Będzie można obracać miejscami powstałymi po spłacie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką. Zakup miejsca hipotecznego ułatwi uzyskanie kredytu osobom nieposiadającym nieruchomości. Właściciel zdecyduje, czy ustanowić zabezpieczenie długu, czy udostępnić miejsce innej osobie.

Właściciel nieruchomości uzyska prawo do obracania miejscami hipotecznymi. Dzięki temu sam zadecyduje, jaki wierzyciel zostanie wpisany do księgi wieczystej w miejscu wygasłej hipoteki. Do tej pory nie było takiej możliwości. Przepisy prawa przewidywały, że w miejsce wygasłej hipoteki ustanowionej na nieruchomości i wpisanej do księgi wieczystej automatycznie wchodził następny w kolejce wierzyciel hipoteczny.

Ustanowienie hipoteki na nieruchomości zabezpiecza przede wszystkim interesy wierzyciela oraz jego roszczenie. Decydujące znaczenie ma fakt, na którym miejscu została wpisana hipoteka zabezpieczająca wierzytelność. Jeżeli w księdze wieczystej figuruje jako pierwsza, to w sytuacji wszczęcia egzekucji z nieruchomości zostanie ona zaspokojona w pierwszej kolejności. Wierzyciele, których hipoteki zajmują następne miejsca, a więc drugie, trzecie itd., będą musieli zadowolić się tym, co pozostało po spłacie należności zabezpieczonej pierwszą hipoteką. Sytuacja zmieni się po wejściu w życie nowelizacji ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Umocni się wówczas pozycja dłużnika będącego właścicielem nieruchomości. Od tego momentu bowiem będzie on mógł obracać opróżnionymi miejscami hipotecznymi, a nawet zarabiać na tych transakcjach.

– Po wejściu w życie znowelizowanych przepisów właściciele nieruchomości uzyskają więcej swobody w ustanawianiu hipoteki. Dlatego na rynku nieruchomości należy się spodziewać obrotu opróżnionymi miejscami po wygasłej hipotece – tłumaczy radca prawny Lidia Szczęsna-Jędrych z LSJ Kancelarii Prawnej Szczęsna-Jędrych, Olejnik-Roszkowska.

Właściciel nieruchomości będzie rozporządzał opróżnionym miejscem po wygasłej hipotece tylko w takich granicach, w jakich hipoteka była ustanowiona. Oznacza to, że jeżeli wygasła hipoteka zabezpieczała dług w wysokości 100 tys. zł, to nie będzie można sprzedać tego miejsca osobie, która chciałby zabezpieczyć należność wynoszącą np. 101 tys. zł.

Właściciel nieruchomości sam podejmie decyzję, czy na opróżnionym miejscu ustanowić nową hipotekę, która zabezpieczałaby jego dług, czy też udostępnić ją innej osobie w celu zabezpieczenia jej wierzytelności. Ponadto będzie mógł przesunąć na opróżnione miejsce hipotekę, która figuruje w księdze wieczystej na drugim, a nawet dalszym miejscu. Gdy hipoteka wygaśnie tylko częściowo, właściciel będzie mógł rozporządzać opróżnionym miejscem w tej części. Opróżnione miejsce hipoteczne będzie można udostępniać za opłatą.

– Przypuszczam, że wierzyciele z dalszym wpisem hipotecznym będą zabiegali u właściciela nieruchomości o wykupienie pierwszego, opróżnionego miejsca po wygasłej hipotece – wyjaśnia adwokat Justyna Olejnik-Rosz-kowska. Jej zdaniem obrót opróżnionymi miejscami będzie miał znaczenie szczególnie wówczas, gdy nieruchomość, na której ustanowiono hipoteki, będzie miała małą wartość. W takim przypadku nie ma pewności, że podczas egzekucji uda się zabezpieczyć roszczenia wszystkich wierzycieli hipotecznych.

Z sytuacją opróżnionego miejsca hipotecznego mamy do czynienia, gdy spłacimy dług, który ta hipoteka zabezpieczała. Właściciel nieruchomości będzie mógł sprzedać takie opróżnione miejsce innej osobie, która potrzebuje dokonać zabezpieczenia długu, a sama nie dysponuje odpowiednią do tego celu nieruchomością. To korzystne rozwiązanie dla osób, które chcą zaciągnąć kredyt w banku, a bank domaga się wpisania jego wierzytelności do księgi wieczystej. Po wejściu w życie nowych przepisów kredytobiorca będący w takiej sytuacji będzie mógł wskazać jako zabezpieczenie dla banku miejsce hipoteczne kupione od właściciela nieruchomości.

– Korzyści dla dłużnika, który nabywa takie opróżnione miejsce, są duże, ponieważ w ten sposób nabywa zabezpieczenie, którego nie może ustanowić na swoim majątku – mówi Michał Zieniewski, partner z DLA Piper. Dłużnik łatwiej uzyska kredyt hipoteczny, gdy przedstawi zabezpieczenie na nieruchomości o wartości wyższej od pożyczanej kwoty. Banki żądają, aby wartość nieruchomości przewyższała wartość zabezpieczenia, ponieważ w czasie spłaty kredytu może się obniżyć. Natomiast zdaniem Lidii Szczęsnej-Jędrych właścicielowi dysponującemu opróżnionym miejscem łatwiej będzie uzyskać kolejny kredyt na bardziej korzystnych warunkach. Banki chętniej zabezpieczą swoją wierzytelność, gdy będą mogły wpisać zabezpieczenie przed innymi wierzycielami hipotecznymi.

Właściciel będzie mógł także porozumieć się z wierzycielem, który ma hipotekę na dalszym miejscu i zaoferować mu przesunięcie jego długu na lepszą pozycję. Za zawarcie takiego porozumienia uzyska korzyść majątkową.

– Jeżeli dojdzie do obrotu opróżnionymi miejscami, to dotyczyć to będzie przede wszystkim pierwszych miejsc. Na dalsze w kolejności, czyli mniej atrakcyjne na rynku miejsca, może w ogóle nie być nabywców. Tylko przy nieruchomościach mających dużą wartość rynkową atrakcyjne może być nawet opróżnione trzecie miejsce – tłumaczy Jacek Jachowicz, radca prawny z Kancelarii DLA Piper.

Wyceny nieruchomości dokonują banki, zanim udzielą kredytu. Instytucje finansowe szacują ryzyko i możliwość zaspokojenia się z hipoteki zabezpieczającej kredyt. Biorą pod uwagę, na którym miejscu zostanie wpisana jego hipoteka oraz czy po zaspokojeniu hipotek, wpisanych na wcześniejszych miejscach, pozostanie jeszcze nadwyżka umożliwiająca mu zaspokojenie swojej wierzytelności. Uwzględniają też to, że za zlicytowaną nieruchomości uzyskuje się cenę niższą od rynkowej.

Szersza perspektywa

Opróżnionym miejscem hipotecznym można obracać w Austrii i Szwajcarii. Takiej możliwości nie ma w USA oraz w krajach, które w Europie posługują się prawem anglosaskim, np. Wielka Brytania.

1,9 mld zł wynoszą zagrożone kredyty zabezpieczone hipoteką

Podstawa prawna

Ustawa z 26 czerwca 2009 r. o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. nr 131, poz. 1075), która wejdzie w życie 19 lutego 2011 r.

źródło - [Gazeta Prawna z dnia 18-11-2009]