Gdzie szukać informacji o terenach zalewowych, kupując dom lub mieszkanie? Czy wszystkie działki powinny mieć studia ochrony przeciwpowodziowej? Do kogo mieć pretensje i roszczenia po powodzi?

Rz: Jak wybierać działkę pod dom, aby nie być narażonym na powódź? Gdzie szukać informacji, w jakiej dokumentacji o ewentualnych zalaniach wcześniej, nawet wiele lat temu?

Małgorzata Zamorska: Duża część osób, który doświadczyła tegoroczna powódź, miała prawo być przekonana, że takie zjawisko ich nie dotyczy. Przez wiele lat lub nawet dziesiątków lat część obecnie zalanych terenów była bezpieczna, choć położona w tzw. obszarach zagrożonych powodzią. Najnowsze doświadczenia skłonią zatem wiele osób do zapoznania się z wiedzą, która jest dostępna, lecz często lekceważona – do sprawdzenia, które tereny i w jakim stopniu narażone są na powódź lub podtopienia.

Zdecydowana większość obszaru Polski objęta jest studiami ochrony przeciwpowodziowej ustalającymi granice zasięgu wód powodziowych o określonym prawdopodobieństwie występowania oraz kierunki ochrony przed powodzią.

Każdy może się zapoznać z treścią takiego studium oraz mapą z zaznaczonymi obszarami określającymi poziom zagrożenia powodziowego. Dokumenty te są zwykle dostępne również na stronach internetowych właściwych regionalnych zarządów gospodarki wodnej.

Gdy dany region nie ma jeszcze studium, informacji o zagrożeniach można szukać w regionalnych zarządach gospodarki wodnej, w których tworzone są ośrodki koordynacyjno-informacyjne. Można też dowiadywać się w wydziałach ochrony środowiska urzędów gmin, powiatów i województw.

Kto może, kto powinien ocenić ryzyko, czy na danym terenie lepiej nie budować domu, gdyż istnieje możliwość podtopienia? Wiadomo na przykład, gdzie nie budować, bo to teren szkód górniczych...

Obszary, na których istnieje ryzyko powodzi bądź podtopienia, dzielą się w studium ochrony przeciwpowodziowej na dwa rodzaje: obszary bezpośredniego zagrożenia powodzią oraz obszary potencjalnego zagrożenia powodzią.

Pierwsze – to tereny służące przepuszczeniu wód powodziowych, obejmują obszary między linią brzegu a wałem przeciwpowodziowym lub naturalnym wysokim brzegiem, w który wbudowano trasę wału przeciwpowodziowego, a także wyspy i przymuliska, obszary pasa nadbrzeżnego oraz strefę przepływów wezbrań powodziowych.

Drugie – czyli obszary potencjalnego zagrożenia powodzią – obejmują tereny narażone na zalanie w przypadku: przelania się wód przez koronę wału przeciwpowodziowego, zniszczenia lub uszkodzenia wałów przeciwpowodziowych, zniszczenia lub uszkodzenia budowli piętrzących albo budowli ochronnych pasa technicznego.

Na obu obszarach występują różne ograniczenia w zakresie dopuszczalnej zabudowy i zagospodarowania terenu.

Jakie to ograniczenia? Na czym polegają?

Na obszarze bezpośredniego zagrożenia powodzią z mocy prawa powszechnie obowiązuje zakaz zabudowy, czyli wznoszenia nowych budynków czy rozbudowy już istniejących.

Od tego zakazu może być jednak wprowadzony – w drodze indywidualnej decyzji administracyjnej wydanej przez dyrektora regionalnego zarządu gospodarki wodnej – wyjątek. Jeżeli np. dyrektor uzna, iż nie utrudni to ochrony przed powodzią, może zwolnić określonego inwestora od zakazu zabudowy.

Z kolei na obszarze potencjalnego zagrożenia powodzią ograniczenia bądź zakazy – co do zasady – nie obowiązują. Chyba że zostaną wprowadzone przez dyrektora regionalnego zarządu gospodarki wodnej w drodze aktu prawa miejscowego. Studium ochrony przeciwpowodziowej ma bezpośrednie przełożenie na treść miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego bądź decyzji o warunkach zabudowy, które określają dopuszczalną zabudowę na danym terenie. Obszary ochronne wyznaczone w studium muszą być bowiem obligatoryjnie uwzględnione przy sporządzaniu wymienionych dokumentów.

A jak to wygląda w praktyce?

Zdarzają się gminy, które w uchwalanych planach nie uwzględniają wymogów określonych w studium, starając się dopuścić zabudowę na obszarach, które z mocy prawa są z niej wyłączone. Plany takie są zwykle kwestionowane przez wojewodów lub sądy administracyjne w trybie uprawnień nadzorczych.

Częste są również przypadki wyłączania i nieobejmowania planem tzw. trudnych terenów. Trzeba bowiem pamiętać, że plan miejscowy nie musi istnieć dla terenu całej gminy. W miejscach, gdzie go brak, o prawie do budowy urzędnicy mogą swobodniej decydować na podstawie uznaniowych, indywidualnych decyzji o warunkach zabudowy. Decyzja taka powinna być również zgodna ze studium, czyli powinna być uzgodniona z dyrektorem regionalnego zarządu gospodarki wodnej, ale łatwiej tu o praktykę odbiegającą od litery prawa.

Zdarzają się także tereny, dla których owego studium ochrony przeciwpowodziowej jeszcze nie opracowano, a wtedy i miejscowe plany, i decyzje o warunkach zabudowy kwestii powodziowej często nie uwzględniają.

Czy przepisy dotyczące terenów zalewowych są dobre, czy trzeba je zmienić?

Przepisy dotyczące przeciwdziałania inwestycjom na terenach zalewowych nie są złe, gorzej jest natomiast z ich stosowaniem.

Słuszne jest, iż studia powodziowe opracowują organy zewnętrzne i niepowiązane z organami uchwalającymi plany miejscowe i wydającymi warunki zabudowy.

Na pewno jednak jak najszybciej trzeba doprowadzić do tego, aby w terminie sztywno określonym przez ustawę opracować studia dla terenu całego kraju. Z kolei żeby studia powodziowe skutecznie wyznaczały granice w procesie inwestycyjnym, trzeba by było wprowadzić alternatywę dla miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Plany miejscowe są jak najbardziej słuszne, lecz ciągle mamy problem z ich powszechnością. Gminy, które nie uchwaliły planów, tłumaczą się zwykle kosztami procedury i brakiem kadr. Przy obecnym tempie obejmowania planami całej Polski ich sporządzanie musiałoby trwać jeszcze kilkanaście lat. Decyzje o warunkach zabudowy tej luki wypełniać nie mogą. Słuszne wydaje się zatem nowe rozwiązanie proponowane przy okazji prac nad nowelizacją ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w postaci przepisów urbanistycznych, które miałyby walor przepisów prawa miejscowego. Przepisy te określałyby ogólne zasady i warunki dopuszczalnego zagospodarowania na terenie całej gminy. Przepisami takimi mogłoby zostać zadekretowane włączenie do przepisów regulujących zagospodarowanie przestrzenne zasad i ograniczeń zapisanych w studium ochrony przeciwpowodziowej, niezależnie od tego, czy dla danego terenu plan miejscowy już obowiązuje czy jeszcze nie.

Jaka jest odpowiedzialność urzędników samorządowych właśnie za powstawanie osiedli na terenach zalewowych?

Obecnie jest tak, że plany uchwalają i decyzje o warunkach zabudowy wydają władze gminne, które często w obawie o konsekwencje finansowe lub spadek popularności u wyborców unikają na różne sposoby niepopularnych decyzji, takich jak np. wyłączenie pewnych terenów spod zabudowy.

Trzeba bowiem pamiętać, że właściciele terenów, które na mocy planu zostały wyłączone spod zabudowy, mają roszczenia odszkodowawcze wobec gminy. Mogą też żądać wykupu lub zamiany nieruchomości, a to są niebagatelne koszty. Stąd pokusa tworzenia niedoskonałych planów lub pomijania w planie pewnych obszarów. Niebagatelną rolę mogą również odgrywać naciski właścicieli działek, które powinny otrzymać status powodziowy.

Nawet gdy na danym terenie obowiązuje prawidłowy plan czy zasadnie odmówiono wydania decyzji o warunkach zabudowy, właściciele wyszukują wszelkie możliwe, najczęściej formalne uchybienia, by otrzymać prawo budowy na terenie zalewowym. Jest to bezdyskusyjnie działanie krótkowzroczne. Znam jednak sporo takich spraw, w których inwestor nawet nie chciał słyszeć o zagrożeniach obejmujących jego działkę i do upadłego procesował się z gminą, która de facto chciała go ochronić przed problemami powodziowymi i stratami. To zatem, czy właścicielowi zalanego domu mogą przysługiwać jakieś roszczenia wobec gminy lub innych organów, zależy od sytuacji prawnej w każdym z przypadków.

Grupa mieszkańców nowych bloków na Białołęce uważa, że gdy kupowali mieszkania niedaleko wału, nikt ich nie poinformował o takim niebezpieczeństwie jak powódź. Czy pretensje do dewelopera są uzasadnione?

Nie bardzo widzę tu podstawy dla przyjęcia odpowiedzialności dewelopera. Zakładam, że deweloper wybudował osiedle zgodnie z prawem, na podstawie wymaganych pozwoleń, a sam wał był prawidłowy. Wątpię więc, by położenie osiedla i fakt jego podtopienia można było potraktować jako wadę fizyczną rzeczy sprzedanej (w tym wypadku sprzedanych lokali mieszkalnych).

Jeżeli nawet, to taka „wada” powinna być wiadoma każdemu kupującemu. Kupujący może nie mieć świadomości, że osiedle zostanie zalane, bo liczy na wał, ale na to samo zapewne liczył deweloper, budując osiedle.

Kto jest winny, gdy zaleje dom lub mieszkanie

>> W przypadku zalania obiektu, niezależnie od tego, czy jest to dom, mieszkanie czy całe osiedle, trzeba ustalić, czy można za to komuś przypisać winę, czy traktować jak nieszczęśliwy wypadek, działanie siły wyższej.

>> Gdyby ktoś np. postawił dom na terenie zalewowym na podstawie błędnego miejscowego planu lub błędnej decyzji o warunkach zabudowy, to w grę może wchodzić tzw. odpowiedzialność urzędnicza uregulowana w art. 417 i następnych kodeksu cywilnego.

>> Dochodzenie ewentualnego odszkodowania musi być jednak poprzedzone wykazaniem uchybień w wydaniu zgód na budowę, np. niezgodności ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ze studium powodziowym bądź wydania decyzji o warunkach zabudowy bez uzgodnienia z regionalnym dyrektorem zarządu gospodarki wodnej lub wydania pozwolenia na budowę niezgodnie z warunkami miejscowego planu bądź decyzji o warunkach zabudowy.

>> Można też dochodzić odszkodowania od organów zobowiązanych do regulacji rzek, kanałów, utrzymania lub budowy wałów, jeśli doszło do zalania na skutek ich zaniedbań.

W takim przypadku pierwszym krokiem byłoby ustalenie organu zobowiązanego do regulacji rzeki, co – mimo dosyć jasnych przepisów – w praktyce bywa trudne. Zależy bowiem od charakteru cieku wodnego i jego lokalizacji. Trudno w takich sprawach liczyć na dobrowolną wypłatę odszkodowania, w związku z czym konieczne się stanie wystąpienie na drogę postępowania sądowego.

>> W przypadku większej liczby osób poszkodowanych pewnym ułatwieniem może się stać nowa instytucja pozwów zbiorowych, które umożliwiają wspólne wystąpienie z powództwem grupie minimum dziesięciu poszkodowanych w jednym zdarzeniu. Z uwagi na czasochłonność postępowań sądowych poszkodowani przez powódź powinni również wziąć pod uwagę inne formy szybszej rekompensaty lub wsparcia w formie rządowych albo samorządowych programów dla regionów bądź grup osób, odszkodowań z ubezpieczeń majątkowych, zwolnień podatkowych itp.

źródło - [Gazeta Prawna  z dnia 21-06-2010]