Stawiając budynek bez pozwolenia na budowę, musisz się liczyć z tym, że prawo budowlane, niezależnie od postępowania legalizacyjnego, przewiduje odpowiedzialność karną inwestora dopuszczającego się samowoli

Rozmowa z Mateuszem Grabcem z kancelarii Baker & McKenzie:

Rz: Jak zalegalizować dziś fragment domu nadbudowany bez pozwolenia na budowę? Co ma największe znaczenie, aby inwestorowi się to udało: zakres prac wykonanych bez pozwolenia, czas samowolnej budowy?

Mateusz Grabiec: Nadzór budowlany w przypadku nielegalnych robót w postaci nadbudowy domu ma obowiązek stosować procedurę legalizacyjną. Może ona być wszczęta na wniosek inwestora, np. w formie oświadczenia o terminie zakończenia budowy (robót budowlanych wykonanych bez pozwolenia na budowę) albo z urzędu w wyniku dokonanych czynności kontrolnych i nadzorczych.

Fundamentalne znaczenie dla możliwości zalegalizowania samowoli budowlanej, w tym przypadku nadbudowania bez pozwolenia na budowę fragmentu domu, jest łączne spełnienie dwóch podstawowych warunków: zgodności samowoli z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz zgodności samowoli z przepisami techniczno-budowlanymi w zakresie umożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego do stanu zgodnego z prawem.

Zakresu pierwszego z tych warunków dotyczy wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 21 września 2009 r. Natomiast czas wykonania samowoli ma znaczenia o tyle, że obecnie obowiązującego prawa budowlanego nie stosuje się do obiektów, których budowa została zakończona przed dniem jego wejścia w życie, tj. przed 1.01.1995 r., lub w stosunku do których przed tym dniem zostało wszczęte postępowanie administracyjne. W takich przypadkach stosuje się przepisy poprzedniej ustawy.

Co dokładnie zmienił wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 21 września 2009 r.?

Ten wyrok Trybunału Konstytucyjnego dotyczy pierwszego z podstawowych warunków postępowania legalizacyjnego, tj. zgodności konkretnej budowy z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w przypadku samowoli budowlanej polegającej na wybudowaniu obiektu budowlanego bez wymaganego zgłoszenia bądź pomimo wniesienia sprzeciwu przez właściwy organ.

Na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jest to stwierdzane za pomocą zaświadczenia o zgodności z planem, w pozostałych wypadkach zgodność z ogólnym porządkiem planistycznym stwierdza decyzja o warunkach zabudowy. W tym drugim przypadku skutkiem wyroku jest usunięcie wymogu dysponowania przez inwestora ostateczną decyzją o warunkach zabudowy już w dniu wszczęcia postępowania rozbiórkowego.

Warto dodać, że w odniesieniu o samowoli budowlanej polegającej na wybudowaniu obiektu budowlanego bez wymaganego pozwolenia na budowę Trybunał orzekł o niekonstytucyjności wymogu legitymowania się przez inwestora ostateczną decyzją o warunkach zabudowy w dniu wszczęcia postępowania legalizacyjnego w wyroku z 20.12.2007 r. W następstwie tego wyroku dokonano później odpowiedniej nowelizacji prawa budowlanego. Treść i skutki prawne obu orzeczeń są bardzo zbliżone.

Wyrok poprawił więc sytuację tych, którzy dokonali samowoli budowlanej na terenie bez miejscowego planu zagospodarowania?

W praktyce wyroki Trybunału z 20.12.2007 r. i 21.09.2009 r. w dużej mierze w ogóle uczyniły możliwą legalizacje samowoli budowlanych położonych na terenach nieobjętych miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego. W większości przypadków bowiem inwestorzy, dokonując budowy bez wymaganego pozwolenia, zgłoszenia lub mimo zgłoszenia przez organ sprzeciwu, nie dysponowali również uzyskaną wcześniej ostateczną decyzją o warunkach zabudowy.

W takich sytuacjach, przed wydaniem wskazanych wyroków TK, obowiązku orzeczenia rozbiórki nie wykluczało nawet wykazanie przez inwestora w postępowaniu legalizacyjnym zgodności budowy z przepisami planistycznymi. Stan ten uległ zmianie wraz z uchyleniem wymogu posiadania przez inwestora ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy już w dniu wszczęcia postępowania legalizacyjnego.

Pamiętać jednak należy, że mimo wskazanej liberalizacji przepisów cały czas istnieje po stronie inwestora obowiązek dostarczenia dokumentacji legalizacyjnej, w tym ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy w ograniczonym czasowo terminie. Odnośnie do przypadków legalizacji robót budowlanych wykonanych bez wymaganego zgłoszenia lub mimo zgłoszenia przez organ sprzeciwu termin ten wynosi 30 dni od wydania przez organ odpowiedniego postanowienia.

A jeśli już nadzór budowlany odmówił legalizacji, to jak wznowić postępowanie?

Trybunał podkreślił, że rezultaty wyroku z 21.09.2009 r. mają wpływ nie tylko na przyszłe postępowania rozbiórkowe i legalizacyjne, lecz odnoszą się także do spraw zakończonych i będących w toku. Według kodeksu postępowania administracyjnego można żądać wznowienia postępowania w przypadku, gdy Trybunał Konstytucyjny orzekł o niezgodności aktu normatywnego z konstytucją, umową międzynarodową lub z ustawą, na podstawie której została wydana decyzja.

W takiej sytuacji skargę o wznowienie wnosi się w terminie jednego miesiąca od dnia wejścia w życie orzeczenia do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego, który wydał w sprawie decyzję w pierwszej instancji.

Natomiast w przypadku, gdy inwestor od negatywnej decyzji legalizacyjnej wniósł skargę do sądu administracyjnego, wykluczona jest możliwość wszczęcia postępowania wewnątrzadministracyjnego mającego na celu zmianę lub uchylenie decyzji objętej kontrolą sądu. Wyrok Trybunału powinien jednak zostać uwzględniony przez sąd administracyjny. Warto pamiętać, że możliwość wznowienia postępowania na podstawie wyroku z 21.09.2009 r. ogranicza się do przypadków, w których organ odmówił legalizacji budowy wzniesionej bez wymaganego zgłoszenia lub mimo zgłoszenia przez organ sprzeciwu ze względu na niedysponowanie przez inwestora ostateczną decyzją o pozwoleniu na budowę w chwili wszczęcia postępowania rozbiórkowego.

Jakie opłaty wiążą się z legalizacją?

Należy pamiętać, że jednym z warunków zalegalizowania samowolnie wzniesionego obiektu jest wniesienie opłaty legalizacyjnej. Sposób obliczenia jej wysokości określają przepisy prawa budowlanego.

W przypadku legalizacji budowy wzniesionej bez wymaganego pozwolenia na budowę do opłaty legalizacyjnej stosuje się przepisy dotyczące kar za odstępstwa od projektu budowlanego, z tym że stawka opłaty podlega pięćdziesięciokrotnemu podwyższeniu.

Karę stanowi iloczyn stawki opłaty, współczynnika kategorii obiektu budowlanego i współczynnika wielkości obiektu budowlanego. Stawka opłaty wynosi 500 zł, natomiast kategorie obiektów, współczynnik kategorii obiektu oraz współczynnik wielkości obiektu określa załącznik do ustawy.

Na przykład: dla budynku jednorodzinnego opłata legalizacyjna wyniesie 50 000 zł. W przypadku legalizacji budowy wzniesionej bez zgłoszenia lub mimo zgłoszenia przez organ sprzeciwu wysokość opłaty jest z góry określona i wynosi zależnie od rodzaju budowy 2500 zł albo 5000 zł.

>> Przepisy prawa budowlanego ograniczają zakres określenia „samowola budowlana” do trzech sytuacji:

– budowy obiektu budowlanego (m.in. budynku wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi) bez wymaganego pozwolenia

– bez zgłoszenia

– lub mimo zgłoszenia przez organ sprzeciwu.

>> W innych przypadkach mamy do czynienia z procedurą naprawczą.

>> Pojęcie „budowy” na gruncie prawa budowlanego, poza wykonywaniem obiektu budowlanego, oznacza również jego odbudowę, rozbudowę albo nadbudowę.

>> Legalizacja dokonana w wyniku wniosku inwestora może mieć pozytywny wpływ na wynik postępowania karnego. Prawo budowlane, niezależnie od postępowania legalizacyjnego, przewiduje odpowiedzialność karną inwestora dopuszczającego się samowoli budowlanej. Jedną z jej przesłanek jest społeczna szkodliwość czynu.

źródło: Baker & McKenzie

Pamiętając o różnicach pomiędzy postępowaniem legalizacyjnym w przypadku legalizacji obiektu wzniesionego bez wymaganego pozwolenia na budowę oraz w przypadku budowy bez wymaganego zgłoszenia lub mimo zgłoszenia przez organ sprzeciwu, możemy wyróżnić następujące etapy legalizacji:

- wszczęcie postępowania – postępowanie legalizacyjne może być wszczęte na wniosek albo z urzędu;

- postanowienie o wstrzymaniu robót – jeżeli powiatowy inspektor nadzoru budowlanego oceni, że budowa jest zgodna z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz przepisami techniczno-budowlanymi w zakresie umożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego do stanu zgodnego prawem, to wydaje postanowienie o wstrzymaniu prowadzenia robót budowlanych, chyba że budowa została już zakończona;

- przedłożenie wymaganej dokumentacji – w postanowieniu o wstrzymaniu prowadzenia robót budowlanych organ dokonuje określenia wymagań i dokumentów niezbędnych do zalegalizowania samowoli budowlanej. W konsekwencji inwestor zamierzający zalegalizować obiekt będzie zobowiązany dostarczyć organowi nadzoru budowlanego odpowiednie dokumenty, m.in. zaświadczenie wójta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo ostateczną decyzję o warunkach zabudowy, cztery egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przez przepisy szczególne oraz oświadczeniem o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;

- ustalenie i wniesienie opłaty legalizacyjnej;

- postanowienie o dokończeniu budowy albo w przypadku legalizacji budowy wzniesionej bez pozwolenia na budowę wydanie decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwoleniu na wznowienie robót albo o zatwierdzeniu projektu budowlanego, jeżeli budowa została zakończona.

źródło: Baker & McKenzie

źródło - [Rzeczpospolita - Nieruchomości z dnia 04-01-2010]