O umowie sprzedaży z wyłączeniem przeniesienia własności rozmawiamy z notariusz Joanną Gregułą

Jak to możliwe, że nabywca mieszkania płaci za jego sprzedaż, wprowadza się do niego, ale nie jest jego właścicielem? Z kolei sytuacja sprzedającego jest taka, jakby zjadł ciastko i miał ciastko...

Zgodnie z definicją zaproponowaną przez ustawodawcę w art. 535 kodeksu cywilnego sprzedaż polega na tym, że sprzedający zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i cenę zapłacić. Zasadą rządzącą instytucją przeniesienia własności zaproponowaną przez polskiego ustawodawcę jest jednak tzw. podwójny skutek umów przenoszących własność. Ustawodawca wyposażył każdą umowę sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania Nieruchomosci lub inną umowę zobowiązującą do przeniesienia własności rzeczy w skutek rzeczowy przenoszący własność. Tak więc, z zasady każda umowa sprzedaży nieruchomosci, będąca w swej istocie zobowiązaniem do przeniesienia własności jednocześnie własność tę przenosi.

Ustawodawca pozostawił jednak stronom szeroką swobodę w tym względzie. Otóż wola stron – także przepis ustawy - może ów skutek rzeczowy wyłączyć. W takim wypadku wykonanie zobowiązania do przeniesienia własności wymaga zawarcia drugiej umowy tj. umowy przenoszącej własność - czystej umowy rozporządzającej.

W praktyce obrót cywilnoprawny odbywa się głównie poprzez zawieranie umów o skutku zobowiązująco-rozporządzającym, jednakże coraz częściej zdarzają się sytuacje, gdy strony decydują się na zawarcie umowy jedynie zobowiązującej do przeniesienia własności z uwagi na to, że wywiera ona inne skutki między nimi niż umowa przedwstępna. Wielokrotnie zawarcie umowy zobowiązującej wynika wprost z przepisów ustawy, np. ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, czy ustawy o gospodarce nieruchomościami, gdy przeniesienie własności nieruchomości możliwe jest dopiero w przypadku, gdy uprawniony podmiot np. Agencja Nieruchomości Rolnych, czy gmina nie skorzysta z przysługującego z ustawy prawa pierwokupu.

Co właściwie nabywa kupujący w wyniku zawarcia umowy zobowiązującej do przeniesienia własności?

Zarówno kupujący, jak i sprzedający na podstawie takiej umowy nabywają roszczenia o przeniesienie własności, które w przypadku, gdy strony nie zechcą dobrowolnie zawrzeć umowy przenoszącej własność mogą być dochodzone na drodze sądowej.

To tak samo jak w przypadku umowy przedwstępnej sprzedaży. Dlaczego zatem istnieją dwa rodzaje umowy o tym samym skutku?

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości różni się zasadniczo od umowy sprzedaży o wyłącznie zobowiązaniowym charakterze. Umowa przedwstępna, czy to sprzedaży nieruchomości czy ruchomości, to umowa o charakterze czysto zobowiązaniowym, przez którą jedna ze stron lub obie strony zobowiązują się zawrzeć w przyszłości określoną umowę. Mówi o niej art. 389 k.c. Umowa przedwstępna zobowiązuje do zawarcia w przyszłości określonej umowy zobowiązującej lub umowy zobowiązująco-rozporządzającej. Można więc powiedzieć, że jest ona o jeden etap wcześniejsza. Tak jak umowa, która nazwaliśmy obligacyjną zobowiązuje do zawarcia umowy rozporządzającej, tj. przenoszącej własność, tak umowa przedwstępna to umowa zobowiązująca do zawarcia w przyszłości bądź takiej umowy obligacyjnej, bądź umowy - co będzie zasadą - o podwójnym skutku. Należy pamiętać o zasadniczej różnicy wypływającej z terminów przedawnienia określonych dla dochodzenia roszczeń z umowy przedwstępnej i umowy zobowiązującej. W pierwszym przypadku to jeden rok, a w drugim - dziesięć lat.

Czy można w umowie zobowiązującej zastrzec, że wykonanie zobowiązania, czyli zawarcie umowy przenoszącej własność, nastąpi po wielu latach? To bardzo długi „okres przejściowy”.

Określenie, na jak długo odroczone zostanie przeniesienie własności wynika wyłącznie z woli stron. Może to wypływać z potrzeby odroczenia terminu zawarcia umowy przeniesienia własności, a powody mogą być różne. Np. konieczność zgromadzenia kapitału czy uzyskania kredytu bankowego. Powodem odroczenia może być również konieczność zgromadzenia przez sprzedającego określonych dokumentów, które bądź to będą niezbędne do przeniesienia własności, bądź też zapewnią nabycie nieruchomości przez kupującego w stanie prawnym dla niego bezpiecznym, np. gdy z księgi wieczystej zostaną już wykreślone wpisane tam obciążenia, bądź umożliwią realizację określonych planów gospodarczych - np. uzyskanie wcześniejszej decyzji o warunkach zabudowy terenu.

A czym jest kwota, którą na tym etapie kupujący zapłaci za mieszkanie? Czy to cena, czy może coś w rodzaju zaliczki lub zadatku?

Kwota świadczona przy zawarciu tej umowy jest ceną, choć można także przy umowie zobowiązującej wprowadzić dodatkowe zastrzeżenie umowne, jakim jest zadatek, z pełnymi konsekwencjami, co do jego skutków. Podobnie mogą postanowić, aby wydanie nieruchomości nastąpiło zaraz po podpisaniu umowy zobowiązującej, a nie dopiero po przeniesieniu własności.

Nie zapominajmy jednak, że forma umowy zobowiązującej jest ewidentnie jedynie „stadium przejściowym” prowadzącym do przeniesienia własności i nie ma wpływu na cenę nieruchomości. Sprzedający nie może przed przystąpieniem do zawarcia umowy przenoszącej własność żądać więcej niż wynika to z umowy zobowiązującej.

Jaka jest pozycja prawna nabywcy, który zyskuje prawo do zamieszkania w lokalu za który zapłacił, ale nie jest jego właścicielem?

Jeżeli stron nie łączy inny stosunek prawny co do korzystania z przedmiotu umowy przez kupującego np. najem czy użyczenie, to należy uznać, że nabywca jest posiadaczem nieruchomości jako tzw. dzierżyciel.

Dzierżenie, podobnie jak posiadanie jest sposobem sprawowania faktycznego władztwa nad rzeczą. Rzeczą można władać jak właściciel i tak nią włada tzw. posiadacz samoistny, którym oczywiście najczęściej będzie sam właściciel. Ale można też władać rzeczą jak najemca, dzierżawca lub uprawniony z tytułu innego prawa, z którym wiąże się faktyczne władztwo nad rzeczą (tak włada rzeczą tzw. posiadacz zależny), ale możliwe jest także faktyczne władanie rzeczą za kogoś innego i to właśnie jest dzierżenie. Zatem uprawniony z umowy przedwstępnej czy zobowiązującej, któremu zobowiązany do zbycia rzecz udostępnił do korzystania, jest dzierżycielem tej rzeczy.

Dzierżyciel korzysta z tzw. ochrony własnej, określonej przez przepisy art. 343 k.c. W związku z nowelizacją kodeksu cywilnego i dodaniem do niego art. 343(1) pojawiło się jednak pytanie, czy korzysta on także z tzw. ochrony sądowej, która w pozostałych przypadkach, nie dotyczących władania lokalem, przysługuje tylko posiadaczowi. Jest to sporne w doktrynie, ale można spotkać poglądy przyznające tę ochronę dzierżycielowi. Jeśli tak chcemy rozumieć ten przepis, to należy stwierdzić, że dzierżycielowi przysługuje przeciwko właścicielowi ochrona z art. 344 k.c. - przysługuje mu więc roszczenie o przywrócenie stanu poprzedniego i o zaniechanie naruszeń, którego może skutecznie dochodzić przed sądem.

Nie sposób oprzeć się wrażeniu, że taka transakcja może być niebezpieczna. Jakie są wady wyłączenia z umowy sprzedaży skutku rozporządzającego, tj. przeniesienia własności?

Zawarcie umowy sprzedaży z wyłączeniem przeniesienia własności przede wszystkim uniemożliwia dokonanie wpisu własności w księdze wieczystej na rzecz nabywcy. Nabywca może jednak złożyć wniosek do księgi wieczystej o wpis roszczenia wynikającego z umowy zobowiązującej. Jeżeli strony poprzestaną na uregulowaniu swoich stosunków prawnych dotyczących sprzedaży nieruchomości jedynie poprzez umowę zobowiązującą, to muszą liczyć się z konsekwencjami takiego stanu rzeczy. Nabywca nie będzie mógł zaciągnąć kredytu na nabycie nieruchomości, jeżeli nie dojdzie do zawarcia umowy przenoszącej własności, gdyż dopiero wówczas bank uruchomi kredyt i przeleje środki finansowe na konto sprzedawcy. Strony muszą wziąć pod uwagę także zdarzenia losowe np. śmierć jednej ze stron w okresie między umową zobowiązującą, a umową przenoszącą własność. Oczywiście prawa i roszczenia wynikające z umowy zobowiązującej wchodzą do spadku, ale strony muszą liczyć się z płynącymi z tego utrudnieniami (stwierdzenie nabycia spadku, uregulowanie podatku spadkowego, konieczność dochodzenia zawarcia umowy przenoszącej własność drogą sądową w przypadku braku woli spadkobierców do dobrowolnego podpisania takiej umowy). Może także zdarzyć się, że sprzedający zaciągnie zobowiązanie, którego skutkiem będzie prowadzenie przez wierzyciela egzekucji z nieruchomości, której własność nie została formalnie na nabywcę przeniesiona, można także wyobrazić sobie obciążenie takiej nieruchomości hipoteką przymusową (długi alimentacyjne, grzywny sądowe itp.). Nie zajdzie raczej wypadek, by powstała hipoteka umowna, bo banki lub inne instytucje udzielające kredytów badają dokładnie stan księgi wieczystej ubiegającego się o kredyt (oczywiście nabywca musi zadbać o elementarne zabezpieczenie swoich praw poprzez wpis roszczenia w księdze wieczystej). Pamiętajmy także o nowych przepisach o upadłości konsumenckiej.

Nie tylko po stronie sprzedającej mogą powstać niebezpieczeństwa dla nabywcy. Może także zdarzyć się sytuacja odwrotna, zwłaszcza gdy nabywca, który objął przedmiot umowy w posiadanie nie reguluje na bieżąco zobowiązań wobec dostawcy prądu gazu wody itp.. W umowie strony winny jasno określić kto ponosi koszty utrzymania lokalu (zwykle nabywca) i wówczas zbywca powinien być zwolniony z odpowiedzialności z tego tytułu. Dotyczy to oczywiście stron umowy, a nie wierzycieli - z reguły dostawców mediów, których zagadnienie to nie interesuje i będą dochodzili zapłaty zaległych świadczeń od sprzedającego, który jest stroną umowy z nimi zawartej.

Jakie inne zabezpieczenia, oprócz wpisu roszczenia w księdze wieczystej, wynikającego z umowy zobowiązującej, mogą zastosować strony tej umowy ?

Przede wszystkim mogą odroczyć termin zapłaty ceny lub znaczącej jej części do umowy przeniesienia własności. Jeśli zbywca na to nie wyraża zgody, to można zastanowić się nad ustanowieniem hipoteki kaucyjnej zabezpieczającej zwrot ceny (ewentualnie także podwójnego zadatku) na wypadek gdyby do zawarcia umowy przeniesienia własności nie doszło z przyczyn leżących po stronie sprzedającej.

Pamiętać należy, że dochodzenie roszczeń jest czasochłonne i kosztowne. Stąd konkluzja: dbajmy o to, aby w sytuacjach, gdy jest to prawnie możliwe zawierać umowy o skutkach zobowiązująco - rozporządzających, natomiast w przypadku, gdy przepisy prawa lub uzgodnienie między stronami prowadzą do konieczności zawarcia umowy o skutku wyłącznie zobowiązującym, postarajmy się jasno określić warunki i termin zawarcia umowy przeniesienia własności korzystając z wszelkich możliwych zabezpieczeń. Ponadto zawarcie umowy wyłączającej skutek rozporządzający nie może prowadzić do obejścia prawa.

zrodlo - [Rzeczpospolita - Nieruchomosci z dnia 07-05-2010]