zapewnić ciągłość finansowania dewelopera, i to przez tak długi okres jak np. rok. Postanowienie takie w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami ogranicza uprawnienie klienta do odzyskania należnych pieniędzy, czym rażąco narusza jego interes. To deweloper jest zobowiązany do zapewnienia takiego finansowania inwestycji, aby została ona zrealizowana. Nie może tym obowiązkiem obarczać klientów, i to w szczególności takich, którzy rezygnują z jego usług.

Jeśli firma wpisuje do umowy jedną z klauzul niedozwolonych z listy UOKiK, to bez względu na to, czy klient wykryje na czas (przed podpisaniem umowy) taki zapis czy nie, jest on nieważny?

Postanowienia takie nie wiążą klienta, pomimo że znajdują się w już podpisanej umowie. Umowa obowiązuje w pozostałym zakresie. Klient powinien wystąpić do dewelopera z wnioskiem o usunięcie z umowy niedozwolonego postanowienia, a ponadto nie ma obowiązku stosowania się do jego treści.

Jeśli deweloper będzie obstawał przy jego pozostawieniu, klient powinien wystąpić z pozwem skierowanym do Sądu Okręgowego w Warszawie – Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Przedmiotem pozwu będzie żądanie uznania postanowienia za niedozwolone. Pozytywne rozstrzygnięcie sądu deklaratywnie potwierdzi brak skuteczności postanowienia.

Czy deweloper może żądać podpisania przedwstępnej umowy, jeśli nie podaje w niej udziałów kupowanego M w częściach wspólnych, kiedy budynek jest gotowy i oddany do użytkowania? Deweloper tłumaczy, że te wyliczenia ma notariusz i będą wpisane w umowie ostatecznej.

Jest to dozwolone. Jeśli budynek został już oddany do użytkowania, to udział ten można i tak wyliczyć. Brak jego wskazania w umowie przedwstępnej nie prowadzi do jej nieważności. Jeśli deweloper nie wskazuje go w umowie przedwstępnej, musi to oznaczać, że umowa zawarta zostaje w zwykłej formie pisemnej.

Konsekwencją ewentualnego niewykonania umowy przedwstępnej przez dewelopera, która zawarta została w takiej formie, jest uprawnienie kupującego do żądania naprawienia szkody. Oznacza to, iż na podstawie tak zawartej umowy i tak nie można żądać ustanowienia prawa odrębnej własności lokalu oraz jego sprzedaży na rzecz nabywcy.

Zatem precyzyjne podanie wielkości udziału w nieruchomości wspólnej nie wpływa na możliwość egzekucji uprawnień przez kupującego w przypadku jej niewykonania przez dewelopera.

>> deweloperzy wpisują niedozwolone klauzule waloryzacyjne, które automatycznie zwiększają cenę mieszkania w przypadku zaistnienia różnych, umownie przewidzianych warunków.

>> zdarza się, że deweloperzy stosują zapisy zwalniające ich z obowiązku zwrotu części ceny w razie, gdyby nabywany lokal okazał się nieznacznie mniejszy.

>> czasem firmy deweloperskie zastrzegają sobie uprawnienie do jednostronnej zmiany cech lokalu (np. materiałów wykończeniowych). Postanowienia takie są niedozwolone, o ile prawo do zmiany nie zostało uzależnione od zaistnienia ważnej przyczyny wskazanej w umowie.

>> deweloperzy zastrzegają sobie uprawnienie do samowolnego przesunięcia pierwotnie ustalonych terminów ukończenia lokalu, jego odbioru oraz zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży.

>> firmy stosują także klauzule zwalniające lub ograniczające ich odpowiedzialność w przypadku niedochowania terminów.

>> mają też miejsce sytuacje, w których deweloperzy zastrzegają sobie uprawnienie do przeprowadzenia jednostronnego odbioru mieszkania lub ograniczają swoją odpowiedzialność za stwierdzone wady.

Nie należy godzić się na takie zapisy.

źródło - [Rzeczpospolita - Nieruchomości z dnia 16-11-02009]