Część inwestorów chcących zalegalizować gotowy budynek może to zrobić. Część zaś nie ma na to szans. Sądy administracyjne bowiem różnie orzekają

Osoba, która chce uporządkować sytuację prawną budynku (lub innego obiektu budowlanego), musi dostarczyć m.in. inspektorowi nadzoru budowlanego decyzję o warunkach zabudowy. Taki wymóg dotyczy tylko inwestycji położonych na terenie, dla którego nie uchwalono miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Tymczasem okazuje się, że w praktyce są z tym często kłopoty. Gminy nie chcą bowiem wydawać warunków zabudowy. Chodzi konkretnie o obiekty, które zostały już zrealizowane. Sprawy zaś nie ułatwiają wojewódzkie sądy administracyjne, wydając różne wyroki.

Tak np. WSA z Wrocławia (sygn. II SA/Wr 595/09) uważa, że ustawodawca nie wprowadził zakazu wydawania takich decyzji w wypadku zrealizowanych obiektów. Powołuje się przy tym na wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 20 grudnia 2007 r. (sygn. P 37/06). Dotyczył on przepisu, który wymagał, by decyzja o warunkach zabudowy była ostateczna w dniu rozpoczęcia postępowania legalizacyjnego. Przepis w tym zakresie został uznany za niekonstytucyjny. W uzasadnieniu zaś TK dokonał analizy prawnej dotyczącej tej decyzji. Stwierdził, że warunki zabudowy nie mają charakteru konstytutywnego (tj. nie tworzą prawa), ale jedynie informacji urzędniczej o tym, jaki obiekt i pod jakimi warunkami inwestor może zrealizować na danym terenie.

Odmiennego zdania jest WSA z Rzeszowa (sygn. II SA/Rz 931/09). W uzasadnieniu swojego orzeczenia wyjaśnia, że decyzja ustalająca warunki zabudowy musi wyprzedzać realizację inwestycji wskazanej we wniosku inwestora. Kwestia zagospodarowania określonej przestrzeni jest bowiem etapem wstępnym, tj. poprzedzającym realizację stosownych robót budowlanych. Takie stanowisko – argumentuje rzeszowski sąd – jest zgodne z dotychczasowym orzecznictwem (WSA powołuje się na liczne wyroki, w tym Naczelnego Sądu Administracyjnego o sygn. II OSK 1401/07).

To prawda, że przez lata w tym kierunku szło orzecznictwo sądów administracyjnych – zauważa WSA z Poznania (sygn. II SA /Po 363/09). Niemniej pogląd ten trzeba zweryfikować. Gdy bowiem brak miejscowego planu, inwestor może wykazać w postępowaniu legalizacyjnym (poprzez uzyskanie warunków zabudowy), że obiekt budowlany został postawiony na terenie, na którym dopuszczalna jest tego typu zabudowa. Sąd poznański podkreśla ponadto, że żaden z przepisów ustawy o planowaniu nie uzależnia wydania warunków zabudowy od tego, czy obiekt został zrealizowany czy jeszcze nie.

zrodlo - [Rzeczpospolita - Nieruchomosci z dnia 19-04-2010]