Wiele osób inwestuje w nieruchomości wierząc, że jest to lepsza lokata kapitału niż akcje, fundusze, czy depozyty bankowe. Nie tylko dlatego, że nieruchomości z biegiem czasu zyskują na wartości, a dochodu z ich sprzedaży nie obciąża tzw. podatek Belki. Dom, mieszkanie czy lokal użytkowy mogą też przynosić niezłe zyski z wynajmu. Oczywiście zarówno przy zbyciu, jak i przy wynajmie nieruchomości, fiskus upomina się o swoją dolę. Jest jednak sposób, by korzystnie rozliczyć najem mieszkania nie pozbawiając się możliwości optymalnego opodatkowania przy jego zbyciu.

 

Ryczałt – proste zasady

Jak opodatkować zyski z najmu? Gdy najem nie jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej podatnik może rozliczać najem w formie zryczałtowanej lub na zasadach ogólnych. Wyłączony jest natomiast podatek liniowy.

Podatek zryczałtowany przewidziany jest dla osób szukających prostych rozwiązań. Cały przychód opodatkowany jest stawką 8,5%. Aby z niej skorzystać należy poinformować urząd skarbowy o wyborze ryczałtu do 20 stycznia lub do dnia rozpoczęcia najmu.

 

Skala - odliczymy koszty

Stosowanie zasad ogólnych do opodatkowania przychodów z najmu wiąże się z koniecznością ich kumulowania z innymi dochodami opodatkowanymi według skali podatkowej, np. z dochodami z pracy. I choć ten sposób rozliczeń wymaga większego zaangażowania podatnika, to jest bardziej elastyczny. Pozwala bowiem, w przeciwieństwie do ryczałtu, pomniejszyć przychód z najmu o amortyzację, wydatki na utrzymanie nieruchomości oraz koszt jej finansowania. Biorąc pod uwagę fakt, że zakup mieszkania często sfinansowany jest kredytem bankowym, rozwiązanie to zyskuje na atrakcyjności, gdyż odsetki można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu.

 

Skala może być lepsza od ryczałtu

No tak – powie ktoś – ale stawka amortyzacyjna dla lokali mieszkalnych wynosi 1,5% rocznie, skutkiem czego podatnik ponosi na tyle niewielkie koszty, że uzyskany po ich odjęciu dochód będzie zbyt wysoki, aby podatek obliczony według skali podatkowej był niższy od 8,5 % ryczałtu. Na pierwszy rzut oka ryczałt wydaje się więc korzystniejszy. W praktyce okazuje się często, że stosowanie zasad ogólnych przy opodatkowaniu najmu prowadzi do pokaźnych oszczędności, a jeśli skorzystamy z indywidualnej stawki amortyzacyjnej możemy wcale nie zapłacić podatku.

 

Amortyzacja na miarę

Ciekawe możliwości daje wynajęcie mieszkanie używanego poprzednio przez przynajmniej 60 miesięcy lub takiego, które podatnik wykańcza lub remontuje na wysoki standard (gdy nakłady na wykończenie lub remont przekraczają 30% wartości początkowej). Spełnienie tych warunków pozwala podatnikowi stosować stawkę amortyzacyjną w wysokości 10% wartości lokalu. Z dużą dozą prawdopodobieństwa można stwierdzić, że łączne koszty - ze względu na wysoką amortyzację - pokryją całość przychodów z najmu. Może nawet powstać strata. Jednak powstanie straty nie jest wcale korzystne i dlatego należy umiejętnie dostosować stawkę amortyzacyjną do uzyskiwanych przychodów.

Stawka 10% jest stawką maksymalną. Podatnik może ją obniżyć dostosowując do wysokości otrzymywanego czynszu.

Oto przykładowe wyliczenie, które wskazuje, że koszty uzyskania przychodów mieszkania nabytego za 300 tys. zł mogą przekraczać 5 tys. złotych. To więcej niż może przynieść czynsz za wynajem tego lokalu.

Cena mieszkania - 300 000,00 zł

Cena wykończenia - 90 000,00 zł

Razem - 390 000,00 zł

Amortyzacja roczna 10% - 39 000,00 zł

Koszty odsetek 6% - 18 000,00 zł

Inne koszty - 3 600,00 zł

Koszty razem - 60 600,00 zł

Koszty miesięcznie - 5 050,00 zł

Skutkiem właściwego planowania i ustalenia odpowiedniej stawki amortyzacyjnej podatnik nie zapłaci prawdopodobnie żadnego podatku dochodowego od najmu przez cały okres amortyzacji lokalu.

Co robić, gdy amortyzacja już się wyczerpie? Najprostszym rozwiązaniem pozwalającym na uniknięcie wysokiego opodatkowania według skali będzie wybór opodatkowania zryczałtowanego.

 

Kiedy można amortyzować według indywidualnej stawki?

W przypadku lokali z drugiej ręki kryterium jest okres używania lokalu przed wprowadzeniem do ewidencji podatnika. Musi on wynosić przynajmniej 60 miesięcy. Dla lokali ulepszonych warunkiem jest poniesienie wydatków na ich ulepszenie przed wprowadzeniem do ewidencji w wysokości co najmniej 30% wartości początkowej.

Najpewniejszym sposobem na udokumentowanie wydatków są faktury. Jednak urzędy skarbowe dopuszczają, aby w przypadku ich braku można oprzeć się na wycenie biegłego. Jest to wynikiem interpretacji art. 22g ust 9 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jednak zanim z tej opcji skorzystamy, warto wystąpić z wnioskiem o wydanie interpretacji podatkowej.

 

Rozliczamy faktycznie otrzymany czynsz

Warto pamiętać, że do przychodów z najmu (pod warunkiem, że nie stanowią one przychodów z działalności gospodarczej) ma zastosowanie tzw. zasada kasowa, zgodnie z którą przychodami są otrzymane przez podatnika w roku kalendarzowym pieniądze, a nie kwoty należne. Bez względu zatem na termin płatności z tytułu umowy najmu, przychód z tego źródła powstaje w momencie faktycznego otrzymania należności. Nie stanowią więc przychodu kwoty, które najemca powinien zapłacić, nawet wówczas, gdy termin zapłaty minął. Jednakże otrzymanie należności z góry za kilka miesięcy skutkuje powstaniem przychodu w całej wysokości w miesiącu otrzymania tej kwoty.

 

Małżonkowie po połowie

Dochodem z najmu i dzierżawy jest różnica pomiędzy przychodem i kosztami poniesionymi w celu uzyskania tego przychodu. Dochody małżonków uzyskiwane z najmu lub dzierżawy przedmiotu objętego wspólnością ustawową stanowią dochód do opodatkowania po połowie u każdego z małżonków, bez względu na to, który z małżonków zawarł umowę najmu, chyba że małżonkowie złożą zgodnie oświadczenie, wskazując, który z nich jest obowiązany do wpłacania całości podatku z tego tytułu. Jednakże, w sytuacji, gdy przedmiot najmu stanowi majątek odrębny jednego z małżonków, osiągnięte z tego źródła dochody stanowią w całości dochód właściciela.

 

Piotr Michalski

 

Doradca Podatkowy

 

źródło - [Rzeczpospolita - Nieruchomości z dnia 17-03-2010]