Czy można rozwiązać umowę użytkowania wieczystego za zgodą obu stron umowy tj. gminy i osoby prawnej?

Tak, przepisy art. 33 ustawy o gospodarce nieruchomościami (ugn) dopuszczają możliwość rozwiązania umowy o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste przed upływem określonego w niej terminu. Nie wynika z nich jednak, że użytkownikowi wieczystemu przysługuje roszczenie o rozwiązanie takiej umowy. Może on wystąpić z taką inicjatywą, lecz gmina nie musi się do jego wniosku przychylić.

Sama może jednak żądać wcześniejszego rozwiązania umowy (na podstawie art. 240 kodeksu cywilnego oraz art. 33 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami ), ale tylko wtedy, gdy wieczysty użytkownik korzysta z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie, w szczególności jeżeli wbrew umowie użytkownik nie wzniósł określonych w niej budynków lub urządzeń. Jeśli użytkownik i gmina zgodzą się na rozwiązanie umowy, to użytkownikowi przysługuje wynagrodzenie za wzniesione przez niego na użytkowanym gruncie lub nabyte na własność budynki i inne urządzenia. Wynagrodzenie powinno być równe wartości tych budynków i urządzeń określonej na dzień wygaśnięcia użytkowania wieczystego wskutek rozwiązania umowy. Pieniądze nie przysługują za budynki i urządzenia wzniesione wbrew postanowieniom rozwiązywanej umowy.

W razie rozwiązania umowy użytkowania wieczystego, użytkownikowi przysługuje zwrot pieniędzy zapłaconych na poczet opłat rocznych, oczywiście tylko za niewykorzystany okres użytkowania wieczystego. Opłaty podlegają waloryzacji, lecz zwrot nie może być wyższy niż wartość prawa użytkowania wieczystego określona na dzień rozwiązania umowy.

Co robić, jeśli gmina nie zgodzi się na rozwiązanie umowy? W doktrynie nie brak na ten temat kontrowersji. Wśród przepisów kodeksu cywilnego o użytkowaniu wieczystym (art. 232-243) nie ma przepisu, który stanowiłby wprost, że użytkownik wieczysty może się zrzec swojego prawa. Na podstawie ugn użytkowania wieczystego zrzec się mogą tylko państwowe lub samorządowe osoby prawne (art. 16 ust. 1 ugn). Jednak w doktrynie dopuszcza się taką możliwość dla innych osób prawnych czy fizycznych. Jako podstawa prawna wskazywany jest m.in. art. 233 kodeksu cywilnego, który użytkownikowi wieczystemu przyznaje prawo rozporządzania użytkowaniem wieczystym. Do czynności polegających na rozporządzeniu prawem należy m.in. zrzeczenie się tego prawa.

Stanowisko to znajduje poparcie w orzecznictwie Sądu Najwyższego (m.in. uchwała z 19 maja 2006 r., sygn. III CZP 26/06, postanowienie z 24 sierpnia 2005 r., II CK 34/05, uchwała z 8 września 1992 r., sygn. III CZP 89/92).

W jednym z orzeczeń (III CZP 26/06) SN stanął na stanowisku, że do zrzeczenia się użytkowania wieczystego zastosować można przez analogię art. 246 k.c. dotyczący zrzeczenia się ograniczonego prawa rzeczowego, np. służebności. Zgodnie z tym przepisem zrzeczenie użytkowania wieczystego będzie skuteczne, jeśli prawo to zostanie wykreślone z księgi wieczystej nieruchomości. SN uznał też, że skoro do ustanowienia użytkowania wieczystego zachowana być musi forma aktu notarialnego (art. 158 w związku z art. 234 i 237 k.c.), to również zrzeczenie się użytkowania wymaga tej formy.

W przypadku zrzeczenia się użytkowania wieczystego użytkownik zrzeka się jednocześnie prawa własności budynków i urządzeń wzniesionych na gruncie, gdyż jest to prawo związane z użytkowaniem wieczystym (art. 235 par. 2 kc). Innymi słowy własność budynku bez własności gruntu możliwa jest tylko wtedy, gdy budynek stoi na gruncie w użytkowaniu wieczystym.

Nie ma natomiast jasności, czy przy zrzeczeniu się swego prawa użytkownik traci automatycznie prawo do wynagrodzenia za pozostawione na gruncie budynki i urządzenia. Art. 33 ugn przewiduje wynagrodzenie tylko w przypadku wygaśnięcia umowy na skutek upływu okresu ustalonego w umowie albo na skutek rozwiązania umowy przed upływem tego okresu. Zrzeczenie nie byłoby zatem podstawą do wysuwania roszczeń o wypłatę wynagrodzenia. Analogicznie należałoby przyjąć w przypadku opłat za niewykorzystany okres użytkowania wieczystego (art. 33 ust. 3a ugn).

źródło - [Rzeczpospolita - Nieruchomości z dnia 19-03-2010]