Idąc po pieniądze do banku, musimy precyzyjnie określić, na czym nam zależy. Może się bowiem okazać, że zamiast kredytu hipotecznego z oprocentowaniem 5,9 proc. rocznie otrzymamy ofertę pożyczki hipotecznej za 7,70 proc. w skali roku. Jak to możliwe?

Rz: Czytelnik twierdzi, że poszedł po kredyt hipoteczny, a dostał ofertę pożyczki hipotecznej, która okazała się mniej korzystna. Czym się różni kredyt hipoteczny od pożyczki hipotecznej?

Michał Krajkowski: Podstawowa różnica między kredytem hipotecznym a pożyczką hipoteczną wiąże się z ich przeznaczeniem. Kredyt hipoteczny może być wydatkowany jedynie na cele mieszkaniowe. Na przykład pieniądze pochodzące z kredytu mogą zostać wykorzystane na zakup, budowę, a także remont kredytowanej nieruchomosci. Cel takiego kredytu jest ściśle zapisany w umowie, dlatego klient przyznaną kwotę może zagospodarować jedynie w sposób, do którego się zobowiązał, zaciągając dług.

Jeśli natomiast chcemy uzyskać od banku środki, które nie zostaną przeznaczone na cele mieszkaniowe, to wtedy do dyspozycji mamy pożyczkę hipoteczną. Ta może zostać przeznaczona na finansowanie dowolnego celu. Stąd otrzymane środki klient może wykorzystać na kupno telewizora czy mebli, a także na wakacje.

A co łączy te dwie oferty banków?

Forma zabezpieczenia spłaty w postaci ustanowienia hipoteki na nieruchomosci. Jednak aby uzyskać pożyczkę hipoteczną, musimy już posiadać nieruchomość. Natomiast w przypadku kredytu przeznaczonego na zakup mieszkania lub domu hipoteka może być ustanowiona na nieruchomości nabywanej.

Reasumując, kredyt hipoteczny jest dla tych, którzy nie mają mieszkania i chcą je kupić, podczas gdy pożyczka hipoteczna jest dostępna jedynie dla osób, które posiadają już własne cztery kąty.

Kiedy lepiej skorzystać z kredytu hipotecznego? Co zyskujemy w porównaniu z ofertą pożyczki hipotecznej?

Między kredytem a pożyczką zasadniczą różnicę stanowi cena, jaką trzeba zapłacić za pożyczenie pieniędzy. Marże i oprocentowanie pożyczki hipotecznej są średnio wyższe o ok. 2,50 – 3,00 pkt proc. niż w przypadku kredytu hipotecznego przeznaczonego na cele mieszkaniowe. Kolejną różnicą jest okres kredytowania. Część banków udziela pożyczek hipotecznych na krótsze okresy niż w przypadku kredytów mieszkaniowych. A trzeba pamiętać, że długość okresu kredytowania ma wpływ na zdolność kredytową i wysokość płaconej raty.

O ile np. Allianz kredytu mieszkaniowego gotowy jest udzielić nawet na 50 lat, to pożyczki hipotecznej już tylko na 20 lat. Podobnie jest w DnB Nord – kredyt hipoteczny da na 45 lat, a pożyczkę hipoteczną na 25 lat (więcej przykładów w tabeli obok – red.).

A na czym polegają różnice, jeśli chodzi o wymagany wkład własny?

W przypadku pożyczek hipotecznych banki z reguły nie udzielają ich na 100 procent wartości nieruchomości, która jest zabezpieczeniem. Wskaźnik LTV – określający stosunek wartości kredytu do wartości zabezpieczenia – jest niższy dla pożyczki niż przy kredycie mieszkaniowym.

I tak np. wspomniany już Allianz w ramach kredytu hipotecznego pożyczy nawet 105 proc. wartości nieruchomości, podczas gdy w przypadku pożyczki hipotecznej będzie to już tylko 50 proc. wartości mieszkania czy domu. Z kolei w Millennium dostaniemy kredyt hipoteczny na 100 proc. wartości nieruchomości, a w przypadku pożyczki hipotecznej byłoby to już tylko 70 proc. (więcej przykładów w tabeli obok – red.).

Jakie nieruchomości banki przyjmują jako zabezpieczenie pożyczki, a jakie raczej odrzucą i dlaczego?

Jeśli chodzi o rodzaj nieruchomości, to nie ma specjalnych różnic między pożyczką hipoteczną a kredytem przeznaczonym na cele mieszkaniowe.

W obu przypadkach musi to być nieruchomość w dobrym stanie technicznym i oczywiście bez wad prawnych.

Jakie pułapki czyhają na tych, którzy zdecydują się obciążyć hipotekę mieszkania lub domu, pożyczając pieniądze na samochód?

Może to rodzić pewne komplikacje w przyszłości, kiedy klient będzie chciał np. zaciągnąć kredyt na remont tej obciążonej nieruchomości lub ponownie dokonać na niej zabezpieczenia zaciąganego kredytu. W sytuacji gdy jest tam już wpisana hipoteka, żaden inny bank nie ustanowi swojej hipoteki na drugim miejscu.

Kiedy na remont bardziej się opłaca wziąć pożyczkę hipoteczną zamiast tzw. szybkiej pożyczki z ROR?

Praktycznie zawsze taniej będzie zaciągnąć kredyt hipoteczny z przeznaczeniem na remont, niż się zadłużać w ROR czy zaciągać zwykłą pożyczkę gotówkową. Kredyt hipoteczny jest niżej oprocentowany i płacimy niższą prowizję za jego przyznanie. Co prawda, pojawiają się koszty dodatkowe, takie jak opłaty sądowe związane z wpisem hipoteki (200 zł), i ewentualnie konieczność wykonania wyceny nieruchomości, ale korzyści w postaci niższych odsetek skutecznie tę różnicę niwelują.

Pewną niedogodnością jest także dłuższy czas uzyskania kredytu hipotecznego. Cały proces – od złożenia wniosku do wypłaty środków – zajmuje minimum kilkanaście dni, ale remont z reguły planowany jest z wyprzedzeniem, więc czas uzyskania środków nie jest z pewnością najistotniejszy.

zrodlo - [Rzeczpospolita - Nieruchomosci z dnia 10-05-2010]