Deweloperzy nadal nie mają pewności, jaką stawkę VAT stosować przy sprzedaży mieszkania z przynależnym do niego miejscem postojowym i piwnicą

Zgodnie z § 6 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia w sprawie wykonania ustawy o VAT obniżoną do 7 proc. stawkę podatku stosuje się do dostawy obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części (czyli również lokali mieszkalnych), z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokali mieszkalnych w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12.

Przez obiekty budownictwa mieszkaniowego rozumie się budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11 (art. 2 pkt 12).

Przepisy podatkowe nie definiują, co należy rozumieć przez lokal mieszkalny oraz lokal użytkowy. Tu z pomocą przychodzi ustawa o własności lokali, która określa, że samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wyodrębniona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych.

Ponadto do lokalu mogą przynależeć jako jego części składowe inne pomieszczenia (takie jak piwnica, strych, garaż), choćby nawet nie były położone w obrębie tego samego budynku.

Tym samym wydawać by się mogło, że sprzedaż lokalu mieszkalnego wraz z przynależną do niego piwnicą, miejscem postojowym czy też garażem powinna korzystać jako całość z opodatkowania preferencyjną stawką.

W praktyce organy podatkowe od zawsze kwestionują zastosowanie jednej preferencyjnej stawki w stosunku do sprzedaży mieszkania wraz z pomieszczeniem przynależnym. Argumentacja fiskusa opiera się na tym, że pomieszczenie przynależne, takie jak garaż, piwnica, komórka czy miejsce postojowe, nie zaspokaja potrzeb mieszkaniowych, lecz potrzeby o innym charakterze.

Dlatego też, zdaniem urzędników, pomieszczenia te nie mają charakteru mieszkalnego, lecz użytkowy, i powinny być opodatkowane tak jak lokale użytkowe, czyli stawką podstawową w wysokości 22 proc.

Pracownicy skarbówki zalecają przy sprzedaży mieszkania wraz z garażem, miejscem postojowym czy piwnicą stosować dwie różne stawki podatku – w stosunku do mieszkania 7 proc., a w odniesieniu do pomieszczenia przynależnego 22 proc.

Takie stanowisko prezentuje też fiskus w wydawanych indywidualnych interpretacjach podatkowych, np. Izby Skarbowej w Warszawie z 18 kwietnia 2008 r. (IPPP1/443-527/08-2/AW), Izby Skarbowej w Katowicach z 17 kwietnia 2008 r. (IBPP1/443-323/08/PK/KAN-1921/08) czy też Izby Skarbowej w Warszawie z 17 czerwca 2009 r. (IPPP1-443-408/09-3/JB).

Postępowanie fiskusa nie znajduje uznania w sprawach rozstrzyganych przez sądy administracyjne. Już w wyroku z 22 czerwca 2005 r. (I FSK 103/05) NSA stwierdził, że miejsca postojowe nie mogą być przedmiotem odrębnej umowy sprzedaży, nie stanowią bowiem samodzielnych lokali użytkowych.

Jeśli zatem deweloper sprzedaje lokal mieszkalny wraz z prawem do korzystania z miejsca parkingowego znajdującego się w danym budynku, to taką sprzedaż należy opodatkować jako jedną transakcję obniżoną stawką podatku.

Także WSA w Warszawie w wyroku z 5 października 2007 r. (III SA/Wa 1181/07) zauważył, że nie można dzielić przedmiotu sprzedaży na poszczególne składniki tylko z powodu przepisów podatkowych (możliwość zastosowania różnych stawek podatku), skoro przepisy cywilnoprawne traktują taki przypadek jako jeden przedmiot sprzedaży.

Również WSA w Poznaniu w wyroku z 15 lutego 2008 r. (I SA/Po 1206/07) oraz WSA w Rzeszowie w wyroku z 10 czerwca 2009 r. (I SA/Rz 167/09) zakwestionowały rozstrzygnięcia organów podatkowych w podobnych sprawach, uznając prawo podatnika do opodatkowania sprzedaży mieszkania wraz z miejscem postojowym (garażem) jedną preferencyjną stawką podatku właściwą dla lokalu mieszkalnego.

W świetle orzecznictwa należy uznać, że opodatkowywanie odrębnymi stawkami sprzedawanych lokali mieszkalnych oraz pomieszczeń do nich przynależących (garaży, miejsc postojowych, piwnic) jest praktyką nieprawidłową. Deweloperzy powinni więc w takim wypadku stosować jedną obniżoną stawkę (7 proc.) w stosunku do przedmiotu sprzedaży, którym jest mieszkanie wraz z pomieszczeniem przynależącym.

Pamiętajmy jednak, że dotyczy to sytuacji, w której pomieszczenie przynależące sprzedawane jest wraz z lokalem mieszkalnym na podstawie jednej umowy sprzedaży (jednego aktu notarialnego) i nie może być odsprzedane oddzielnie. W innym wypadku pomieszczenie przynależące będzie stanowiło odrębny lokal o charakterze użytkowym, a jego sprzedaż będzie podlegać opodatkowaniu stawką w wysokości 22 proc.

W sprawie opodatkowania garaży i miejsc postojowych wypowiedziało się samo Ministerstwo Finansów w piśmie z 13 maja 2008 r. stanowiącym odpowiedź na interpelację poselską.

Wynika z niego jednoznacznie, że dostawa garaży i miejsc postojowych w garażu wielostanowiskowym (przy zastosowaniu różnych form prawnych, m.in. poprzez sprzedaż ułamkowej części płyty garażowej ze wskazaniem miejsca parkowania) podlega opodatkowaniu stawką VAT w wysokości 22 proc.

Nic zatem dziwnego, że deweloperzy, nie chcąc się narazić organom podatkowym, oddzielnie opodatkowują sprzedaż mieszkań i garaży, miejsc postojowych, piwnic czy też innych pomieszczeń związanych z lokalem mieszkalnym, stosując przy tym różne stawki podatkowe.

źródło - [Rzeczpospolita - Nieruchomości z dnia 03-12-2009]