Osoby, które kupiły mieszkanie ze zniżką, mogą je zbyć przed upływem 5 lat od zawarcia umowy. Warunkiem jest przeznaczenie uzyskanych w ten sposób pieniędzy na cele mieszkaniowe. Gmina nie może żądać zwrotu różnicy w cenie przy zakupie lokalu spółdzielczego własnościowego.

W wielu miastach najemcy mieszkań komunalnych mogą wykupić je na własność już za kilka tysięcy złotych. Wszystko dzięki temu, że gminy udzielają przy tej okazji nawet 99-proc. bonifikat. Korzystny zakup staje się jednak dla wielu nowych właścicieli problemem. W sytuacji, gdy sprzedadzą mieszkania przed upływem 5 lat od podpisania aktu notarialnego z gminą, niektóre urzędy bezpodstawnie upominają się o zaoszczędzone wcześniej pieniądze. Nie ma dla nich znaczenia, że zostały one przeznaczone na cele mieszkaniowe.

– Na początku 2010 r. wykupiłem od gminy mieszkanie komunalne z bonifikatą. Zaraz po tym je sprzedałem, a uzyskane w ten sposób pieniądze przeznaczyłem na zakup mieszkania spółdzielczego własnościowego. Gmina zażądała ode mnie natychmiast zwrotu ponad 100 tys. zł – pisze do „DGP” mieszkaniec Legnicy.

Według argumentacji Wydziału Gospodarki Nieruchomościami Urzędu Miasta Legnica zakup spółdzielczego prawa własnościowego do lokalu nie jest spełnieniem ustawowych warunków pozwalających na uniknięcie konieczności zwrotu bonifikaty udzielonej przy wykupie mieszkania komunalnego. Według interpretacji gminy ustawa wymaga przeznaczenia środków na zakup nieruchomości, a więc prawa własności. Nie jest nim z kolei nabycie ograniczonego prawa rzeczowego w postaci prawa spółdzielczego własnościowego.

Ustawa o gospodarce nieruchomościami przewiduje, że nowy właściciel gminnego lokalu może sprzedać go bez obowiązku zwrotu bonifikaty, gdy w ciągu roku przeznaczy uzyskane środki na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystanej na cele mieszkaniowe. Musi to zrobić w ciągu roku od daty sprzedaży.

– Literalnie rzecz ujmując, przepis ten nie wymienia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Sytuacja, kiedy osoba nabywa takie prawo, wypełnia jednak intencje ustawodawcy wprowadzającego pod pewnymi warunkami możliwość wcześniejszej sprzedaży lokalu.

Przepisy mają charakter celowościowy i jest to pomoc obywatelom w zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych – tłumaczy Małgorzata Kutyła, dyrektor departamentu nieruchomości i planowania przestrzennego w Ministerstwie Infrastruktury.

Brak możliwości przeznaczenia pieniędzy na zakup mieszkania spółdzielczego własnościowego prowadziłby do absurdu. Mieszkania spółdzielcze własnościowe stanowią 2 mln spośród ponad 3 mln mieszkań w spółdzielniach.

Prawo spółdzielcze własnościowe formalnie różni się od odrębnej własności tylko tym, że właścicielem nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej jest tutaj spółdzielnia mieszkaniowa, a nie posiadacz prawa. Może on jednak dysponować nim tak samo jak właściciel.

Do niedawna gminy starały się wyegzekwować udzielone wcześniej bonifikaty na podstawie jeszcze innej błędnej interpretacji. 22 października 2007 r. weszły w życie przepisy wprowadzające zasadę, że udzielona zniżka nie przepada w razie późniejszego przeznaczenia pieniędzy na cele mieszkaniowe.

Wiele gmin (przykładowo Wieliczka) twierdziło, że takie przywileje nie dotyczą osób, które podpisały umowę notarialną przed wspomnianą datą.

Osoby, które zaś kupiły od tej gminy mieszkania z udzieloną przez nas bonifikatą, musiały się liczyć z tym, że w razie sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat będą musiały oddać różnicę w cenie.

Urzędnicy powoływali się tutaj na postanowienia aktów notarialnych dotyczących sprzedaży lokali komunalnych, które były zawierane w czasie obowiązywania wcześniejszych przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami.

– Zapominali jednak, że jeżeli powszechnie obowiązujący przepis ustawy coś zmienia, to wchodzi na miejsce postanowień umownych. To się dzieje z mocy prawa – podkreśla profesor Hubert Izdebski z Uniwersytetu Warszawskiego.

Spór niezadowolonych właścicieli z urzędnikami zakończył ostatecznie Sąd Najwyższy. 24 lutego 2010 r. orzekł on, że przepis zwalniający ze zwrotu bonifikaty w przypadku wykorzystania pieniędzy na cele mieszkaniowe ma zastosowanie także do umów sprzedaży lokalu mieszkalnego zawartych w okresie od 22 września 2004 r. do 21 października 2007 r.

2 mln mieszkań mają status spółdzielczego mieszkania własnościowego spośród ponad 3 mln mieszkań spółdzielczych

Podstawa prawna

Ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2004 r. nr 261, poz. 2603 z późn. zm.).

Uchwała Sądu Najwyższego z 24 lutego 2010 r. (sygn. akt III CZP 131/09).

OPINIA

Ryszard Jajszczyk

dyrektor Biura Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych RP

Gminy nie mogą twierdzić, że nabycie spółdzielczego własnościowego prawa nie odpowiada nabyciu lokalu. Wystarczy zastosować tutaj analogię do przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (art. 21 ust. 1 pkt 131 i ust. 25 pkt 1 lit. b). Zawiera ona stwierdzenie, że dochód uzyskany ze sprzedaży lub też przejęcia mieszkania nie podlega podatkowi, jeżeli zostanie przeznaczony na własne cele mieszkaniowe. Nie ma tutaj żadnych ograniczeń co do formy prawnej – zapisy stosuje się zarówno do nabycia spółdzielczego własnościowego prawa, jak i nabycia odrębnej własności lokalu. Jest to problem merytorycznego przygotowania urzędników, którzy wydają tak absurdalne decyzje. Osoby, których one dotknęły, mogą procesować się z gminą w sądzie.

źródło - [Gazeta Prawna z dnia 27-05-2010]