Banki są skłonne sfinansować już nawet 130 proc. wartości mieszkania, a maksymalny okres spłaty kredytów hipotecznych wydłużył się do 50 lat.

Dostępność kredytów jest coraz większa, banki przyciągają coraz większe rzesze klientów. Tych samych, którzy jeszcze dwa, trzy lata temu nie mieli szans na kredyt z powodu braku wkładu własnego, niewystarczającej zdolności kredytowej lub nietypowych źródeł uzyskiwania dochodu. Dziś kredyt hipoteczny dostaną nawet ci, którzy uzyskują dochody nieregularnie. Część klientów dysponująca wkładem własnym lub osoby, które refinansują kredyt hipoteczny, mogą skorzystać z uproszczonej procedury, czyli przy minimum formalności. W niektórych przypadkach nie jest wymagane nawet zaświadczenie o zarobkach. Mimo coraz atrakcyjniejszych ofert, koszty kredytów nie będą już spadać.

– Wśród ofert bankowych nie należy spodziewać się utrzymania trendu polegającego na obniżaniu, oprocentowania. Czas promocji cenowych się zakończył, a banki w pogoni za zdobywaniem rynku być może posunęły się nawet o krok za daleko i radzą sobie doskonale rekompensując niskie marże przede wszystkim stosowaniem różnic kursowych przy przeliczaniu kredytów walutowych oraz sprzedażą dodatkowych produktów.

W tym drugim przypadku należy spodziewać się w najbliższym czasie działań banków, które będą promowały klienta przenoszącego do instytucji finansowej wszystkie zobowiązania od konkurencji, uważają eksperci Goldenegg. Kredyt hipoteczny może wiązać klienta z bankiem na blisko pół wieku, jeśli dodatkowo klient ma w tym samym miejscu inne kredyty oraz depozyty, szansa na jego odejście do konkurencji jest niewielka.

Kliknij, aby powiększyć

W ostatnich miesiącach zauważalny jest wzrost udziału kredytów złotowych w łącznej ilości kredytów. Jest to spowodowane dwoma podstawowymi czynnikami: wzrastającymi stopami procentowymi w Szwajcarii, a także wymogami stawianymi przez tzw. rekomendację S nadzoru bankowego przy liczeniu zdolności kredytowej, która powoduje, że klienci nie mając zdolności we frankach szwajcarskich, bardzo często posiadają zdolność w złotych.

Zgodnie z rekomendacją nadzoru dostępna kwota kredytu w walucie obcej liczona jest przy założeniu, że stopa procentowa dla kredytu walutowego jest równa co najmniej oprocentowaniu kredytu złotowego, a kapitał kredytu jest wyższy o 20 proc.

Wzrost stóp procentowych w Szwajcarii i stawki Libor (rynkowa stopa procentowa, od której uzależnione jest oprocentowanie kredytów we frankach szwajcarskich) powoduje dylemat klientów związany z wyborem waluty kredytu. Jednoznaczna odpowiedź jest trudna, bo nie da się przewidzieć, jak się będą kształtowały stopy procentowe w perspektywie kilkunastu lat oraz kurs naszej waluty.

Doradcy finansowy podkreślają, że chociaż różnice w wysokości rat pomiędzy kredytem w złotych i we frankach zaczynają się kurczyć, to jednak kredyt w szwajcarskiej walucie nadal pozostaje bardziej atrakcyjny cenowo. Nie należy jednak zapominać o dodatkowym ryzyku towarzyszącym kredytom denominowanym w obcych walutach.

Niestety doświadczenie doradców finansowych podpowiada, że klienci, którzy spłacają kredyt denominowany, mają tendencję do panicznego reagowania na każde wahnięcie kursu i dokonują przewalutowania w złym momencie.

Kliknij, aby powiększyć

Dodatkowo w wielu bankach za wcześniejszą spłatę trzeba zapłacić prowizję, która sięga nawet 2,5 proc. wartości kredytu, co przy zadłużeniu rzędu kilkuset tysięcy złotych daje pokaźną kwotę. Banki często kuszą w promocjach brakiem opłat za podobne operacje (wcześniejsza spłata, przewalutowanie), ale jeśli te warunki nie są wpisane do umowy, lecz jedynie występują w tabeli opłat i prowizji, w każdej chwili mogą zostać zmienione. Warto więc nalegać, by jak najwięcej korzystnych dla klienta parametrów było zagwarantowanych w umowie z bankiem.

W ofercie bankowej zauważalna jest tendencja wydłużania okresu kredytowania. Mamy już na rynku banki, które oferują kredyty na 50 lat (Handelsbanken, Millennium oraz Noble Bank), a kolejne również rozważają taką możliwość. Równocześnie standardem stają się propozycje kredytu przekraczającego znacznie wartość nieruchomości. W kwietniu DOM (hipoteczne ramię Getin Banku) wprowadził do oferty specjalny program kredytowy Hipoteka Max, skierowany przede wszystkim do osób, które w całości finansują kredytem zakup czy budowę nieruchomości, a potrzebują dodatkowej gotówki, np. na pokrycie kosztów związanych z wykończeniem i wyposażeniem własnego lokum (średnio na ten cel trzeba liczyć około 1 tys. zł na 1 m kwadratowy mieszkania) – w tym przypadku bank proponuje kredyt na 130 proc. wartości nieruchomości.

Aleksandra Gontarek
Goldenegg – Niezależni Doradcy Finansowi

Wybierając kredyt warto zastanowić się i porównać raty, bo przecież one będą obciążały budżet domowy przez długie 30 lat. Różnica może być ogromna i w skrajnych przypadkach wynosi nawet do 1/3 raty. Poza tym należy zwrócić uwagę na dodatkowe koszty, takie jak np. wycena mieszkania. Spytajmy, czy bank wymaga operatu, czyli wyceny nieruchomości i kto ponosi koszt jego wykonania. Zwróćmy też uwagę na możliwość wcześniejszej spłaty i ewentualne koszty wiążące się z takim działaniem. Poza tym, bardziej niż do tej pory, należy zwrócić uwagę na próbę zainteresowania nas wszelkiej maści ubezpieczeniami i innymi produktami bankowymi. Banki szukają dodatkowych dochodów, kusząc w zamian obniżeniem prowizji lub marży.