Właściciele mieszkań będą mogli eksmitować lokatorów bez uzyskania wyroku sądowego. Wynajmujący lokale nie mogą zmienić automatycznie umów tradycyjnych na najem okazjonalny. Umowa o najem okazjonalny będzie ważna tylko w przypadku zgłoszenia jej w urzędzie skarbowym.

Od dzisiaj właściciele mieszkań i domów mogą wynajmować swoje nieruchomości na podstawie umów o najem okazjonalny. Nowa forma najmu lepiej chroni interesy właścicieli niż jego tradycyjny odpowiednik. A to dzięki temu, że wynajmujący mieszkania będą mogli się zwrócić do komornika o eksmisję uciążliwych lub zalegających z czynszem lokatorów, bez konieczności uzyskania wyroku eksmisyjnego.

– Najem okazjonalny wydaje się korzystny dla właścicieli, gdyż ogranicza możliwość uchylania się lokatorów od eksmisji. Właściciele chętniej zalegalizują transakcje, wiedząc, iż w razie problemów będą mogli bez większych kłopotów rozwiązać umowę i odzyskać lokal, unikając długotrwałej procedury sądowej – mówi Radosław Pluciński, radca prawny z Chałas i Wspólnicy Kancelaria Prawna.

– Dzisiaj najem najczęściej odbywa się w szarej strefie. Zbytnia ochrona lokatorów zniechęca właścicieli do inwestowania w zakup lokali pod wynajem. Najemcy są często bezkarni i wykorzystują luki w prawie, by mieszkać w nim za darmo – mówi Janusz Schmidt z Polskiego Stowarzyszenia Doradców Rynku Nieruchomości.

Przykra rzeczywistość ma zacząć się zmieniać wraz wejściem w życie przepisów o najmie okazjonalnym. Pozwalają one na zawieranie umów z lokatorami na czas oznaczony i nie dłuższy niż 10 lat. Przedmiotem najmu okazjonalnego mogą być tylko lokale służące do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, które nie służą do krótkotrwałego pobytu osób. Mogą to być zarówno mieszkania, pojedyncze pokoje, jak i całe domy jednorodzinne. Umowy nie będą mogły mieć natomiast zastosowania do najmu lokali użytkowych czy pokoi w hotelach i akademikach.

Do zawierania nowego rodzaju umów są uprawnieni tylko właściciele, którzy nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Nie chodzi tutaj jednak wyłącznie o osoby dysponujące prawem własności nieruchomości.

– Zgodnie z przepisami ustawy o ochronie praw lokatorów za właściciela należy uważać wynajmującego lub inną osobę, z którą wiąże lokatora stosunek prawny uprawniający go do używania lokalu. Może nim być więc także osoba posiadająca spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych nie stwarza też przeszkód, aby wynajmowali lokale także członkowie posiadający prawa spółdzielcze lokatorskie. Natomiast jeżeli wynajęcie będzie miało wpływ na wysokość opłat na rzecz spółdzielni, niezbędne jest pisemne powiadomienie spółdzielni – podkreśla Zdzisław Żydak, dyrektor Departamentu Mieszkalnictwa w Ministerstwie Infrastruktury.

Do umowy o najem okazjonalny musi zostać dołączone notarialne oświadczenie przyszłego najemcy, w którym podda się on egzekucji i zobowiąże się do opróżnienia używanego mieszkania w terminie wskazanym przez właściciela. Opłata notarialna za sporządzenie takiego oświadczenia będzie wynosić maksymalnie 1/10 minimalnego wynagrodzenia (w 2010 roku byłoby to więc 132 zł). Do pokrycia opłaty jest zobowiązany najemca.

– Łączy się to z dodatkowym wydatkiem. Powstaje więc pytanie, czy, np. dwóch studentów chcących wynająć kawalerkę będzie zainteresowanych składaniem oświadczenia w formie aktu notarialnego – twierdzi Radosław Pluciński.

Dla swojej ważności umowa o najem okazjonalny powinna zawierać jeszcze wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł on zamieszkać w przypadku eksmisji. Powinno być także dołączone do niej oświadczenie właściciela wskazanego lokalu lub osoby posiadającej do niego inny tytuł prawny o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy. Takie oświadczenie może mieć zwykłą formę pisemną, jednak na żądanie wynajmującego najemca będzie musiał złożyć oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.

Najemcy okazjonalni będą odpowiedzialni za utratę możliwości zamieszkania w innym lokalu. Jeśli dowiedzą się o takiej okoliczności, będą mieli 21 dni na wskazanie innego lokalu i przedstawienie stosownego oświadczenia innego właściciela. W przeciwnym razie będzie groziło im wypowiedzenie umowy i najemcy będą musieli dobrowolnie opuścić lokal. Jeżeli tego nie zrobią, właściciel będzie mógł wystosować pisemne żądanie opróżnienia lokalu. Będzie musiało ono zawierać w szczególności nie krótszy niż 7 dni termin na opuszczenie lokalu. W przypadku bezskutecznego upływu takiego okresu właściciel będzie mógł złożyć do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności dołączonemu do umowy aktowi notarialnemu. Po nadaniu klauzuli przez sąd właściciel będzie mógł się udać z dokumentem do komornika, który usunie z jego mieszkania niesolidnych lokatorów.

Z powodu braku zastosowania większości zapisów ustawy o ochronie praw lokatorów do umów o najem okazjonalny w przypadku takich eksmisji nie będzie obowiązywał m.in. okres ochronny (od 1 listopada do 31 marca). Eksmisję na bruk będzie można stosować także w stosunku do kobiet w ciąży, małoletnich, niepełnosprawnych czy obłożnie chorych.

Jak wyjaśnia Zdzisław Żydak, osoby, które chcą korzystać z cudzych mieszkań na zasadzie najmu okazjonalnego, podejmując świadome decyzje, powinny doskonale wiedzieć, na jakie konsekwencje narażają się w przypadku niedotrzymania warunków umowy. Okoliczność eksmisji bez prawa do innego lokalu może wynikać jedynie z jednoznacznie wyrażonej przez najemcę woli w formie aktu notarialnego. Mimo wprowadzenia przepisów o najmie okazjonalnym, nadal istnieje możliwość wynajmowania mieszkań na podstawie tradycyjnych umów najmu, kiedy najemcy korzystają ze wszystkich zabezpieczeń, jakie daje im ustawa o ochronie praw lokatorów.

200 tys. mieszkań jest obecnie wynajmowa-nych w szarej strefie według szacunków Ministerstwa Infrastruktury

źródło - [Gazeta Prawna - z dnia 28-01-2010]