Już wkrótce właściciele będą mogli zawierać umowy najmu nowego typu. Jego główną zaletą ma być łatwe wyeksmitowanie najemcy

„Najem okazjonalny” – to pojęcie jest wszystkim doskonale znane. Do tej pory było to określenie potoczne. Wkrótce pojawi się w prawie jako nowy rodzaj najmu. Reguluje to ustawa o ochronie praw lokatorów (DzU z 2004 r. nr 281, poz. 2783 z późn. zm.). W ostatni piątek prezydent podpisał nowelizację tej ustawy. Lada dzień powinna zostać opublikowana w Dzienniku Ustaw. Przepisy dotyczące najmu wejdą w życie 14 dni od publikacji, czyli jeszcze w styczniu, natomiast przepisy podatkowe obowiązują już od 1 stycznia 2010 r.

Właściciele i najemcy, którzy w tej chwili mają zawarte umowy, nie muszą się obawiać utrudnień. Stare umowy pozostaną ważne. Pojawi się tylko dla nich wybór: będą mogli skorzystać z nowych przepisów lub nie. Właściciel będzie mógł więc kontynuować umowę lub w porozumieniu z najemcą zawrzeć nową. Po wygaśnięciu starej umowy następną będzie można podpisać na nowych zasadach.

Uwaga! Nowy typ umów jest przewidziany tylko dla osób fizycznych, które nie prowadzą działalności gospodarczej w dziedzinie wynajmu mieszkań. Umowę będą mogły zawierać tylko na czas określony, maksymalnie na dziesięć lat, z możliwością ponownego jej zawarcia. Nie będzie miała znaczenia liczba posiadanych lokali. Dla każdego mieszkania właściciel uzyska prawo zawarcia takiej umowy. Do umowy trzeba będzie dołączyć dwa oświadczenia oraz podać adres lokalu, do którego będzie można przymusowo przekwaterować lokatora (więcej obok w ramkach).

Jej główna zaleta to możliwość skorzystania z szybkiej ścieżki egzekucji. Zasada jest taka, że umowa ulegałaby rozwiązaniu po upływie terminu, na jaki została zawarta, albo po upływie okresu wypowiedzenia. Gdyby się okazało, że lokator na przykład nie reguluje opłat, właściciel może rozwiązać z nim umowę i zażądać opuszczenia lokalu. Jeżeli lokator zlekceważy żądanie i się nie wyprowadzi, komornik będzie zmuszony przenieść go pod wskazany adres. Wcześniej jednak, bo w chwili podpisywania umowy najmu, lokator będzie wyrażał zgodę na dobrowolne poddanie się egzekucji. Mówi o tym art. 777 kodeksu postępowania cywilnego.

Zgodnie z nim, jeżeli najemca nie będzie się stosował do ustaleń umowy, to właściciel będzie mógł zwrócić się do sądu rejonowego, by nadał umowie klauzulę natychmiastowej wykonalności, a co najważniejsze – nie będzie potrzebne do tego żadne postępowanie sądowe ani prawomocny wyrok eksmisyjny. Wystarczy umowa z klauzulą, by iść do komornika. Ten, jeśli zajdzie taka potrzeba, w najbardziej ekstremalnych przypadkach dokona eksmisji na bruk. Do ważności tej umowy niezbędna będzie wizyta w urzędzie podatkowym i rejestracja jej u naczelnika urzędu.

Osoby, które będą wolały zawierać umowy na starych zasadach, będą musiały nadal występować do sądu o eksmisję. W tym przypadku jednak nie ma eksmisji na bruk. Dopóki najemca nie otrzyma lokalu socjalnego albo pomieszczenia tymczasowego, będzie mieszkał w dotychczasowym. Taki stan zazwyczaj trwa latami. Właściciele, którzy czekają na dostarczenie lokalu socjalnego, mogą liczyć na odszkodowanie od gminy.

W tej chwili wielu właścicieli wynajmuje mieszkania, nie przestrzegając przepisów i nie płacąc podatku od najmu. Według danych pochodzących z Ministerstwa Finansów płaci go fiskusowi 133 tys. właścicieli. Szacuje się, że dwa razy tyle tego nie robi, czyli problem dotyczy ok. 250 tys. lokali. I to one tworzą szarą strefę.

Ustawodawca chce zachęcić do wyjścia z niej. Czy to się uda? Czas pokaże. Przy umowie najmu okazjonalnego trzeba bowiem dopełnić formalności, które dla wielu mogą być barierą nie do pokonania.

Niewątpliwie te przepisy stanowią wyłom w ochronie lokatorów przed eksmisją na bruk.

źródło - [Rzeczpospolita - Nieruchomości z dnia 12-01-2010]